| ??????? 當大多數人對當前樓市持續(xù)低迷感到手足無措之時，已有人另辟蹊徑，選擇以設立房地產合伙私募基金的形式投資房地產市場。
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近日，《第一財經日報》從相關渠道獲悉，首期規(guī)模約為7億元的房地產有限合伙制私募基金目前正在上海募集，下個月將正式進入實際運作。
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而該基金的GP（普通合伙人）與LP（有限合伙人）均為國內知名的房地產企業(yè)老板，投資風向直指二級市場的房產項目。
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無獨有偶，首華創(chuàng)投董事長林阿信昨告訴記者，他一直在醞釀的“爛尾樓”基金已進入最后的募集階段，計劃用一級市場基金管理的經驗來盤活“爛尾樓”項目。目前，他手里已握有了一批這樣的項目。
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“當前房地產企業(yè)面臨資金鏈緊張的窘境，正在尋求融資的多元化手段。同時伴隨著資本市場的低迷，這對PE來說，是一個進入的絕佳機會?！被喼薷笨偛泌w約翰表示。
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先找項目后募資金
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據參與7億元私募基金設立的一位知情人士表示，上述基金將成立一個基金管理公司，由兩位內地房產企業(yè)老板作為GP發(fā)起人，其余LP均為房地產圈內人士。
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據介紹，該基金的操作模式不同于有限合伙制企業(yè)常規(guī)采用的先募集資金再找項目的做法，而是反其道而行之，以項目為主導。由GP尋找二級市場的房產項目，如“爛尾樓”項目或由法院拍賣的房地產項目，在鎖定投資項目后，確定投資數額，再與LP溝通，以一個項目募集一個基金的做法買下項目。在實際操作中，以參股或控股的形式參與項目運作，通過規(guī)劃、建設、出售后獲取回報，并按一定的收益率分配。
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上述知情人士說，對于房地產行業(yè)而言，這樣的做法規(guī)避了先募集資金再找項目可能存在的風險。同時，選擇介入房地產中后期項目也能規(guī)避房地產前期開發(fā)的諸多變數。
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據了解，該基金初期不設限投資金額和收益率，按單個項目的具體情況而定。目前已聚集了至少7億元資金。
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外資基金結盟開發(fā)商
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上海東方華銀律師事務所私募股權專業(yè)律師李磊表示，由于受宏觀調控的影響，房地產企業(yè)迫切需要尋找資金渠道。
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在李磊看來，上述形式的房地產基金從模式上來講等同于外資基金收購國內房地產的方式。據他介紹，早在幾年前，外資基金已頻繁地出沒于國內房地產市場，眾多外資房地產投資基金，如UBS、ING、HI、摩根士丹利、澳大利亞麥格理等紛紛出現在國內開發(fā)商的合作名單中，以PE形式投入房地產市場。
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“他們多在收購內地房產后進行改造，通過引進先進管理機制、管理意識以及物業(yè)管理等手段，使地產價值得到上升。但對于國內基金，目前鮮有這樣的做法。上述基金可以說是房地產企業(yè)曲線獲取資金的一種方式?！崩罾谡f。
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國泰君安研究報告顯示：2008年整個房地產行業(yè)的資金缺口高達7100億元，今年上半年外資投資已達249.3億美元，約占缺口1/4。
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據了解，今年，瑞銀集團與金地集團簽訂協議，在境外共同發(fā)起成立房地產投資合伙企業(yè)，為中國房地產市場注入10億美元的資金；7月，雅居樂地產控股有限公司（03383.HK）出售旗下公司冠金公司30%股權，獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉讓款；恒大地產增資擴股６億美元，入股者包括香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等外資個人及機構。
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目前，海外機構收購的模式主要有兩種，一是在建工程轉讓，二是收購現成物業(yè)。對此，某外資房地產投資基金公司經理告訴記者，目前外資機構主要通過收購國內外資項目公司的方式進入中國市場，此舉能在最大程度上把握項目開發(fā)權。
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“目前，房地產企業(yè)最大的問題就是缺錢，只要解決了錢的問題，中國房地產從長期來講還是持續(xù)看好?！崩罾趶娬{。 |