8月21日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布批前公示，就廣州市黃埔區(qū)新化快速路以西、金洲南路以北地塊（AP0801規(guī)劃管理單元），深井社區(qū)金洲大道以南地塊（AP0802規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃修改公開(kāi)征求意見(jiàn)。
公示信息顯示，上述地塊進(jìn)行了新增產(chǎn)業(yè)用地、完善區(qū)域配套、新增商住混合地塊等調(diào)整。
今年以來(lái)，多個(gè)城市對(duì)地塊規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。在深圳、寧波等地，有存量地塊通過(guò)調(diào)整規(guī)劃重新入市，并成功出讓。地方政府通過(guò)降低容積率、降低商業(yè)比例等方式提升土地價(jià)值，獲得市場(chǎng)認(rèn)可。
例如，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊在8月15日以86.40億元成交，溢價(jià)率34.81%。記者注意到，該地塊原規(guī)劃為商業(yè)用地及二類(lèi)居住用地，原定于4月30日出讓，深圳公共資源交易中心4月28日發(fā)布公告中止出讓程序。中止出讓后，該地塊調(diào)整為純住宅用地，容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業(yè)配套。
“調(diào)整后，地塊居住屬性更純粹，開(kāi)發(fā)門(mén)檻降低，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更有吸引力，更符合當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)住宅用地的需求。”中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅分析稱，該地塊是寶中板塊近五年首個(gè)純居住用地，且無(wú)配建、無(wú)商品房限價(jià)，其高溢價(jià)成交表明頭部房企對(duì)深圳核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期看好。
“允許調(diào)整規(guī)劃以加強(qiáng)盤(pán)活存量用地，是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后的重要政策方向。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，部分地塊此前的規(guī)劃與目前的市場(chǎng)需求存在錯(cuò)位。適應(yīng)需求新變化，降低地塊容積率以及提升住宅用地占比和得房率等，一方面有助于盤(pán)活存量土地，減輕土地市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力；另一方面能通過(guò)加大高品質(zhì)地塊供應(yīng)來(lái)牽引和帶動(dòng)需求。
從政策端來(lái)看，2024年6月份，針對(duì)盤(pán)活存量房地產(chǎn)用地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問(wèn)題，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)研究出臺(tái)了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施，為各地調(diào)整地塊規(guī)劃提供了政策依據(jù)。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，自然資源部等部門(mén)明確允許依法調(diào)整規(guī)劃條件，為政策執(zhí)行提供操作指南。綜合來(lái)看，土地調(diào)整規(guī)劃可解決“商辦過(guò)剩、住宅錯(cuò)配”的結(jié)構(gòu)性失衡，也能降低房企開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、減輕資金壓力，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)。
值得注意的是，目前各地調(diào)整規(guī)劃再出讓的地塊中，除此前曾中止出讓的地塊外，還有收儲(chǔ)地塊。
8月18日，寧波江北區(qū)01-06-01、06地塊成功出讓，成交總價(jià)19.33億元。該地塊曾在2025年6月份由政府以18.17億元完成收儲(chǔ)。重新出讓時(shí)，該地塊多項(xiàng)開(kāi)發(fā)指標(biāo)均有調(diào)整，包括調(diào)整用地性質(zhì)、降低容積率、降低限高等。
曹晶晶表示，今年以來(lái)多地用專項(xiàng)債資金收購(gòu)閑置存量土地取得一定進(jìn)展，政府收回地塊后預(yù)計(jì)將調(diào)整規(guī)劃重新出讓。考慮到政策要求“收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，預(yù)計(jì)多數(shù)收儲(chǔ)地塊在未來(lái)幾年會(huì)陸續(xù)入市。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月18日，各地公示擬使用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)閑置存量土地的數(shù)量已超4300宗，擬收儲(chǔ)用地面積超2.2億平方米。
李宇嘉建議，為避免供給過(guò)剩等問(wèn)題，未來(lái)各地在調(diào)整規(guī)劃時(shí)要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)對(duì)商辦、住宅用地的需求及現(xiàn)有的配套供應(yīng)情況，因地制宜調(diào)整規(guī)劃。同時(shí)，各地也要控制好調(diào)整規(guī)劃及土地出讓的節(jié)奏，助力市場(chǎng)穩(wěn)定。
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