博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會(huì)在海南三亞舉行，2012年在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩和樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著深度的調(diào)整，面臨這樣同樣的問(wèn)題，如何跨越周期，是此次房地產(chǎn)論壇的主題。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)對(duì)此次論壇進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士發(fā)表主題演講，她認(rèn)為從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)一直到現(xiàn)在1—5月份，我們的平均房?jī)r(jià)漲幅，這是非常宏觀的計(jì)算，就是拿銷售額/銷售面積，兩翼因素對(duì)應(yīng)的就是價(jià)格，包括了全國(guó)，包括了各種各樣的商品房和商業(yè)地產(chǎn)，真正進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)和下跌的就是-4%，然后就是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，一下子從-4變成了21.3%，相當(dāng)大的房?jī)r(jià)的漲幅，然后就開(kāi)始調(diào)控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅從21.3%下降到3.8%，增幅下降相當(dāng)?shù)亩啵菑姆績(jī)r(jià)的漲幅來(lái)說(shuō)還是在正值，基本上跟我們的CPI靠近的，大概是這樣的數(shù)字，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布出來(lái)的情況，應(yīng)該說(shuō)調(diào)控使?jié)q幅齊降了18%，調(diào)控是非常有效的。
70個(gè)大中城市的環(huán)比，持平的開(kāi)始增加了，而且開(kāi)始低下來(lái)了，上漲是在6月份，下降不也不見(jiàn)得增加，因此我認(rèn)為連續(xù)四個(gè)月就差不多穩(wěn)定了。
環(huán)比情況，6月份住宅價(jià)格開(kāi)始筑底，態(tài)勢(shì)是有漲有跌，5月份下跌，6月上漲0.05%，5月從1.53%不斷的下降，10大城市環(huán)比是上漲，但是同比是下降的，這種情況有漲有下跌還會(huì)交叉持續(xù)出現(xiàn)。
百城環(huán)比上漲0.88%，說(shuō)明筑底態(tài)勢(shì)是明顯的。
房?jī)r(jià)的合理期待
我是這樣認(rèn)為的，房?jī)r(jià)快速上漲被遏制了，筑底趨勢(shì)明顯了?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)快速上漲被遏制了，但是合理房?jī)r(jià)的合理時(shí)代，我想說(shuō)說(shuō)這個(gè)事。大家看房?jī)r(jià)的收入比，無(wú)非是房?jī)r(jià)和收入的比值，這兩個(gè)比值來(lái)講，房?jī)r(jià)跌一倍，或者是收入上漲一倍，對(duì)收入的影響是不是不一樣的。按照國(guó)際上認(rèn)同的合理區(qū)間是5.7倍。收入不變，房?jī)r(jià)下跌，多個(gè)城市對(duì)房?jī)r(jià)下降的期待值是50%，前段時(shí)間不斷的說(shuō)50%，合理房?jī)r(jià)等等。算了很多，可惜沒(méi)有發(fā)生這樣的情況，剛才說(shuō)了，根本不是一個(gè)事，而是下降一點(diǎn)幾，而不是50%，十大城市下跌也不過(guò)是二點(diǎn)幾。大家不要忽略一個(gè)問(wèn)題，就是價(jià)格壓縮不下去的，包括土地價(jià)格、稅費(fèi)等等，還有成本的問(wèn)題，當(dāng)價(jià)格低于底板的時(shí)候，就會(huì)虧損，可以讓它虧損，虧損以后就資不抵債，就會(huì)破產(chǎn)，破產(chǎn)后銀行收購(gòu)，銀行收購(gòu)這個(gè)點(diǎn)上可以達(dá)到50%的折價(jià)，之后拍賣，美國(guó)和日本都是這樣的，這個(gè)時(shí)候達(dá)到50%，都發(fā)生過(guò)，中國(guó)不會(huì)發(fā)生的，就50%銀行拍賣是否可以。如果中國(guó)房地產(chǎn)也走這條路，最先倒下的不是房地產(chǎn)商，當(dāng)前上游的鋼材，下游的裝修都出現(xiàn)了30%的跌幅，中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以承受這種硬著陸，因此不會(huì)發(fā)生，我認(rèn)為不會(huì)發(fā)生50%的硬著陸。我們放棄行業(yè)下降50%，前段時(shí)間說(shuō)收入倍增，也可以使房?jī)r(jià)合理，兩者是一樣的，牽涉到復(fù)雜的收入制度改革的問(wèn)題，比限購(gòu)要難得多，要將分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我認(rèn)為合理期待是收入比房?jī)r(jià)漲得快就可以了。分子比分母漲得快。
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