秋交會(huì)能否成為各界所期盼的深圳樓市的試金石呢？不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都想借秋交會(huì)這個(gè)風(fēng)向標(biāo)試探市場(chǎng)走向，觀望情緒依然濃重，在一片“看不透市場(chǎng)”的聲音中，還是有專家明確提出，伴隨著不盡合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及可能轉(zhuǎn)向的信貸政策，深圳樓市明年初可能真正進(jìn)入階段性調(diào)整的低谷。
買房人遭冷遇
觀望，還是觀望，但和以往不同，這次開發(fā)商面對(duì)買房人觀望情緒的蔓延似乎也變得從容起來(lái)。
在秋交會(huì)采訪時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，與往屆房交會(huì)派送小禮物吸引買房人相比，這次秋交會(huì)的開發(fā)商顯得“小氣”很多，不僅難覓禮物蹤影，一些買房人甚至遭到展臺(tái)銷售人員的冷遇。
2008年下半年或許是開發(fā)商面臨的最艱難的年份之一，當(dāng)年的秋交會(huì)上雖然愿意給出大幅優(yōu)惠折扣的開發(fā)商并不多，但都或多或少有一些。但是買房人似乎并不領(lǐng)情，深陷觀望期的市場(chǎng)隨后迎來(lái)了2008年年底的房?jī)r(jià)下調(diào)。
時(shí)隔一年，觀望情緒再次蔓延。在某項(xiàng)目展示區(qū)間里，記者停留的半小時(shí)內(nèi)前后有將近20人坐下來(lái)休息，記者詢問(wèn)了其中6位買房人，他們均表示特區(qū)內(nèi)新房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期。
“我想花100萬(wàn)元在關(guān)內(nèi)買一套三居室，看了一圈后發(fā)現(xiàn)，新房根本就沒(méi)有這個(gè)價(jià)格，二手房也很少有符合我要求的。”即將要退休的史譽(yù)老先生告訴記者，一輩子的積蓄不夠買套房，還不如去山東的海邊買套便宜的房子，剩下的錢以備看病之用。
有類似想法的買房人還有很多，特區(qū)內(nèi)動(dòng)輒2萬(wàn)元／平方米的價(jià)格，已經(jīng)超出眾多買房人的心理承受能力，即便是一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的中年人也打起退堂鼓。
打折或許再過(guò)兩個(gè)月
以往的假日樓市上，打折促銷總是房展會(huì)上最大的亮點(diǎn)，眾多開發(fā)商在推出新盤的同時(shí)會(huì)借機(jī)推出各種各樣的優(yōu)惠活動(dòng)以吸引購(gòu)房者。就在今年春交會(huì)上，贈(zèng)送面積、買房送車，買房返現(xiàn)金還是比較常見的，此舉被眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是樓市剛現(xiàn)“小陽(yáng)春”后開發(fā)商出于恐慌性預(yù)期急于回籠資金打出的低價(jià)快銷策略。而之后持續(xù)穩(wěn)步上漲的房?jī)r(jià)讓成功回籠資金的一線品牌開發(fā)商們，對(duì)后市顯得底氣十足。“小幅打折會(huì)部分出現(xiàn)，但多數(shù)樓盤都將以觀望為主。”深圳地產(chǎn)專家半求在秋交會(huì)開幕前一段時(shí)間就明確表示，打折促銷恐難成為今年秋交會(huì)上的主流，但他也表示，盡管市場(chǎng)出現(xiàn)2007年那樣的深度調(diào)整可能性不大，但市場(chǎng)成交可能會(huì)繼續(xù)低迷一段時(shí)間，那時(shí)才將是部分房產(chǎn)企業(yè)面臨考驗(yàn)的時(shí)候，樓盤出現(xiàn)打折促銷的可能性更大。
“雖然趁著今年上半年樓市火爆，絕大多數(shù)開發(fā)商都賺得盆滿缽滿，但不管是否完成銷售指標(biāo)，當(dāng)市場(chǎng)真正低迷的時(shí)候部分開發(fā)商都會(huì)坐不住。今年不愁，但不代表不擔(dān)心明年。”一位開發(fā)商代表表示，尤其是上市房企，最關(guān)心年度業(yè)績(jī)的持續(xù)性，因此年底一旦出現(xiàn)成交低迷，這些上市企業(yè)還是會(huì)采取措施刺激旗下樓盤的銷售。
樓市明年初可能真正進(jìn)入階段性調(diào)整
僅僅相隔一年為何差距如此之大？從春節(jié)后的小陽(yáng)春一直持續(xù)到7月份，量?jī)r(jià)齊升的持續(xù)讓開發(fā)商緊繃的資金鏈得到有效緩解。
歷年的“金九銀十”是自用型置業(yè)者選擇優(yōu)質(zhì)地段、社區(qū)買入房產(chǎn)的時(shí)機(jī)。但今年從新房售價(jià)與二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)差來(lái)說(shuō)，較2007年泡沫高峰期更為懸殊。深圳地產(chǎn)界資深人士風(fēng)林火分析稱，雖然目前新房在品質(zhì)、地段和資源附加值上具有優(yōu)越性，但以租金回報(bào)率衡量，多數(shù)樓盤定價(jià)并不具備投資價(jià)值。但在深圳來(lái)源于壟斷型和高收入行業(yè)的購(gòu)買力異常強(qiáng)勁，因此，高價(jià)樓盤并未曲高和寡。
由于年底深圳又將推出大量豪宅項(xiàng)目，樓市的供應(yīng)量和類型與目前以自用和改善型置業(yè)為主導(dǎo)的客戶群明顯不相匹配，所以雖然部分“剛性需求”型客戶意向明確的樓盤，以及豪宅、高端住宅繼續(xù)熱旺，能刺激成交量暫時(shí)回到較高水平，但這只是給資產(chǎn)泡沫的重新積累更大的借口，并將迫使購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)法在明年順延。
新房市場(chǎng)如果不能有效做到差異化營(yíng)銷，加快銷售節(jié)奏，或許隨著寬松貨幣政策在明年上半年轉(zhuǎn)向，此輪火爆的樓市行情將于明年一季度真正進(jìn)入階段性調(diào)整的低谷。 |