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警惕杠桿效應(yīng)
和全國(guó)許多城市相比，溫州樓市是一個(gè)非常獨(dú)特的樣本。
“通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)70%是投資或投機(jī)需求拉動(dòng)的，真正自住的只有30%。而全國(guó)許多城市恰好相反，70%自住、30%投資。像長(zhǎng)沙這樣的城市，投資需求的比例可能還不到20%。”周德文表示，正是溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)這種特點(diǎn)，導(dǎo)致了溫州樓市漲幅遠(yuǎn)超別的城市，但風(fēng)險(xiǎn)積聚也遠(yuǎn)超其他城市。
“溫州樓市有泡沫，而且泡沫已非常嚴(yán)重。”周德文表示，住宅盡管有投資價(jià)值，但終歸是要人住的，溫州外來(lái)白領(lǐng)很少，溫州房屋的空置率極高，房屋出租100年都很難收回成本，這樣的房?jī)r(jià)上漲很不健康。
周德文還判斷，未來(lái)兩到三年內(nèi)，溫州樓市就可能出現(xiàn)急劇變化，他的依據(jù)是央行的信貸增量，“2009年上半年我國(guó)的信貸增量就達(dá)到7萬(wàn)億元，已超出了央行年初公布的2009年全年計(jì)劃，如此高的信貸增量不可能長(zhǎng)期維持。2至3年后，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通脹預(yù)期時(shí)，我國(guó)的貨幣政策有可能又轉(zhuǎn)為從緊。”
林歡也贊同周德文“溫州樓市泡沫已很?chē)?yán)重”的判斷，他認(rèn)為，消除泡沫的辦法有兩種：一種是房?jī)r(jià)止步不前，通過(guò)時(shí)間來(lái)消化前期房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)；另一種是長(zhǎng)期緩跌，如東南亞金融危機(jī)后的我國(guó)香港樓市和金融危機(jī)中的美國(guó)樓市。
林歡表示，正因?yàn)槊耖g金融發(fā)達(dá)，和上海、北京等城市相比，溫州樓市尤其要警惕杠桿效應(yīng)。“很多溫州地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，和上海、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范的城市相比，第一大特點(diǎn)是杠桿高，實(shí)際自有資金很低，很多企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，自有資金實(shí)際只有10%至15%。其他都是通過(guò)銀行貸款或民間借貸來(lái)的。”
第二大特點(diǎn)是融資成本高，“在上海、北京等一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的主力地產(chǎn)商，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數(shù)在8%以?xún)?nèi)，有的甚至在5%以?xún)?nèi)；而溫州市場(chǎng)上絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是本地企業(yè)，開(kāi)發(fā)商很少有上市公司。這些企業(yè)融資的綜合成本在12%至15%，少數(shù)深圳在20%以上。”林歡表示。
林歡認(rèn)為，溫州房地產(chǎn)企業(yè)利用的資金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，是導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)快速飆升原因之一。但也正是因?yàn)橘Y金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，才導(dǎo)致了溫州云天的資金鏈斷裂。“在下一次從緊的貨幣政策來(lái)臨時(shí)，陷入困境的溫州房地產(chǎn)企業(yè)可能遠(yuǎn)不止溫州云天一家。”林歡表示。
溫州市有關(guān)部門(mén)顯然也意識(shí)到了溫州樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者了解，從2009年9月起，溫州與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策已明顯收緊。
除此之外，溫州已開(kāi)始清理與民間金融關(guān)系十分密切的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，僅瑞安一地，工商系統(tǒng)就注銷(xiāo)了偏離主業(yè)的60多家擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
正是看到了溫州樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)，周德文認(rèn)為，為了溫州經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定，現(xiàn)在該為溫州樓市“降降火”了。
“實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本力量，無(wú)論是企業(yè)家還是政府，都要把主要精力放到主業(yè)上。”周德文語(yǔ)重心長(zhǎng)地表示，“我認(rèn)識(shí)的一些企業(yè)家，他們用辛辛苦苦積累起來(lái)的實(shí)業(yè)資本作抵押，拿到貸款后投入到風(fēng)險(xiǎn)已很高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我經(jīng)常勸他們回頭。”（朱國(guó)棟） |