7月份以來，國內(nèi)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)“價漲量縮”行情，業(yè)內(nèi)人士預測，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”恐將成黃粱一夢。專家認為，當前樓市的量價關(guān)系表明前期透支的征兆，樓市已經(jīng)走到了一個岔道口，或?qū)⒃俅斡瓉砉拯c調(diào)整期。
“價漲量跌”又見觀望起
有國內(nèi)樓市風向標之稱的深圳市房地產(chǎn)市場，成交量連續(xù)兩個月減少， 房價卻仍保持攀升勢頭。據(jù)深圳市國土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月，深圳市一手房成交4114套，環(huán)比7月成交的5501套減少了25%，8月銷售面積為38.60萬平方米，環(huán)比下降42%。銷售均價為18380元/平方米，已突破了2007年10月的歷史高位17350元/平方米。
全國樓市銷售也出現(xiàn)同步下滑現(xiàn)象。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示，在8月份監(jiān)測的30個城市中，僅有8個城市商品住宅成交面積環(huán)比上升，不到城市數(shù)量三分之一，30個城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。
從供應(yīng)情況來看，8月份，各城市庫存量繼續(xù)下滑，如福州、廣州等城市已經(jīng)降到歷史較低水平，市場供應(yīng)偏緊；從成交價格來看，8月份各城市住宅成交均價仍以上漲為主，特別是在重點監(jiān)測的10個城市中，能監(jiān)測到價格的7個城市除天津、重慶外，其他城市住宅成交價格均出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中漲幅最為明顯的為深圳、上海，分別為15.29%與6.48%。
據(jù)中國指數(shù)研究院的相關(guān)分析，近兩個月來，大部分重點城市成交面積明顯下滑，這一方面是受淡季影響，另一方面，由于去年壓抑的剛性自住需求在上半年成交量擴大后逐漸消耗，而在房價已推至較高水平下，持幣觀望再次出現(xiàn)。
“金九銀十”恐成黃粱夢
業(yè)內(nèi)人士認為，樓市又見“觀望”的本質(zhì)是有效購買力的嚴重不足。加上央行在貨幣政策上近期出現(xiàn)細微變化，流動性收緊導致的購房貸款收緊、項目貸款收緊等信號令市場感到絲絲涼意，樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”恐將成黃粱一夢。
目前，房價總體已達到歷史高位。孫飛認為，過高的房價已經(jīng)鉗制了原本的剛性需求，有效購買力被大面積壓制。9月3日是2009北京秋季房展的第一天，參展的項目和參觀的人數(shù)雖和今年春季房展時相差不大，但房價卻較春季房展時飛漲了30%至40%，而首日成交額和成交面積較春季房展會下降了30%和47.6%。
海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為：“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場已經(jīng)偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量，難再現(xiàn)熱潮。”自2005年以來，上海已連續(xù)四年都沒出現(xiàn)明顯的“金九銀十”現(xiàn)象。
“拐點”很可能今年底出現(xiàn)？
在當前的樓市格局下，盡管業(yè)內(nèi)普遍認為，開發(fā)商目前的資金狀況良好，9、10兩月的房價總體還會繼續(xù)上升，但價格上漲的慣性不會持續(xù)太久，種種跡象表明，樓市的拐點很可能在年底出現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦說，今年樓市已經(jīng)歷了5個月的連續(xù)暴漲，接下來該出現(xiàn)拐點調(diào)整的時候了。國土資源部于9月1日正式下發(fā)通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明確提出，在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停對該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。這對拿了“地王”的開發(fā)商來說，不啻為一記當頭棒喝。
楊紅旭認為，市場成交量已經(jīng)出現(xiàn)拐點，6月份達到成交最高峰，七八月份持續(xù)下滑，9月份還將延續(xù)這個勢頭。但是價格拐點還早，如果變化快的話是今年年底，也有可能出現(xiàn)在明年一季度。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生表示，她認為今年年底時，房價將會出現(xiàn)調(diào)整，但不會出現(xiàn)深入下跌，因為“開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上，他資金鏈不緊繃，他可以不降價，慢慢賣”。 |