姑蘇樓市成交量連續(xù)三周下跌后，在8月上旬蘇州土地拍賣火熱成交的帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交又明顯活躍，特別是對(duì)高端住宅產(chǎn)品的集中釋放，拉高了蘇州市區(qū)整體成交均價(jià)和面積，但隨著各個(gè)板塊的有效供應(yīng)不足，成交量在“金九銀十”之前再難有大的提升，市場(chǎng)漸漸進(jìn)入一個(gè)膠著狀態(tài)。
開發(fā)商們一邊是熱火朝天的土地爭(zhēng)奪；市場(chǎng)一邊是有效供應(yīng)量明顯不足，有的板塊就快要“斷供”，買賣情緒的敏感與供應(yīng)量的鈍滯，在當(dāng)前表現(xiàn)得最為突出。
一邊是從年初到8月房?jī)r(jià)一路單邊上揚(yáng)，一邊是房貸收緊政策漸行漸近，都在一個(gè)復(fù)雜通脹預(yù)期的大背景下，讓購(gòu)房者看得“一頭霧水”。
在房市亂象叢生的8月，《揚(yáng)子樓市》8月連續(xù)策劃了《通脹預(yù)期下的蘇州樓市》和《蘇州搶地瘋狂 外來大鱷成“贏家”》等專題，從樓市大的趨勢(shì)和購(gòu)房思路與讀者作了分享。收到了許多購(gòu)房者的反饋，了解到現(xiàn)在最關(guān)心樓市這部分購(gòu)房者的真實(shí)想法，大部分購(gòu)房者都持“既然看不懂就先觀望”的態(tài)度，從7月份成交量連續(xù)3周的萎縮狀況也印證了這種市場(chǎng)情緒；還有部分比較積極的購(gòu)房者，則是考慮到現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)都不足，擔(dān)心到了9、10月份旺季，房?jī)r(jià)會(huì)再度“水漲船高”，因此，他們迫切需要了解和掌握各個(gè)板塊房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格走勢(shì)，最重要的是9、10月份新增供應(yīng)市場(chǎng)的房源資訊。
城北 熱銷過后是“房荒”
縱觀整體蘇州樓市，供應(yīng)不足表現(xiàn)較為突出的仍屬城北至整個(gè)相城區(qū)板塊。當(dāng)然，由于古城區(qū)一直房源較為饑渴，一方面是老城區(qū)內(nèi)新盤確實(shí)屈指可數(shù)，一方面是在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上輻射的購(gòu)房群體門檻較高。
城北包括相城區(qū)板塊，隨著一些新老項(xiàng)目六、七月份的熱銷過后，如香城花園、合景峰匯、萬達(dá)廣場(chǎng)等由于工程進(jìn)度的原因，導(dǎo)致拿預(yù)售證的時(shí)間前期隨著一些品牌開發(fā)商進(jìn)駐，如合景峰匯的開盤熱銷等。
整個(gè)城北板塊，相比較與其相鄰的園區(qū)、古城區(qū)、新區(qū)等，整體房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)“價(jià)格盆地”，隨著人民路北延線的貫通，以及軌道交通的近兩年建成，相城區(qū)和各區(qū)的聯(lián)系日益密切，在“同城”效應(yīng)的帶動(dòng)下，相城區(qū)的房?jī)r(jià)未來存在著較大的發(fā)展空間，因此，不少目光前瞻的購(gòu)房者紛紛扎堆在城北板塊置業(yè)，或投資，或自住。需求的集中放量，讓開發(fā)商始料未及，房子賣得太快，一些樓盤的開工進(jìn)度又沒能及時(shí)跟上導(dǎo)致該板塊，近期內(nèi)的房荒現(xiàn)象較為突出。
人民路北延：品牌開發(fā)商云集，高層斷檔
由于城市“北擴(kuò)”戰(zhàn)略，城北已成為最為熱門的板塊，合景、雅戈?duì)?、恒基等地產(chǎn)大鱷紛紛在此拿地，而合景已率先在6月末開盤時(shí)打了漂亮的一仗。8月5日土地拍賣會(huì)上，這塊大腕云集的板塊中又多了融僑這匹黑馬。
曾經(jīng)鬧過質(zhì)量問題的廣濟(jì)上上城，如今處于清盤階段，價(jià)格居然飆升到6300—7300元/㎡，這與4月份5500元/㎡相比，漲幅驚人。合景和恒基的工程正在如火如荼的進(jìn)行當(dāng)中，預(yù)計(jì)合景將在10月推出新房源，而恒基也將在明年年初開盤。
古元路：上周有新房源“解渴”，下半年產(chǎn)品豐富
板塊內(nèi)有香城花園、中惠房產(chǎn)打造的兩個(gè)盤晨曦馨苑和晨曦印象，歐風(fēng)麗苑和康橋麗都，產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重。
商品房網(wǎng)上管理系統(tǒng)顯示，歐風(fēng)麗苑居然還有235套房源在售，似乎這個(gè)盤在相城區(qū)的銷售速度不及同區(qū)域的其他樓盤。自從印象6座6月6日開出多層花園洋房以后一直沒新房源推出，上周印象6座高層再次開盤，為這個(gè)板塊的購(gòu)房者“解了一下渴”。開盤當(dāng)天推出2幢高層，共計(jì)186套房源，均價(jià)6600元/㎡，已基本售罄。
下半年陸續(xù)有香城花園推出高層小戶房源、晨曦馨苑推多層花園洋房、康橋麗都推單身公寓并有少量別墅在售。
相城大道：小戶型商住集中地，下半年新增房源
該板塊是相城區(qū)房地產(chǎn)最早的發(fā)源地。近年來，隨著生活配套的不斷完善和交通的四通八達(dá)，這里正成為成熟的生活區(qū)域。德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)、中翔麗晶都在該區(qū)域中都有過熱銷經(jīng)歷。
記者從商品房網(wǎng)上管理系統(tǒng)了解到，中翔麗晶房源充足，主要以18層以上的房源為主，但是可能前期客源消化殆盡，購(gòu)房者對(duì)于樓盤的接受度開始疲軟，中翔麗晶的走量速度并不太快。倒是德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)，兩次推盤，兩次在幾天之內(nèi)全部售罄，這和樓盤的本身品質(zhì)和對(duì)樓盤的營(yíng)銷手段都是息息相關(guān)的。下半年，德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)將推小戶型商住樓。
別墅：量少且分布零散
依照在售的別墅來看，有三江尊園、康橋麗都的鉑宮、冠城水岸風(fēng)景、朗悅灣和9月份即將推出的81棟。
自從招商在相城區(qū)陽澄湖路建造的依云水岸結(jié)案后，相城的別墅似乎沒有引起過像依云水岸一樣的關(guān)注度和熱銷度。但是據(jù)網(wǎng)上管理系統(tǒng)不完全顯示，現(xiàn)在相城市場(chǎng)上在售的別墅僅記者羅列的這些樓盤，數(shù)量就超過200套。
越溪：低密度住宅供應(yīng)不足
疊加別墅面臨“斷檔”
越溪板塊一直是吳中區(qū)供應(yīng)量、開發(fā)量充足的區(qū)域之一，盤踞著招商地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、新城房產(chǎn)等品牌開發(fā)商，矗立著百萬方的招商小石城、46萬方的石湖華城和新城金郡、56萬方的越湖名邸、現(xiàn)代園墅、水岸清華……還有已經(jīng)拿地的誠(chéng)開、冠天房產(chǎn)等。隨著商品房的不斷銷售，尤其是2009年上半年的火暴銷售，使得越溪板塊也出現(xiàn)了疊加別墅、多層產(chǎn)品“稀缺”的現(xiàn)象。
疊加別墅“斷檔”，誰將搶得先機(jī)
越溪依山傍水，南靠太湖，環(huán)境優(yōu)美、自然資源豐富，吸引很多開發(fā)商在此“開疆拓土”，開發(fā)別墅。
越湖名邸有20套獨(dú)棟別墅，已經(jīng)取得預(yù)售證，不過還沒推出；現(xiàn)代園墅還剩一些獨(dú)棟和聯(lián)排別墅；水岸清華還有少量的聯(lián)排別墅；招商小石城還剩一些大面積的聯(lián)排別墅。由此可見，低密度住宅供應(yīng)不足，疊加別墅處于“斷檔期”。
疊加別墅，價(jià)格相對(duì)低，卻能享受“別墅”生活，滿足一部分人的渴望，市場(chǎng)需求很大。據(jù)了解，招商小石城5月9日開盤當(dāng)天，疊加別墅就被一搶而空。現(xiàn)代園墅的疊加別墅也很受歡迎，近70套疊加別墅兩小時(shí)內(nèi)就被搶購(gòu)一空。
多層產(chǎn)品成“香餑餑”
據(jù)了解，在越溪板塊已開發(fā)的有多層產(chǎn)品的樓盤主要有：石湖華城、新城金郡、越湖名邸、美田玫瑰99、錦悅苑。隨著去化，石湖華城的多層已經(jīng)賣完了，越湖名邸還剩一些一樓的，美田玫瑰99也不急著推，現(xiàn)在還有多層并且在加推的只有新城金郡。據(jù)悉，上周末新城金郡就加推了多層98號(hào)樓。
上半年銷售火爆，工期進(jìn)度趕不上
2008年市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開發(fā)商依據(jù)去年的市場(chǎng)行情制定了今年的銷售計(jì)劃。然而2009年的房地產(chǎn)出人意料的好轉(zhuǎn)，蘇州市面上大部分開發(fā)商在上半年的銷售成交量就實(shí)現(xiàn)了全年銷售任務(wù)。
房子好賣時(shí)，一天能賣上百套，可造房子，就比這麻煩得多，至少也得半年八個(gè)月的，所以上半年銷售火爆，工期進(jìn)度趕不上是“供應(yīng)不足”的最重要原因。
成熟區(qū)域，開發(fā)商戰(zhàn)略放緩供應(yīng)
盡管房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行，但不少在一些土地供應(yīng)緊張或成熟的區(qū)域樓盤，開發(fā)商進(jìn)行了供應(yīng)的放緩。應(yīng)該說蘇州8月這輪土地拍賣成交的樓板價(jià)，比2007年高峰時(shí)的土地成交價(jià)格總體有所上漲，對(duì)開發(fā)商看好蘇州市場(chǎng)的后市起到不小的鼓舞作用。
“少批量多次推”成為很多開發(fā)商采取的“營(yíng)銷策略”，如此一來房源供應(yīng)量相應(yīng)得到控制。還有一些開發(fā)商已經(jīng)拿到了預(yù)售許可證，但是沒有大張旗鼓地開盤加推，而是十分低調(diào)地銷售。
樓市評(píng)彈
上半年高成交的背后，也意味著市場(chǎng)買方需求的集中釋放。隨著剛性置業(yè)人群的需求釋放，改善型自住需求的入場(chǎng)，以及投資客的涌入，使得整個(gè)蘇州樓市各種類型的房源都銷售業(yè)績(jī)良好。但是，隨著上半年普遍的“量?jī)r(jià)齊升”，個(gè)別樓盤漲價(jià)幅度已達(dá)4000元/平方米，多數(shù)樓盤也在500-800元/平方米之間，漲幅也抑制了購(gòu)房者需求；同時(shí)受二套房信貸收緊政策影響，使得買方市場(chǎng)有可能陷入新一輪觀望，供應(yīng)和需求同時(shí)下滑，市場(chǎng)維持一個(gè)新的平衡，“金九銀十”市場(chǎng)表現(xiàn)才有可能打破現(xiàn)在樓市的膠著狀態(tài)。 |