□本報(bào)記者 吳云贊
從上半年的寬松政策環(huán)境，到7月份調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，似乎房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨著新一輪的調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士驚呼，樓市再度出現(xiàn)新的 “拐點(diǎn)”。在嚴(yán)控二套房貸的壓力下，蘇州住宅市場(chǎng)在7月份的成交量逼近100萬(wàn)平方米，達(dá)到一年來的峰值，成交價(jià)格也水漲船高。未來市場(chǎng)究竟會(huì)有什么變化？土地拍賣折射出發(fā)展商什么特點(diǎn)？有什么新的板塊值得關(guān)注？本刊記者聯(lián)合蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻嘉投資顧問有限公司對(duì)當(dāng)前樓市進(jìn)行深入分析，以饗讀者。
房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”再現(xiàn)
在上半年瘋狂后，7月樓市調(diào)控措施再次出現(xiàn)，二套房貸面臨全面收緊、銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)銀行收緊固定資產(chǎn)貸款，市場(chǎng)預(yù)期開始出現(xiàn)下行。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，7月份四大一線城市(北京、上海、深圳、廣州)成交均出現(xiàn)不同程度的下滑。其中北京期房成交套數(shù)、成交面積環(huán)比減少10.5%、5.7%；上海商品住宅成交面積環(huán)比減少5.37%，成交價(jià)格環(huán)比增加了1.58%；深圳新建商品住宅銷售面積為54.83萬(wàn)平方米,環(huán)比下降17.4%；廣州網(wǎng)上簽約售樓數(shù)共計(jì)6653套,比6月網(wǎng)上簽約10502套大幅下降36.6%。
判斷拐點(diǎn)出現(xiàn)的基礎(chǔ)，來自于各城市存量的變化和短期供應(yīng)不足，供需矛盾下成交價(jià)格也水漲船高，高房?jī)r(jià)和收入下降的滯后效應(yīng)將擠壓出市場(chǎng)中的剛性需求。來自投資市場(chǎng)的觀察告訴業(yè)內(nèi)人士，防御性的投資需求表現(xiàn)出強(qiáng)烈的入市愿望。如果貨幣監(jiān)管機(jī)構(gòu)收縮了信貸窗口，該類需求將成為支撐下半年樓市成交的主力。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)來看，截至7月全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上行；土地開發(fā)指數(shù)的降幅從轉(zhuǎn)窄轉(zhuǎn)向增長(zhǎng)，表明開發(fā)商的投資意愿有所回轉(zhuǎn)，但從開工到形成供應(yīng)之間的時(shí)差仍對(duì)市場(chǎng)造成了恐慌情緒。
顯然，七月市場(chǎng)所有焦點(diǎn)集中在二套房貸政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊上，借鑒2007年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，二套房貸收緊將擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值，將會(huì)有更多的投資者選擇離場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般而言，房地產(chǎn)波動(dòng)長(zhǎng)三角滯后珠三角約2-3個(gè)月時(shí)間，因此，繼珠三角出現(xiàn)大幅下滑后，長(zhǎng)三角在四季度極有可能后繼發(fā)生。
市場(chǎng)的擔(dān)憂被證明并非杞人憂天，早在2008年底就有專家指出，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)并不能支持房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)進(jìn)入恢復(fù)路徑。但央行為燙平通縮壓力釋放的貨幣拉高了市場(chǎng)流動(dòng)性，同時(shí)貨幣乘數(shù)出現(xiàn)上行，在通脹預(yù)期下房地產(chǎn)成交開始出現(xiàn)回暖，成交不斷創(chuàng)出歷史新高。在一片向好的表現(xiàn)下，有業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，上半年的成交并不具有代表性，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整期資產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)中期上行不是偶然事件，尤其在通縮和通脹之間，資產(chǎn)市場(chǎng)更是趨于表現(xiàn)出波動(dòng)，只是本輪上行出現(xiàn)得太過突然和詭異。
一個(gè)辦法讓放貸更規(guī)范
7月27日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱辦法)，進(jìn)一步規(guī)范銀行放貸行為，確保信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要項(xiàng)目?！掇k法》值得關(guān)注的地方有兩點(diǎn)，一是規(guī)范了合同簽訂、發(fā)放與支付、貸后管理三個(gè)部分，其中“發(fā)放與支付”規(guī)定貫徹貸款“實(shí)貸實(shí)付”的理念，將貸款資金支付分為“貸款人受托支付”和“借款人自主支付”兩類，規(guī)定單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬(wàn)元的，應(yīng)采用貸款人受托支付方式；二是關(guān)于“受托支付”，按照銀監(jiān)會(huì)給出的相對(duì)和絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)貸款應(yīng)根據(jù)借款人本身，以此保證貸款支付到位，防止貸款被挪用。
從政策的內(nèi)容上來看，《辦法》其實(shí)并無(wú)新意——早在09年4月，銀監(jiān)會(huì)就已起草《流動(dòng)資金貸款管理辦法》、《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》、《個(gè)人貸款管理辦法》和《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》。本次《辦法》的正式出臺(tái)，只是對(duì)前期工作的落實(shí)。
從《辦法》發(fā)布后市場(chǎng)反應(yīng)來看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為這是下半年銀行收縮放貸的重要信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，固定資產(chǎn)的貸款金額數(shù)都比較大，500萬(wàn)的上限并不具有任何代表意義?！掇k法》的實(shí)施是為了讓貸款資金不被挪用，確保該部分貸款流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。貨幣政策調(diào)整早在二季度時(shí)就已經(jīng)在市場(chǎng)取得一致，分歧在于出臺(tái)的時(shí)間和調(diào)整的力度。《辦法》是在上半年7.36億元天量信貸的基礎(chǔ)上，銀監(jiān)會(huì)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，即對(duì)下半年的放貸行為尤其是信貸流向做出規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管，避免風(fēng)險(xiǎn)的積累和疊加。
業(yè)內(nèi)人士還注意到，2009年4月份同時(shí)出臺(tái)了四個(gè)《辦法》，未來銀監(jiān)會(huì)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施還將繼續(xù)，《流動(dòng)資金貸款管理辦法》、《個(gè)人貸款管理辦法》和《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》也將相繼出臺(tái)。
二套房貸全線收緊
6月底，銀監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)，表示要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。
銀監(jiān)會(huì)在經(jīng)濟(jì)觸底時(shí)重申二套房貸政策，與最近國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)瘋狂上漲有關(guān)，截至7月底，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上行，投資與投機(jī)需求大量入市，市場(chǎng)恐慌情緒再現(xiàn)。在《通知》里，銀監(jiān)會(huì)明確要求，“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 ”對(duì)于已經(jīng)違規(guī)發(fā)放的二套房貸款，銀監(jiān)會(huì)要求“即使貸款已分類為正常類或關(guān)注類，各銀行金融機(jī)構(gòu)要重新對(duì)其分類，同時(shí)要求嚴(yán)格追究相關(guān)違約責(zé)任人員的責(zé)任，并及時(shí)將撥備補(bǔ)提情況和責(zé)任人追究查處情況上報(bào)相應(yīng)監(jiān)管部門。 ”按照要求，商業(yè)銀行未來對(duì)同一貸款人發(fā)放的二套房貸款，除國(guó)辦131號(hào)文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房按照兩成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行四成首付、1.1倍利率。
《通知》折射出銀監(jiān)會(huì)對(duì)上半年個(gè)人購(gòu)房貸款放量的擔(dān)憂，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)差強(qiáng)人意的背景下，房地產(chǎn)成交量和成交價(jià)格一路上行。尤其通脹預(yù)期在市場(chǎng)中形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)后，被動(dòng)防御型投資需求開始集中入市，利用被地方銀行放寬的二套房貸政策進(jìn)行套利，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
在《通知》下發(fā)后，蘇州各項(xiàng)目加快了簽約速度，以期趕在地方銀行執(zhí)行細(xì)則下發(fā)前最大化利用政策窗口。 7月，蘇州住宅共簽約近100萬(wàn)平方米，環(huán)比6月份增加18萬(wàn)平方米，成交價(jià)格也水漲船高，達(dá)到7456元/m2。蘇州的量?jī)r(jià)表現(xiàn)也反映出國(guó)內(nèi)多數(shù)一二線城市的普遍現(xiàn)象，由于去化速度的加快和供應(yīng)放緩(部分城市出現(xiàn)了捂盤現(xiàn)象)，一房難求重現(xiàn)。
在這樣的背景下，政府加大了對(duì)“捂盤惜售”和隨意定價(jià)哄抬房?jī)r(jià)行為的監(jiān)管。上海、北京等城市在7月份已經(jīng)通過發(fā)文或約談告誡的形式打擊開發(fā)商“捂盤惜售”行為，以期加大市場(chǎng)供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況和恐慌情緒。發(fā)改委副主任彭森在7月31日召開的中國(guó)價(jià)格論壇上表示要抓緊改進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管。
土地市場(chǎng)迅速升溫
8月5日，蘇州市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)會(huì)在蘇州市房產(chǎn)交易大廈4樓舉行。本次國(guó)土局共推出23宗地塊，總建筑面積1586119平方米，成交總價(jià)達(dá)547088萬(wàn)元。其中蘇地2009-B-11號(hào)無(wú)人應(yīng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)流拍，蘇地2007-B-16號(hào)、17號(hào)、23號(hào)、24號(hào)、28號(hào)、32號(hào)六宗地塊由于只有一家單位報(bào)名競(jìng)價(jià)，分別以底價(jià)成交。
自5月份以來，一些城市的土地市場(chǎng)地王頻出，萬(wàn)科、保利等大型上市公司紛紛出手拿地以補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，引起社會(huì)輿論的關(guān)注，增加了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展的擔(dān)憂。對(duì)比這些城市，本次蘇州土地拍賣呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)。
——上市房企在蘇拿地速度放緩。雖然有保利集團(tuán)的高調(diào)加入，但萬(wàn)科、中海、棲霞等上市房企在本次土拍會(huì)上一改在其他城市的基調(diào)，空手而回，讓業(yè)內(nèi)大失所望。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政府顯露出加大調(diào)控力度的態(tài)度后，各上市公司對(duì)土地市場(chǎng)已轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。獨(dú)墅湖B-14號(hào)地塊早已被市場(chǎng)虎視眈眈，成交樓面價(jià)達(dá)到7549元/m2并未出乎市場(chǎng)意料。
——開發(fā)商陣營(yíng)分明?；仡櫳习肽晏K州樓市，真正受益的多為大型房企，中小型房企的資金鏈并沒有市場(chǎng)預(yù)料的樂觀。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，蘇州上半年住宅成交約400萬(wàn)平方米，其中僅中海的銷售面積就達(dá)到33萬(wàn)平方米，企業(yè)銷售面積排名前十位的發(fā)展商上半年總銷面積達(dá)到140萬(wàn)平方米，占比達(dá)到35%。大型房企的市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升，加快了市場(chǎng)陣營(yíng)分化，使得中小型房企可選擇性減少。
——防御性拿地態(tài)勢(shì)分明。即使有上半年樓市銷售火爆的背景，但對(duì)未來通脹的擔(dān)憂也促使開發(fā)商加快拿地速度以期在通脹中尋求發(fā)展空間。業(yè)內(nèi)人士注意到，本次土拍會(huì)上有6塊土地被個(gè)人拍得，這些“個(gè)人”中不乏有財(cái)團(tuán)或私企背景，他們參與土地市場(chǎng)或?yàn)槠髽I(yè)開拓新業(yè)務(wù)、或?yàn)閷で笸顿Y生利。
蘇州樓市新需求抬高價(jià)格
2008年是以剛性需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)，受壓抑的改善型需求在09年初開始放量，且保持相對(duì)穩(wěn)定的釋放水平，7月份繼續(xù)呈現(xiàn)放大之勢(shì)。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，90m2以下小 戶型的首購(gòu)型產(chǎn)品也很所占比例首次低于10%，而180m2以上的改善型需求也首次超過40%，在成交結(jié)果亦趨同。受到上海、杭州等一線城市二套房政策收緊的影響，蘇州政策雖尚未執(zhí)行，但對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者的心理預(yù)期造成影響，這也可視為改善型產(chǎn)品供需兩旺的主要原因。
一季度時(shí)，業(yè)內(nèi)人士就指出，推動(dòng)蘇州樓市成交的主力為改善型需求，依據(jù)來自于90m2以下房型成交比例的下行和90-144m2產(chǎn)品成交比例增加。但從5月份開始，180m2以上產(chǎn)品(主要為別墅和高端公寓)成交強(qiáng)勁增長(zhǎng)，反映出需求主力由改善型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求。從一些專業(yè)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)控的城市來看，高端房產(chǎn)在價(jià)格上漲幅較多。
剛性需求對(duì)價(jià)格的敏感度較高，在目前市場(chǎng)價(jià)格高企和供應(yīng)緊張的市場(chǎng)背景下，剛性需求已經(jīng)被擠出市場(chǎng)，再期待剛性需求入市已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。相反，主動(dòng)投資型、防御投資型需求和有實(shí)力的改善型需求將是三四季度支撐市場(chǎng)成交主力。
2008年下半年價(jià)格一路下滑，今年1月開始反彈進(jìn)入上升通道，7月份價(jià)格仍在攀升，成交均價(jià)達(dá)到7456元/m2。 7月份蘇州市郊區(qū)大盤紛紛提升價(jià)格，包括太陽(yáng)城、中海國(guó)際社區(qū)、路勁i主場(chǎng)以及新城金郡等，而這些大盤是成交的主要來源項(xiàng)目，對(duì)7月份價(jià)格整體上揚(yáng)起到很大推波助瀾的作用。
在通脹預(yù)期和主力需求轉(zhuǎn)型的背景下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為至少在三四季度蘇州市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大回落，判斷的依據(jù)在于市場(chǎng)供應(yīng)的緊缺和高端物業(yè)成交比例增加。即使銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，投資客群對(duì)高端物業(yè)的需求也不會(huì)出現(xiàn)較大回落。
板塊走勢(shì)一：青劍湖板塊再度升溫
位于陽(yáng)澄湖和現(xiàn)代大道中間的青劍湖板塊，作為園區(qū)“雙極”之一規(guī)劃發(fā)展。板塊規(guī)劃為5萬(wàn)人低密度中高檔居住片區(qū)，隨著新行政中心區(qū)域的開發(fā)和中新科技城的建設(shè)，未來青劍湖區(qū)域?qū)⑿纬杉藤Q(mào)、辦公、居住等為一體的城市綜合體，成為園區(qū)北部新城。板塊憑借優(yōu)越的生態(tài)資源環(huán)境、較低的價(jià)格獲得了市場(chǎng)認(rèn)同，經(jīng)過3年的開發(fā)，目前已形成以青劍湖為中心的園區(qū)宜居中心，金色湖濱、觀瀾麗宮、上郡等項(xiàng)目環(huán)立其中。
青劍湖板塊與現(xiàn)代大道板塊形成了園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中剛性需求最集中的區(qū)域，與現(xiàn)代大道板塊相比，青劍湖板塊在價(jià)格、居住環(huán)境上優(yōu)勢(shì)明顯。板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目較少，但后期開發(fā)量體較大，招商地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、鼎欣房產(chǎn)、北京城開、中新置地等實(shí)力房企已經(jīng)進(jìn)入。其中中新置地做為園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重要力量，承擔(dān)了開發(fā)中新生態(tài)科技城的任務(wù)，其開發(fā)的青湖語(yǔ)城將在10月份進(jìn)入市場(chǎng)，該項(xiàng)目主要為90m2以下戶型產(chǎn)品，主打生態(tài)居住環(huán)境和優(yōu)能生活方式，面向市場(chǎng)剛性需求。項(xiàng)目在8月8日售樓處公開，受到了園區(qū)年輕白領(lǐng)和投資客群的認(rèn)同。
板塊走勢(shì)二：滄浪新城板塊再度升級(jí)
滄浪新城位于蘇州中心城區(qū)以南，緊鄰南環(huán)路高架和越溪城市副中心，新城規(guī)劃為城市副中心，建成集商務(wù)、居住、創(chuàng)業(yè)、生態(tài)功能于一體的現(xiàn)代新城。目前新城內(nèi)已建成住宅量體超過200萬(wàn)平方米，居住人口已達(dá)到15-20萬(wàn)人左右，已經(jīng)在蘇州城南形成了一個(gè)新的人口聚集中心。
隨著新城的開發(fā)和大型房企的進(jìn)入，以前為市場(chǎng)所詬病的生活配套也得到了改善。其中世茂運(yùn)河城引入了大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)，新滄商貿(mào)中心和四季商業(yè)街也已開業(yè)，商業(yè)配套高、中、低檔次齊全，醫(yī)院、學(xué)校也已進(jìn)入，滄浪新城對(duì)中心城區(qū)、新區(qū)和吳中區(qū)的購(gòu)房客群吸引力大增。
本次土地拍賣會(huì)上推出的位于南環(huán)路南、福星路西的商業(yè)地塊被園區(qū)華成地產(chǎn)公司取得，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)為集餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)為主的商業(yè)中心。項(xiàng)目建成后將與世茂運(yùn)河城、新滄商貿(mào)中心相呼應(yīng)，成為區(qū)域重要的商業(yè)配套。
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