本版采寫李玟廣侍玉寶
編者按：曾在去年步入下行通道的樓市，今年的走勢(shì)出乎了所有人的預(yù)料。一方面由于此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整光景不長(zhǎng)，同時(shí)在多種因素的刺激下，樓市上演了一場(chǎng)絕地大翻盤。藉此背景，開(kāi)發(fā)商原來(lái)一些受人詬病的慣用“伎倆”，又重新活躍在當(dāng)下樓市。部分開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，坐地漲價(jià)，天價(jià)地王誕生······這些樓市火爆時(shí)期的場(chǎng)景如今都一一再現(xiàn)。
而在金融危機(jī)帶來(lái)的悲喜劇中，經(jīng)歷大起大落的某些房老板終于耐不住性子，有媒體報(bào)道，大塊吃肉、大碗喝酒、論秤分金銀，這疑似響馬獨(dú)有的派頭，以前僅在小說(shuō)里方能窺見(jiàn)，如今在開(kāi)發(fā)商身上找到了現(xiàn)實(shí)版本：為了慶祝今年上半年的驕人業(yè)績(jī)，不少開(kāi)發(fā)商近期大擺慶功宴，獎(jiǎng)金論袋子裝，明星照最紅的請(qǐng)。
關(guān)于這些略顯“猖狂”的做法，如果說(shuō)輿論的反感還歸屬于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心理博弈，那么，相關(guān)部門的近期舉措已經(jīng)釋放出明顯的信號(hào)：在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體回暖的基調(diào)下，樓市已由“促進(jìn)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定”，政策的陽(yáng)光肯定要照顧到絕大多數(shù)人身上，開(kāi)發(fā)商稍不留神就會(huì)碰上風(fēng)險(xiǎn)的暗礁。
本周《樓市研究院》結(jié)合當(dāng)前宏觀以及各地樓市背景，推出有關(guān)當(dāng)前房產(chǎn)政策的系列報(bào)道《后調(diào)控時(shí)代的樓市風(fēng)險(xiǎn)》，以對(duì)成都市場(chǎng)有所警示和提醒。
市場(chǎng)回暖地王頻現(xiàn)
“瘋了！當(dāng)聽(tīng)到中化方興舉起38.2億這個(gè)價(jià)格時(shí)，萬(wàn)科的一位競(jìng)拍者驚嘆道，他迅速在一張印有競(jìng)價(jià)對(duì)手情況分析的紙上，寫上了中化-3字樣，像是就此判定中化方興就是最后的贏家。”
這是在6月30日北京國(guó)土資源局拍賣廳發(fā)生的一幕。但“瘋了”的價(jià)格并未就此止住。廣渠路15號(hào)地落槌一瞬，價(jià)格定在40.6億，地王誕生，泡沫四濺，周邊房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲。為了這塊地，潘石屹專門從中國(guó)銀行、招商銀行兩家銀行獲得了共計(jì)100億的授信額度，但因超出心理價(jià)位2.6億最終敗興而歸。幾天前，SOHO中國(guó)還與另外包括萬(wàn)科、金地、保利、華遠(yuǎn)的八家大型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇國(guó)家稅務(wù)總局的稅務(wù)稽查。
有人歡喜有人憂，地產(chǎn)江湖頗不風(fēng)平浪靜。潘總的諸意不順伴隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的一路高歌：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一至六月，全國(guó)商品房銷售面積三點(diǎn)四億平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)三成，商品房銷售額一點(diǎn)五八萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)超過(guò)五成。伴隨著住房銷售市場(chǎng)的回暖，土地市場(chǎng)再度火爆。最近兩個(gè)多月，北京、上海、廣州、深圳等地“地王”頻現(xiàn)。
沉寂了一年多之后，中國(guó)樓市以始料不及的速度快速火熱。北京、上海等地房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商“天價(jià)拿地”現(xiàn)象再度頻頻上演。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出，當(dāng)前中國(guó)一線城市房地產(chǎn)泡沫正在形成，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖之際，政府部門面臨巨大難題：既要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，又要平抑快速產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。
但隨著“地王”頻繁出現(xiàn)，以及二手房市場(chǎng)異?；鸨ㄩ_(kāi)發(fā)商和房主在內(nèi)的賣方心理價(jià)位不斷提升，使得消失一年多的捂盤現(xiàn)象再次出現(xiàn)。不少開(kāi)發(fā)商再次開(kāi)始采取暫緩或者停止銷售樓盤的手段，等待市場(chǎng)價(jià)格的走高，以換取更多的利潤(rùn)。
新規(guī)出臺(tái)嚴(yán)禁捂盤
在此背景之上，最近的一則新聞“北京市建委約談15家開(kāi)發(fā)商告誡捂盤惜售”立刻成為焦點(diǎn)，相關(guān)部門對(duì)于樓市的態(tài)度已經(jīng)比過(guò)去敏感，反應(yīng)速度也已經(jīng)更快。“被告誡的開(kāi)發(fā)商必須對(duì)投訴問(wèn)題進(jìn)行解釋說(shuō)明，同時(shí)明確整改辦法，在七日內(nèi)完成整改。”北京建委的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，對(duì)于確實(shí)存在違法、違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，將依法嚴(yán)肅查處，并會(huì)及時(shí)通過(guò)新聞媒體曝光。目前，對(duì)被查出有違法、違規(guī)問(wèn)題的企業(yè)，有關(guān)部門正在進(jìn)一步核實(shí)，一旦確認(rèn)將從快懲處，立刻予以曝光。
這位負(fù)責(zé)人還明確表示，專項(xiàng)整治將會(huì)依據(jù)投訴情況持續(xù)不斷地進(jìn)行滾動(dòng)式檢查，而且將加強(qiáng)執(zhí)法檢查的力量，不斷擴(kuò)大檢查的范圍。根據(jù)市建委要求，可對(duì)違規(guī)房企和經(jīng)營(yíng)管理者新的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格加以限制或禁止。
有關(guān)事態(tài)的最新進(jìn)展是，北京規(guī)定開(kāi)發(fā)商未售房須公示價(jià)格防其捂盤惜售。算是連鎖反應(yīng)，上海日前出臺(tái)了新規(guī)，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過(guò)銷售方案?jìng)浒负头康禺a(chǎn)登記等手段，制止開(kāi)發(fā)商捂盤惜售。同時(shí)，還要求嚴(yán)格執(zhí)行“3萬(wàn)平方米”規(guī)定，防止“少量多批”。上海市房管局重申，商品住房項(xiàng)目超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米。
可以看出，各地方政府對(duì)于樓市的非理性上漲已經(jīng)有了足夠的警醒，在金融危機(jī)的陰影下，片面的將賭注壓在地產(chǎn)行業(yè)所導(dǎo)致的非理性結(jié)構(gòu)極其脆弱。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心最新報(bào)告稱，“在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇的情況下，近期股市、樓市出現(xiàn)的回升跡象與流動(dòng)性充裕和通脹預(yù)期的影響有很大關(guān)系。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀也表示，在今年房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高的誘導(dǎo)下，不少地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)氣氛非常濃厚，在部分城市，樓市上半年的換手率已經(jīng)達(dá)到70%，超過(guò)日本房地產(chǎn)泡沫前的水平。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人7月15日表示，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況，下一步將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問(wèn)題的分析和指導(dǎo)，督促其加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)房貸款政策，著力穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
捂盤惜售來(lái)自趨勢(shì)誤判？
雖然北京已明令禁止開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，但目前仍未公開(kāi)其約談的15家開(kāi)發(fā)商具體是哪些公司。在網(wǎng)上流傳的一份被舉報(bào)捂盤而被建委約談的開(kāi)發(fā)商名單中，不乏保利、北辰萬(wàn)通、華潤(rùn)這種大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。而捂盤代表開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)偏樂(lè)觀的預(yù)判，可見(jiàn)當(dāng)前不少開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)已經(jīng)一片樂(lè)觀。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員陳真誠(chéng)向《成都晚報(bào)》表示，捂盤惜售意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)偏樂(lè)觀的預(yù)判，但這種預(yù)判在當(dāng)前的形勢(shì)下卻很可能是誤判。陳認(rèn)為，09年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，首先來(lái)自于剛性需求的釋放，但最近的熱銷則是投資者對(duì)資產(chǎn)價(jià)格重估的判斷，以及通脹預(yù)期所帶來(lái)的投資性需求，但從對(duì)通脹問(wèn)題的謹(jǐn)慎態(tài)度看，國(guó)家的政策在下半年有可能轉(zhuǎn)向“收緊”。而正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文之前在接受某財(cái)經(jīng)媒體采訪時(shí)表示，這些支撐此輪熱播行情的需求總會(huì)釋放完畢，新的需求增長(zhǎng)可能會(huì)面臨更長(zhǎng)的時(shí)間。而每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都會(huì)消滅潛在的需求者。
在筆者接觸的成都一些樓盤的銷售經(jīng)理也認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲缺乏支撐。對(duì)中小戶型的剛性需求是在樓市長(zhǎng)達(dá)半年的觀望期中積累而后釋放的。但決定人們購(gòu)房的重要因素--收入，2009年上半年并沒(méi)有顯著的增加，這必將影響房屋的購(gòu)買行為。
投資性的需求對(duì)樓市支撐力能持續(xù)多久？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為這有賴于國(guó)家的金融政策以及國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的走勢(shì)。一個(gè)不確定性的因素是，下半年主管部門是否會(huì)收緊流動(dòng)性。
機(jī)構(gòu)對(duì)后市判斷存在分歧。中金公司的研究報(bào)告表示，中國(guó)短期內(nèi)仍將保持寬松貨幣政策，直至年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才有可能初步釋放政策調(diào)整的信號(hào)。另一些機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，短期內(nèi)適度寬松的貨幣政策很可能延續(xù)，真正的調(diào)整最有可能在四季度出現(xiàn)，在此之前信貸政策的收緊也只是一些微調(diào)。
但絕大多數(shù)專家、業(yè)內(nèi)人士以及開(kāi)發(fā)商人以驚人相似的口吻稱，房?jī)r(jià)會(huì)漲。
一直關(guān)注各個(gè)城市成交量與房?jī)r(jià)走勢(shì)的虎杰投資公司首席分析員張寅之前對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》表示，這一輪房?jī)r(jià)的上漲主要是由北京等一線城市帶動(dòng)的，成交量的放大在上海最為明顯。并不是所有城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅上漲的情況。他認(rèn)為：如果北京的房?jī)r(jià)開(kāi)始有所調(diào)整，上海的交易量開(kāi)始持續(xù)下降，則宣告這一輪反彈將告一段落。
增加供應(yīng)為調(diào)整之道
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌日前接受記者采訪時(shí)表示，“樓市投資需求的突然釋放，實(shí)際上是財(cái)富階層的資金轉(zhuǎn)移”。顧云昌認(rèn)為，現(xiàn)在銀行存款在下降，央行在快速釋放流動(dòng)性，加上對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，企業(yè)及財(cái)富階層都在為資金尋求出口，其中大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2004年以后，除去年住房需求萎縮外，中國(guó)樓市一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是2007年更加嚴(yán)重。今年三月份開(kāi)始，相對(duì)旺盛的需求，住宅供應(yīng)顯得不足。
分析原因，顧云昌認(rèn)為，主要與土地供應(yīng)有關(guān)，一些重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上住房的銷售速度。這與土地供應(yīng)的渠道和方法，與整個(gè)土地市場(chǎng)的緊缺有關(guān)，再加上各地拆遷難度加大，土地供應(yīng)速度較慢，與旺盛的需求不相適應(yīng)。
“解決的辦法就是放大供應(yīng)量，縮小需求。”顧云昌說(shuō)，當(dāng)前應(yīng)增加土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資，加大金融對(duì)房地產(chǎn)投資的支持，但不是對(duì)購(gòu)買力，尤其是對(duì)購(gòu)買二套房以上的支持。
“既需要房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)又要減少新的泡沫產(chǎn)生，這是擺在我們面前很大很大的難題。”顧云昌說(shuō)，一些熱點(diǎn)城市正在產(chǎn)生新的泡沫，但是不能控制房地產(chǎn)投資，與其它行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過(guò)剩。只有供大于求，房?jī)r(jià)才能平穩(wěn)下來(lái)。
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