“剛性需求”本應(yīng)是樓市繁榮的最大支撐，但因購買實力有限，他們的存在對想錢想到發(fā)瘋的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，卻成了十足的“雞肋”。“當你賣9800元/平方米，一天就有300號人積極看房，可是一旦價格再提高200元/平方米，就踩到‘剛需’的底線了——300多個看房者當天便銳減到百名以下。”上海市青浦區(qū)一個樓盤的開發(fā)商昨天對CBN記者表示。
這是該樓盤在今年第一季度遇到的所謂“窘境”——由于投資客鮮有問津這個上海外環(huán)外的樓盤，他們要提價的意圖在“剛需”買家“挾持”下動彈不得。
其實，對價格斤斤計較的“剛需者”正是讓上海樓市逐漸走出去年萎靡不振狀態(tài)的最大功臣?；仡櫼幌職v史數(shù)據(jù)便可發(fā)現(xiàn)：截止到今年1月31日，上海一手住宅存量達842萬平方米(不含動遷及配套房，下同)，接近于2008年一手住宅全年銷量的897萬平方米，約需市場消化10個月。在這樣龐大的庫存重壓下，今年2月上海一手住宅中“中外環(huán)住宅及單價1.2萬~1.6萬元住宅”的成交量卻倍增。原因就是“剛需者”大量入市。
臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎認為，那無異于一段“剛需者”的黃金時光，今年2月上海樓市成交均價環(huán)比上月降13.9%，其中，中外環(huán)與外郊環(huán)住宅占據(jù)了七成，本土買家激增，中低價住宅居多，直接拉低了成交均價。
但是，好時光總是轉(zhuǎn)瞬即逝，5月份成為樓市分水嶺。
李小姐從5月份開始頻繁看盤，卻因買家“跳價”屢屢碰壁。在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)中山公園板塊，一套幾乎20年房齡的老公房，經(jīng)過簡單 裝修后以1.7萬元/平方米在中介公司掛牌，僅一周時間，就有數(shù)十名買家登記要求看房，火爆程度遠高出房東預(yù)期。之后，房東果斷決定，不賣了，等候更好時機。此外，在該板塊的新盤中，2月份還偶爾掛出2萬元/平方米售價的房子，但4月份開始卻銷聲匿跡，最新的“急拋”掛牌價上漲至3.5萬元/平方米，大多數(shù)房源的平均售價接近4萬元/平方米。
這還不算是最極端的漲價案例。事實上，在上海內(nèi)中環(huán)之間，過去2個月，三林、七寶等諸多板塊的房子售價從1.5萬元/平方米以下直升至2萬元/平方米左右，且開發(fā)商捂盤待售。
上海浦東花木板塊一大盤預(yù)備發(fā)售的消息一經(jīng)傳出，立即有50個基金經(jīng)理通過內(nèi)部關(guān)系搶先訂購。在這之前售價僅在2萬元/平方米左右，該盤預(yù)計以底價4萬元/平方米開盤，但開發(fā)商預(yù)計一開盤便會被意向購房者一搶而空。
“現(xiàn)在已經(jīng)厭煩與房東頻繁地糾纏于價格之間，一套130萬元總價的房源，一夜之間就能上漲到140萬元，緊接著就是150萬元。樓價漲得令人眼花繚亂，不敢下手。”李小姐無奈地說。她認為自己成了 房價上漲的“受害者”，而她周圍的自住買家也不過寥寥：要么屈從于現(xiàn)在的價格買入；要么只能再等一年，甚至更久。
“現(xiàn)在的樓市讓我想起股市6000點時的瘋狂。但把房子賣了，我將感受到另一種恐懼，大把現(xiàn)金捏在手中，坐看通脹的恐懼。”一位購房者的經(jīng)歷成為“剛需者”的真實寫照。
價格的上揚只會“擠出”剛需購房者，這激怒了那些每天撥拉家底，與房東無休止糾纏于“跳價”的剛需者。只是這種“擠出”效應(yīng)并沒有影響到此時的市場表現(xiàn)，反倒令市場表現(xiàn)更為優(yōu)異了。
根據(jù)臺慶房產(chǎn)的統(tǒng)計：6月一手住宅均價1.55萬元，環(huán)比上月增長11.8%。與今年2月份一手住宅成交均價相比，4個月的時間單價平均上升了3043元，其中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)均價環(huán)比增長22.5%，內(nèi)中環(huán)均價環(huán)比增長25.5%，中外環(huán)環(huán)比增長36.6%。
“目前面積在200平方米以上、單價在1.6萬到3萬/平方米、總價在300萬到800萬之間的中高檔一手住宅樓盤較受市場青睞，這與目前公司成交的二手住宅所呈現(xiàn)的趨勢比較一致，說明當前買方客戶比較傾向于投資需求。”陳史翎認為：目前的市場主體已呈現(xiàn)出從前幾個月的剛性需求為主開始轉(zhuǎn)向以投資需求為主的趨勢。 |