有這樣一個(gè)事實(shí)很早就被蘇州人所熟知。按照《蘇州市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》(綱要)，“蘇州中心城區(qū)發(fā)展方向在東部、市域CBD在園區(qū)、未來(lái)新城在湖東”。市域CBD理所當(dāng)然就落在了園區(qū)環(huán)金雞湖地帶上。
經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，園區(qū)環(huán)金雞湖CBD已經(jīng)開(kāi)始展現(xiàn)其不同凡響的魅力。金融機(jī)構(gòu)齊聚、商貿(mào)業(yè)發(fā)展迅速，一棟棟高檔寫(xiě)字樓在拔地而起。在園區(qū)人看來(lái)，CBD的建設(shè)就如同在鑄造一種“金色經(jīng)濟(jì)”。不僅外表光鮮燦爛，也實(shí)實(shí)在在地給園區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)加上了重重的砝碼。
金融業(yè)引領(lǐng)CBD發(fā)展
5月18日，東吳證券、交通銀行蘇州分行兩家金融機(jī)構(gòu)總部大樓正式在園區(qū)CBD奠基。 6月民生銀行買(mǎi)下了湖東一整棟寫(xiě)字樓，準(zhǔn)備將蘇州發(fā)展的總部搬遷至湖東。近年來(lái)，越來(lái)越多的銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛搶灘園區(qū)CBD。大批內(nèi)外資銀行的進(jìn)駐，讓園區(qū)CBD頗有了幾分金融街的味道。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2008年末，園區(qū)已經(jīng)形成了門(mén)類(lèi)基本齊全的金融市場(chǎng)體系。全區(qū)共吸引金融機(jī)構(gòu)35家，其中就包括了23家銀行、1家銀行專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)、6家保險(xiǎn)公司、5家證券公司。而在蘇州的外資金融機(jī)構(gòu)也大多青睞環(huán)金雞湖CBD。目前園區(qū)擁有9家外資金融機(jī)構(gòu)。僅在園區(qū)湖西CBD蘇華路上，就有渣打銀行、匯豐銀行、東亞銀行、韓國(guó)友利銀行等多家外資銀行的身影。在這些金融機(jī)構(gòu)的帶動(dòng)下，園區(qū)金融市場(chǎng)發(fā)展十分良好。貨幣信貸市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，保險(xiǎn)市場(chǎng)也逐漸起步。
園區(qū)CBD招商中心副主任季詡淙告訴記者，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐環(huán)金雞湖CBD的步伐還在不斷加快中?，F(xiàn)在人們看到更多的是越來(lái)越多的銀行在向金雞湖靠攏。事實(shí)上保險(xiǎn)公司、證券公司也在向金雞湖聚集。季詡淙說(shuō)蘇州保險(xiǎn)業(yè)發(fā)達(dá)是園區(qū)吸引保險(xiǎn)公司入駐的最堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前永安保險(xiǎn)蘇州總部已經(jīng)落戶(hù)到園區(qū)CBD，未來(lái)保險(xiǎn)公司入駐的勢(shì)頭也會(huì)很強(qiáng)。事實(shí)上環(huán)金雞湖CBD聚集了眾多的銀行，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)的入駐也起到了相當(dāng)大的推動(dòng)作用。
除傳統(tǒng)金融服務(wù)以外，金融后臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目也是CBD建設(shè)招商所關(guān)注的環(huán)節(jié)。季詡淙說(shuō)在招商銀行的小企業(yè)信貸中心入駐園區(qū)以后，類(lèi)似信用卡中心、銀行呼叫中心、審單中心這些金融后臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目，在園區(qū)CBD銀行聚集的基礎(chǔ)上也會(huì)逐漸成為CBD建設(shè)的“新寵”。龐大的金融服務(wù)外包市場(chǎng)是園區(qū)CBD發(fā)展十分重視的一個(gè)領(lǐng)域。
季詡淙說(shuō)之所以能夠吸引到越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)的入駐，園區(qū)的環(huán)境功不可沒(méi)。這里的環(huán)境既包括了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，也包括金雞湖優(yōu)美的風(fēng)景和良好的商業(yè)配套。而這些金融機(jī)構(gòu)的入駐，也給園區(qū)企業(yè)、消費(fèi)、房地產(chǎn)的發(fā)展提供了或有形或無(wú)形的推動(dòng)力。 2008年園區(qū)各銀行的貸款余額比上年增長(zhǎng)了25%，存貸款余額占全市比重12.4%，有力地支持了支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)發(fā)展以及居民消費(fèi)。“金色經(jīng)濟(jì)”是園區(qū)人用來(lái)形容正在蓬勃發(fā)展的園區(qū)金融業(yè)所代表的高附加值。而對(duì)于這一產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展，園區(qū)人也有自己的想法。利用中新兩國(guó)合作的優(yōu)勢(shì)、融入上海國(guó)際金融中心的建設(shè)，未來(lái)這里將會(huì)打造成為省內(nèi)金融機(jī)構(gòu)最聚集、功能最全面、創(chuàng)新最活躍的金融創(chuàng)新改革示范區(qū)。
商貿(mào)業(yè)聚集商氣人氣
商貿(mào)業(yè)是城市CBD繁榮所不可或缺的部分。對(duì)于過(guò)去商貿(mào)業(yè)相對(duì)薄弱的園區(qū)來(lái)說(shuō)，這兩年商貿(mào)業(yè)的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)。而圍繞環(huán)金雞湖CBD商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，也為這一黃金地帶聚集了更多的商氣人氣，使它的商業(yè)配套越來(lái)越成熟，吸引力自然也越來(lái)越大。
2008年，園區(qū)商貿(mào)業(yè)取得了令人矚目的成績(jī)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)94億元，比上年增長(zhǎng)23%。圓融時(shí)代廣場(chǎng)、天虹百貨等一批商業(yè)設(shè)施投入運(yùn)營(yíng)，也使得在短短幾年經(jīng)營(yíng)之后，園區(qū)已真正的躋身蘇州市級(jí)商業(yè)核心板塊。
在蘇州早已明確的“蘇州中心城區(qū)發(fā)展首要方向在東部、市域CBD在園區(qū)、未來(lái)新城在湖東”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，通過(guò)專(zhuān)家論證，蘇州市將以“兩核三副、兩軸三帶”作為新的規(guī)劃目標(biāo)。而其中這“兩核”，指的是湖東核心商業(yè)服務(wù)功能區(qū)和古城核心商業(yè)板塊。
目前，園區(qū)包括文化配套、休閑廣場(chǎng)、各類(lèi)餐飲、星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓等在內(nèi)的生活服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，已建成的項(xiàng)目就有蘇州國(guó)際博覽中心、蘇州科文中心等文化設(shè)施，李公堤、湖濱新天地、金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)、現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)等商業(yè)聚集點(diǎn)，國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈、CSSD、建屋等寫(xiě)字樓，凱賓斯基、金雞湖大酒店、新羅、建屋國(guó)際等四星級(jí)以上酒店。這些載體和設(shè)施都為園區(qū)商貿(mào)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，尤其是圓融時(shí)代廣場(chǎng)正式運(yùn)營(yíng)更是使園區(qū)商貿(mào)邁上了一個(gè)新臺(tái)階。而一些重大項(xiàng)目的建設(shè)也揭示著園區(qū)未來(lái)商貿(mào)也發(fā)展的藍(lán)圖。
季詡淙告訴記者，園區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展很快，但總量還偏小，因此發(fā)展的空間很大。這就給CBD的商貿(mào)發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的舞臺(tái)。經(jīng)過(guò)15年的發(fā)展累積，園區(qū)已經(jīng)形成了種類(lèi)基本齊全的商貿(mào)體系，包括了社區(qū)商業(yè)、綜合商業(yè)街區(qū)、大型綜合購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等。針對(duì)總量不足的現(xiàn)狀，園區(qū)將抓住大型交通樞紐建設(shè)的契機(jī)，依托園區(qū)區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)和生態(tài)等綜合優(yōu)勢(shì)，從都市綜合商業(yè)功能、便民生活服務(wù)功能、商務(wù)服務(wù)配套功能和文化休閑特色功能四個(gè)方面，打造購(gòu)物中心、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、品牌旗艦店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲娛樂(lè)、文化休閑、旅游觀光、會(huì)議度假等多個(gè)商業(yè)集群，使得CBD真正成為核心商圈。
在這一點(diǎn)上，湖東將會(huì)承擔(dān)更多的發(fā)展任務(wù)。季詡淙說(shuō)相對(duì)于湖西的“狹小”，湖東的發(fā)展空間更大，并可以向東推進(jìn)。從CBD定義的字面上分，湖西是“中央商務(wù)區(qū)”，湖東則是“中央商貿(mào)區(qū)”，這就意味著更多的城市配套項(xiàng)目都將在湖東建設(shè)。在園區(qū)CBD建設(shè)如火如荼，湖西也愈發(fā)顯得“不夠用”的現(xiàn)實(shí)情況下，湖東的開(kāi)發(fā)也就理所應(yīng)當(dāng)?shù)伛側(cè)肓?ldquo;高速車(chē)道”。
寫(xiě)字樓“扛起”CBD建設(shè)大旗
一棟棟高聳入云的寫(xiě)字樓往往被認(rèn)作是一個(gè)城市CBD繁榮的標(biāo)志。而在園區(qū)環(huán)金雞湖CBD，越來(lái)越多的高樓大廈出現(xiàn)在人們視野之內(nèi)，也成為了園區(qū)CBD建設(shè)最明顯的標(biāo)志之一。據(jù)了解，目前園區(qū)的寫(xiě)字樓已建成的有14棟，總體量達(dá)到近50萬(wàn)平方米。而正在建設(shè)中的有11家，總體量達(dá)75萬(wàn)平方米左右。從寫(xiě)字樓的品質(zhì)上來(lái)看，蘇州目前有超過(guò)一半的甲級(jí)寫(xiě)字樓位于園區(qū)，而未來(lái)供應(yīng)的80%也位于園區(qū)內(nèi)。
說(shuō)到園區(qū)的寫(xiě)字樓，不得不提的就是國(guó)際大廈。國(guó)際大廈從管委會(huì)行政大樓成功轉(zhuǎn)型成為園區(qū)最賺錢(qián)的寫(xiě)字樓，成為園區(qū)高檔寫(xiě)字樓的代表。經(jīng)過(guò)僅僅3年的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，國(guó)際大廈內(nèi)就聚集了十幾家世界500強(qiáng)企業(yè)，形成了品牌集聚、輻射帶動(dòng)、資產(chǎn)增值的三大特點(diǎn)。除了大名鼎鼎的國(guó)際大廈，未來(lái)在湖西湖東還將出現(xiàn)更多的園區(qū)寫(xiě)字樓地標(biāo)建筑，例如正在建設(shè)的蘇州第一高度環(huán)球188。
相對(duì)于普通的寫(xiě)字樓，園區(qū)的寫(xiě)字樓有自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。季詡淙告訴記者，園區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)已經(jīng)具備了專(zhuān)業(yè)化、定向化和智能化的特點(diǎn)。與其他寫(xiě)字樓“蓋完才賣(mài)”不同，園區(qū)的寫(xiě)字樓往往是有了“主人”才進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。比如一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)寫(xiě)字樓有其專(zhuān)業(yè)要求，園區(qū)就采用國(guó)資企業(yè)代建的方式，與業(yè)主一起設(shè)計(jì)、把關(guān)。這樣造出來(lái)的寫(xiě)字樓外形漂亮、功能齊全，更重要的是不愁賣(mài)不出去。這種延伸到前端的寫(xiě)字樓建設(shè)模式已經(jīng)被越來(lái)越多地采用。即使是對(duì)建造好的寫(xiě)字樓，園區(qū)對(duì)業(yè)主的要求也是相當(dāng)“苛刻”的。季詡淙說(shuō)園區(qū)的寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有零散出售的，最小的出售單位也是一層兩層。這樣整體出售的好處就在于能夠保證寫(xiě)字樓的品質(zhì)，保證一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境才能吸引到真正高品質(zhì)的客戶(hù)。
看著越來(lái)越多的寫(xiě)字樓在園區(qū)出現(xiàn)，不明就里的人也許會(huì)擔(dān)心這么多寫(xiě)字樓將來(lái)能都“填滿(mǎn)”嗎？季詡淙卻一點(diǎn)也不擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。事實(shí)上園區(qū)寫(xiě)字樓的缺口還很大，有不少機(jī)構(gòu)、公司想搬進(jìn)來(lái)還買(mǎi)不到、租不到合適的辦公場(chǎng)所。季詡淙透露，僅目前在談的一些金融項(xiàng)目，對(duì)寫(xiě)字樓的需求就達(dá)到了40多萬(wàn)平方米。更何況將來(lái)還要引進(jìn)更多的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、管理型總部。隨著原來(lái)分布在上海郊區(qū)的金融后臺(tái)服務(wù)將來(lái)也逐漸向園區(qū)輻射，寫(xiě)字樓的需求量還會(huì)相當(dāng)大。
更何況對(duì)于那些習(xí)慣了一線(xiàn)城市高樓高價(jià)租金的高端客戶(hù)來(lái)說(shuō)，園區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格是比較合適的，還有很大的升值空間。這也就難怪為什么園區(qū)寫(xiě)字樓會(huì)出現(xiàn)建好就被買(mǎi)走的現(xiàn)象了。
不過(guò)季詡淙說(shuō)園區(qū)寫(xiě)字樓不會(huì)出現(xiàn)盲目建設(shè)，而是“有的放矢”。做一棟就成功一棟的模式將長(zhǎng)久地堅(jiān)持下去。
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