調控潮
潮汐表：2008年被視為中國地產(chǎn)的政策年。就2009年政策出臺頻率來看，處于潮落狀態(tài)。
潮汐影響：服下幾劑猛藥的中國樓市，今年回暖跡象明顯。有人說，今年樓市反彈屬于政策性反彈。的確，在4萬億投資拉動內需大背景下，政府怎么可能忽略在經(jīng)濟體中體量巨大的房地產(chǎn)行業(yè)呢？如果去年是猛藥，那今年就僅算是調理吧。上半年值得一記的四個政策中，除鞏固穩(wěn)定，加強規(guī)范外，其他的距離產(chǎn)生實質性影響還有一陣子。
三種無償受贈房屋免個稅
政策內容：6月15日，有消息透露財政部、國家稅務總局近日下發(fā)《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》，明確規(guī)定了免征個人所得稅的三種房屋產(chǎn)權無償贈與情況，并強調除此以外受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，要按20%的稅率繳納個人所得稅。三種情況主要包括：房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
政策解讀：此舉表示在財政收支壓力較大下，對稅收加強征管行為。南京資深業(yè)內人士王小軍認為，這主要目的為規(guī)避一些“假贈真賣”的避稅行為，如一些人并非親屬關系，但因20%稅率較高，所以假裝成親屬辦理贈與手續(xù)來避稅。但對于現(xiàn)階段的樓市，基本不會有實質性的影響。畢竟，自2005年以來，目前的存量房流轉稅費是最低的1年，絕大多數(shù)交易都是以買賣方式過戶最省稅費。
降低開發(fā)商自有資金比例
政策內容：5月27日，國務院發(fā)布的《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年的水平，也預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。
政策解讀：資本金比例的松動，實際上是對開發(fā)商最為“對癥下藥”的救市措施，是政府在4萬億投資拉動內需后的又一個重要舉措，主要作用在于復蘇房地產(chǎn)業(yè)，帶動相關上、下游行業(yè)走出困境。中原地產(chǎn)南京公司市場研究中心總監(jiān)張君認為，因為自有資金比例降低后，意味著開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強企業(yè)的信心。但實際效果如何，還是要看后市，因為根據(jù)現(xiàn)在的情況來看，房產(chǎn)業(yè)不是投入不足，而是需求受限，如果高房價回歸，那目前的剛性需求消化完后，需求會繼續(xù)被高房價壓制，價漲量跌，市場會重新陷入困境，開發(fā)商資金鏈會繼續(xù)緊張。
物業(yè)稅再上政府工作議程
政策內容：5月25日，發(fā)改委公布了《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉”運行，有關物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點話題之一。
政策解讀：近年來國務院每年轉發(fā)的類似文件均會提到物業(yè)稅，此次通知中再次給予強調只是說明現(xiàn)在物業(yè)稅已提到了研究立法的過程。前兩年，包括北京、南京等城市的空轉是按理論研究進行嘗試，現(xiàn)在要根據(jù)空轉結果修訂方案，拿出修訂的草案成為物業(yè)稅稅法的討論稿進行討論研究。從常規(guī)情況判斷，兩年能出臺就算很快了。此外，物業(yè)稅開征可以完善房地產(chǎn)稅制，使其結構合理，有效抑制房地產(chǎn)投機，但并不是說開征物業(yè)稅就可以抑制房價。
——南京財經(jīng)大學財政與稅務學院院長楊撫生
從審批環(huán)節(jié)規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)
政策內容：5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》，目標是“通過1至2年的專項治理，使房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃，調整容積率的問題明顯減少，房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃審批環(huán)節(jié)腐敗問題易發(fā)多發(fā)的勢頭得到有效遏制”。
政策解讀：在年初“全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議”上，主管部門已經(jīng)意識到：房地產(chǎn)行業(yè)信息不透明一直為眾人詬病，因為成本價格、銷售狀況不能及時、準確的公開，購房者在信息不對稱的市場中明顯處于劣勢。為此，相關主管部門稱將加強房地產(chǎn)監(jiān)測分析，使房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)信息透明。與之對應的是，房地產(chǎn)開發(fā)的審批環(huán)節(jié)中的不規(guī)范，同樣是導致房價高企的原因，而且也為交易環(huán)節(jié)的不規(guī)范提供了“先例”，中央主管部門嚴抓房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，無疑是從根本上規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)。
快報記者劉果 |