2008年12月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將二手房營(yíng)業(yè)稅免稅年限由5年改為2年，這一政策對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是“重磅”級(jí)利好。長(zhǎng)期以來(lái)由于購(gòu)置門檻高而鮮有人問(wèn)津的二手房似乎一下子成了“香餑餑”，特別是所謂的“次新房”，已經(jīng)成為了本季度樓市當(dāng)之無(wú)愧的主角。
據(jù)記者了解，近兩個(gè)月蘇州各大中介“次新房”掛牌、成交量激增，出現(xiàn)了前所未有的火爆場(chǎng)面。面對(duì)這一樓市新熱點(diǎn)，專家表示，次新房暫時(shí)火爆只能對(duì)二手房成交量起一定的促進(jìn)作用，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上升影響不大。
2-4月“次新房”大量掛牌上市
園區(qū)白領(lǐng)馮先生兩年前就打算為自己和家人在湖西換購(gòu)一套大面積住宅，無(wú)奈2007年房?jī)r(jià)居高不下，讓馮先生一再望而卻步。一直到去年年底，新的營(yíng)業(yè)稅政策令他頗為興奮。在此之前，未過(guò)五年的二手房需要繳納高昂的營(yíng)業(yè)稅，加上中介費(fèi)以及其他雜費(fèi)，所需費(fèi)用往往超過(guò)房屋總價(jià)的10%。因此馮先生一直回避那些需要繳納高昂稅費(fèi)的“次新房”，主要將目標(biāo)鎖定在一手房上。新政策的出臺(tái)大大改變了他的思維，馮先生于上個(gè)月在園區(qū)一家中介公司買到了一套價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠的湖景房。
馮先生算了筆帳，房齡在2年左右的房子一般都比較新，如果去掉5.5%的營(yíng)業(yè)稅，雜費(fèi)總額已經(jīng)大為下降。此外新房需要繳納維修基金，價(jià)格往往較二手房貴，因此他在考察了近期的市場(chǎng)后果斷出手，終于淘到這套滿意的住宅。
同樣在園區(qū)湖東一些中介公司記者看到，次新房掛牌、成交都十分火爆，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)開(kāi)始根據(jù)這一政策精選一些房產(chǎn)證超過(guò)2年但未超過(guò)5年的“次新房”推薦給客戶，而潛在客戶對(duì)這些房源的興趣明顯增加。
記者觀察，一些房產(chǎn)證超過(guò)2年的“次新房”免營(yíng)業(yè)稅之后與一手房?jī)r(jià)格拉開(kāi)了差距，以湖西高檔住宅小區(qū)金湖灣為例，2008年一手的金湖灣湖景公寓叫價(jià)13000元/平方米，而金湖灣二手房?jī)r(jià)格也是12000多元/平方米，加上中介費(fèi)及稅費(fèi)，二手房?jī)r(jià)格與一手房?jī)r(jià)格差不多。而自2008年年底，滿2年免征營(yíng)業(yè)稅政策出臺(tái)后，金湖灣滿2年的物業(yè)的二手成交價(jià)就減少了5.5%，二手房?jī)r(jià)相對(duì)于一手房?jī)r(jià)有明顯降低，現(xiàn)在在二手房市場(chǎng)有賣家掛出了8500元/平方米的超低價(jià)格。
價(jià)格斷檔搶占新房市場(chǎng)
“有沒(méi)有橄欖灣的二手房？”與很多年輕置業(yè)者首選新房不同，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉先生最近格外關(guān)注起2005-2007年交付的這批房源。他認(rèn)為，這類房源相比新房存在很多優(yōu)勢(shì)。
記者粗略統(tǒng)計(jì)了一下劉先生關(guān)注的這批房源，發(fā)現(xiàn)園區(qū)近年來(lái)具有兩年左右房齡的樓盤還真不少。除了幾年前比較熱的湖濱一號(hào)、新創(chuàng)理想城、億城新天地、金湖灣外，這兩年剛剛交付的雅戈?duì)栁磥?lái)城、東湖林語(yǔ)、南山巴黎印象等也都榜上有名。很多大中介甚至為了方便選購(gòu)次新房的客戶，專門將次新房房源歸成一類列了出來(lái)。
“我愛(ài)我家”的工作人員介紹介紹，在他們公司，次新房的房源已占整個(gè)房源的四成，成交量也占45%左右。相比去年下半年，次新房市場(chǎng)已明顯升溫。
為什么次新房會(huì)越來(lái)越受寵，甚至有壓過(guò)新房的勢(shì)頭呢？我愛(ài)我家企劃部衣秀春認(rèn)為，從目前蘇州市場(chǎng)供應(yīng)情況看，隨著市民二次購(gòu)房、投資性購(gòu)房行為的不斷涌現(xiàn)，一些2005-2007年建成、成色較新的商品房進(jìn)入二手房市場(chǎng)。雖然這些次新房的價(jià)格也隨商品房同步上揚(yáng)，但總體而言，在同一區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格還是與新房在售價(jià)上存在一定的差距。
據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)反映，同地段的新房與二手房?jī)r(jià)格相比，其價(jià)格落差往往在每平方米300-500元左右，因此以實(shí)惠的價(jià)格購(gòu)買一套次新房，居住繁華地段的夙愿還是能夠?qū)崿F(xiàn)的。
而蘇州大學(xué)商學(xué)院教授給出了這樣的解釋：近兩年園區(qū)、市中心高價(jià)樓盤層出不窮，價(jià)格扶搖直上，甚至拉升了整體的樓價(jià)指數(shù)。而園區(qū)、市中心較高品質(zhì)的次新房，建成時(shí)間不長(zhǎng)，房型、小區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)都相對(duì)成熟起來(lái)，盡管比當(dāng)初購(gòu)買的原價(jià)上漲了不少，但相比一手房?jī)r(jià)格依然便宜。這個(gè)價(jià)位，在時(shí)下的新建樓盤中幾乎是個(gè)斷檔，而針對(duì)某些對(duì)園區(qū)、市中心情有獨(dú)鐘的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是完全能夠接受和承受的，因此這類房源特別受追捧。加上去年年底新政出臺(tái)和優(yōu)惠的房貸新政共同作用，有效地帶動(dòng)了消費(fèi)者置業(yè)需求的釋放。
“二手房本身在價(jià)格、地理位置及配套等多方面具有顯著的購(gòu)買優(yōu)勢(shì)，與新房相比，次新房的優(yōu)勢(shì)則更為明顯。目前的大部分次新房都在交通便利、社區(qū)配套完善的區(qū)域。該類房源裝修較新，消費(fèi)者買房后便可以直接入住，現(xiàn)房供應(yīng)規(guī)避了諸多購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。”沈教授一語(yǔ)道破。
次新房沖擊有限，二手房房?jī)r(jià)難上揚(yáng)
盡管目前蘇州市場(chǎng)的次新房被炒得紅紅火火，但是兆豐不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)楊肇鋒分析認(rèn)為，次新房一時(shí)的火爆并不能改變整個(gè)二手房市場(chǎng)的未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)。楊肇鋒博士分析說(shuō)，“次新房目前的確有成交量大幅上升的趨勢(shì)，然而大部分的二手房賣家只是希望能把房屋順利賣出去，并不希望帶來(lái)漲價(jià)等一系列后續(xù)影響。”
而蘇大商學(xué)院教授表示，營(yíng)業(yè)稅免稅年限的縮短將造成大量的“次新房”受到買家青睞，這可能搶奪一手市場(chǎng)的潛在客戶，因此對(duì)于一手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)會(huì)造成一定的沖擊。而對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可能會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)的成交量上升，但難以推動(dòng)房?jī)r(jià)重新上漲。目前，盡管“次新房”對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)好處不少，房屋品質(zhì)、周邊環(huán)境及其配套一目了然。“但我認(rèn)為，對(duì)于那些準(zhǔn)備接手‘次新房’的投資者來(lái)說(shuō)，投資仍需謹(jǐn)慎。”
名詞解釋：
“新二手房”：也稱“次新房”，是指年代較新的二手房或空置房，通常是指竣工后房齡在三年之內(nèi)的房屋，其中涵蓋一部分尾房、債權(quán)房等空置房，也包含入住時(shí)間較短再次上市交易的二手房。 |