春節(jié)過后，蘇州一度遇冷的樓市似乎再度火熱起來。據蘇州一份地產數據報告，2009年第一季度商品房成交10776套，成交面積超過130萬平方米，同比分別增加了39.2%和53.5%，環(huán)比則增加了18.1%和21.7%，而房價卻比去年底降低了3.2%。4月份的房價略有回升，成交量的增幅卻更明顯，不少人稱之為樓市的“小陽春”。
2008年蘇州樓市的庫存量達到700萬平方米，樓市的低迷使得土地市場進入低谷。“去年土地拍賣情況不好，地方財政壓力很大。”蘇州市住房保障管理中心副主任單育輝告訴本刊記者，地方財政的壓力直接導致保障性住房等公共物品的供應能力。今年初，蘇州市政府制定一系列推市策略促進房地產市場“回暖”，這一舉動已經超越房地產市場，成為撬動地方經濟、保障公共物品供應的杠桿。
房交會的撬動
1月中旬，臨近年關的蘇州有些陰冷。按照往年慣例，這一時期是房屋銷售的淡季，況且經過金融風暴的沖擊，房地產連續(xù)的低迷使得相關產業(yè)都蒙上一層陰影。“接到市政府的文件，我很吃驚。”蘇州房管局住宅產業(yè)處處長陳登火告訴本刊記者，那是小年夜前幾天，市政府突然以發(fā)文的形式通知房管局，要在小年夜到正月十五期間展開一次“新春購房節(jié)”，要求房管局緊急聯(lián)系地產開發(fā)商，迅速組織、動員。
“當時爭議很大，不少人都知道春節(jié)期間是食品銷售的旺季，不是賣房子的旺季，加上金融風暴后，房地產市場已經連續(xù)低迷，這樣的房交會能不能有效果？”陳登火說他當時也很疑惑，只有3天準備，他不得不一家家地找開發(fā)商通知，“一些外地的開發(fā)商已經把銷售人員撤走，準備回家過年了，一聽這個消息還有抵觸情緒。但也有反應積極的，通知所有的銷售人員立刻回來，就算買高價票也要趕回來參加購房節(jié)”。
購房節(jié)主會場設在蘇州體育中心，租場地、布置展位，陳登火說，3天時間把他忙得不可開交，所有開發(fā)商的攤位費全部由政府出資承擔，據傳僅場地和宣傳就花費蘇州市150萬元。“提前3天才透出消息，此前也沒有通知媒體，我們都感到很突然，一切似乎都很低調。”某房產媒體人士告訴本刊記者。
出乎所有人意料的是，就是這次“低調”的新春購房節(jié)，成為蘇州樓市“小陽春”的起點。按照購房節(jié)的規(guī)定，前3天是主會場展出，之后的時間就回到各樓盤的售樓處作分會場展覽和銷售。“到大年三十，我和幾個同事到主會場檢查，當時就驚呆了，好多市民圍在參展的樓盤前打聽情況。”陳登火回憶。這次購房節(jié)，共有99家開發(fā)商、143個樓盤參展，共有25656套房源，面積達到340萬平方米。17天的房交會，一共成交2596套，成交金額達到23.1億元，平均每天成交148套。而整個2008年，蘇州全市平均每天成交的剛剛達到100套。陳登火告訴本刊記者，尤其是到了購房節(jié)的最后一天，當天成交937套房屋，用于網上簽約的網站因為流量太大而系統(tǒng)癱瘓，購房節(jié)組織者不得不表示，當天所有準備簽約的房子可以在第二天繼續(xù)簽約，仍然享受購房節(jié)的優(yōu)惠政策。
“新春購房節(jié)市政府一共推出4項優(yōu)惠政策，這是導致成交量上升的主要原因。”建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員、蘇州市房地產行業(yè)協(xié)會副會長盛承懋(盛承懋博客)告訴本刊記者。在這次新春購房節(jié)上，蘇州市政府推出的優(yōu)惠政策主要包括：在購房節(jié)期間成交的房屋契稅全免，由政府補貼；市政府出面與開發(fā)商協(xié)商，每平方米房屋讓利100元；公基金貸款進一步放開，購買新建房的比例從70%上升到80%，同時開放聯(lián)排別墅、酒店式公寓的貸款，貸款時限比退休年齡延長5年；房產部門登記費用減半。
“購房節(jié)之后，很多開發(fā)商還沿用了這樣的政策，譬如聲稱購房免契稅，實際上這已經變成開發(fā)商的企業(yè)行為，他們用自己的錢進行補貼，而不是政府的減免。不過對于消費者來說，兩者的結果是一樣的。”陳登火告訴本刊記者。新春購房節(jié)后，蘇州市又陸續(xù)召開房管局的房交會、工業(yè)園區(qū)針對高檔商品房的住博會、高新區(qū)和吳中區(qū)的片區(qū)房交會等共5次大型的房交會，推出不少優(yōu)惠政策，使蘇州房地產成交上升勢頭明顯，前4個月幾乎將去年的庫存消化掉一半，成交金額達到226億元。
“房地產市場和看病不一樣，從刺激政策出臺到回暖需要一個過渡期，這是行業(yè)規(guī)律。”陳登火說。
去年10月，財政部發(fā)布了《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，規(guī)定首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫時統(tǒng)一下調到1%。蘇州市也出臺《蘇州市人民政府關于促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(暫行)》，實行個人購買市區(qū)內商品住房可減半征收契稅(此前蘇州市征收商品房契稅2%、高檔住宅4%)，地方政府的優(yōu)惠對象更加寬泛。這個文件還包括放松二手房貸款和購房入戶的一系列政策。
“去年底的優(yōu)惠政策出臺后，市民對市場信心的恢復還要經歷一個過程，需要一兩個月的觀望。”陳登火說，因此當春節(jié)市政府推出第二波臨時性優(yōu)惠政策，就釋放了去年下半年被壓抑的剛性需求。其中，蘇州中新合作工業(yè)園區(qū)在這一輪樓市“小陽春”中似乎具有更大的潛力，4月份共成交2439套住房，比3月份增加135.8%。
工業(yè)園區(qū)的城市化動力
“中新合作工業(yè)園區(qū)為蘇州發(fā)展提供了新的動力。”盛承懋告訴本刊記者。
“與其他城市不同的是，我們雖然被稱為工業(yè)園區(qū)，但是以城鎮(zhèn)副中心的理念開展規(guī)劃，住宅、商貿、工業(yè)用地全部統(tǒng)一安排，一個字也不能改動，而且自始至終是擇商引資，不會因為企業(yè)意愿改變用地性質。”工業(yè)園區(qū)國土房產局副局長郁偉告訴本刊記者。不少專家認為，城市房地產開發(fā)用地供應相對不足是導致近些年一些城市房價上漲的一個重要原因。工業(yè)化引發(fā)的是投資性需求，城市化引發(fā)的是消費性需求，投資性需求大于消費性需求，就必然會出現產能過剩，只有加快城市化、增加城市人口，消費才能持續(xù)不斷地拉動起來。郁偉表示，“蘇州工業(yè)園區(qū)城市化與工業(yè)化的配套發(fā)展成就了地產與工業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎”。
2009年恰逢工業(yè)園區(qū)建園15周年，僅從地產方面看，市政府購房節(jié)等一系列政策首先撬動的就是工業(yè)園區(qū)。“從2007年到2008年，園區(qū)的地產成交量占全市的1/4左右，而今年到目前為止，這一比例已經提高到1/3。”郁偉告訴本刊記者，2008年園區(qū)前3個月商品房成交量分別是9.45萬平方米、2.97萬平方米和9.25萬平方米，而到今年前3個月，成交量分別為8.35萬平方米、20.41萬平方米和14.16萬平方米，4月份甚至增加到了29.21萬平方米。
蘇州位于中心的古城區(qū)已經被保護起來，在滄浪、金閶、平江幾個老城區(qū)有大量的園林古建，為了保持整體風貌，古城區(qū)的房屋建筑要限制高度，土地容積率較低，而且人口集中，開發(fā)空間不大。按照蘇州市的發(fā)展規(guī)劃，城市化方向是面向東西，西部的高新區(qū)和東部的工業(yè)園區(qū)就成為起飛的兩翼。“由于工業(yè)園區(qū)是與新加坡合作，因此吸收了新加坡的城市規(guī)劃理念，在規(guī)劃之初就設計出十幾個鄰里中心。”郁偉告訴本刊記者，鄰里中心的設置形成了工業(yè)園區(qū)最初的土地使用格局，一個鄰里中心里包含衣食住行、醫(yī)療等多種服務功能，輻射周圍的幾個小區(qū)。
從上海乘車向西北到蘇州，最先經過的就是城東的工業(yè)園區(qū)，沿路大多是嶄新的現代化小區(qū)和鄰里中心，再向工業(yè)園區(qū)中心則是金融、商業(yè)構成的環(huán)金雞湖商貿區(qū)。工業(yè)園一期建設于1994年，開發(fā)面積8平方公里，新加坡控股65%。到2001年，新加坡方面的財團擔心工業(yè)園區(qū)的投資收益，提出由中方增持，結果中方增持30%，控股65%，成為大股東。“我們成為大股東后，開始全面開發(fā)二、三期園區(qū)，一共80平方公里全面動工。”郁偉告訴本刊記者，“園區(qū)的開發(fā)不會受制于土地，屬于空產出讓，在白紙上畫圖當然更容易。”按照最初規(guī)劃，環(huán)金雞湖形成中心商貿區(qū)，再往外圍是住宅區(qū)，最外沿是工業(yè)區(qū)，是一個典型的環(huán)狀城市功能分區(qū)。至今已經形成環(huán)金雞湖商貿區(qū)、獨墅湖高教區(qū)和清澗湖住宅區(qū)3個板塊。
“園區(qū)的房地產也經歷了市場變化帶來的沖擊。”郁偉說。最初園區(qū)的發(fā)展從靠近市區(qū)的湖西開始，2005年金雞湖西岸一度誕生10.31億元的“地王”。隨著城市化進程向東推進，湖東居住區(qū)成為新的增長點，“房價從湖西到湖東遞減，這也使成交的關注點逐漸轉向湖東”。新春購房節(jié)后，一系列的優(yōu)惠政策下，湖東就成為園區(qū)房產新的增長點，“目前湖東的幾個大盤都保持在6000元/平方米左右的價位，成為新的增長點”。
利用地理的優(yōu)勢和市政府的優(yōu)惠政策，工業(yè)園區(qū)也推出了自己的應對策略，園區(qū)有50%屬于外來人口，其中有很大一部分是公司白領和有一定技術水平的藍領。園區(qū)有自己的住房公積金制度，工作人員的公積金只能在園區(qū)內購房使用。而且隨著蘇州市政府優(yōu)惠政策出臺，園區(qū)管委會也出臺相關政策，進一步提高公積金貸款額度、放寬二套房購買。郁偉告訴本刊記者：“針對中層的技術、管理人員，我們提供市場價格30%的優(yōu)租房，一般情況下，他們兩年后就有能力在園區(qū)付首付購買50萬元左右的兩居室，每月的公積金額度就可以支付月供。加上園區(qū)獨特的地理位置，滬寧城際鐵路、京滬高速鐵路、城市輕軌等即將經過園區(qū)，結合園區(qū)在金融危機后的產業(yè)結構升級，都成為保障園區(qū)地產穩(wěn)定發(fā)展的動力。”
金融風暴是一個不可回避的問題，外向度較高的工業(yè)園區(qū)內，中外合資企業(yè)超過1400家，其中歐美企業(yè)所占比超過50%；園區(qū)內的主要產業(yè)IT和液晶面板也主要面向歐美市場，進出口量占到全國出口的50%以上。“工業(yè)園區(qū)也在利用這個時期進行產業(yè)升級，目前開始引進生物制藥、光伏產業(yè)、汽車配件制造、風能利用等高科技產業(yè)的比重增加。同時國家的家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)政策等也使內需逐步替代外部市場。”盛承懋告訴本刊記者，“蘇州的工業(yè)經濟現在已經出現回暖的跡象，今年一季度的工業(yè)總產值一度減少2.6%，然而前4個月的工業(yè)總產值同比上升0.4%。35個工業(yè)大類中，25個產業(yè)增幅加快，通信、計算機、電子設備制造等前五位的增幅達到6.1%”。
土地：杠桿的支點
“推市”引發(fā)的經濟增長背后，是土地市場的重新活躍。
5月26日13點30分。“首先拍賣的是B-4號地塊，底價是2245萬元，每次加價20萬元。”這是蘇州市土地儲備中心正式開始今年第二次土地拍賣。去年10月，蘇州市曾一次拿出24幅地塊對外出讓，結果17塊以底價成交，6塊流拍，僅有一塊文化娛樂用地以溢價62.5萬元成交。出人意料的是，這次土地拍賣出奇的成功。當第一塊地價格上漲到2400萬元的時候，拍賣師喊道，“2400萬元最后一次，倒計時，5、4……”結果一名開發(fā)商再次舉起牌子，一路競價之后以3120萬元成交。最后一塊B-8號地，從2920萬元一路飆到8800萬元成交。這次拍賣的8個地塊中，除兩塊底價成交外，其他6塊均有不同程度的溢價，最高溢價達到200%。
土地市場回暖對于單育輝來說是個好消息，作為蘇州市住房保障管理中心負責經濟適用房規(guī)劃建設的副主任，他更關注建設資金能否到位。2008年，蘇州市政府到無錫市取經，無錫市針對保障性住房成立了住房保障管理中心，專門負責保障性住房政策的落實。這點讓蘇州市的領導很受啟發(fā)。“以往的經濟適用房都是由開發(fā)商承建，大多在房屋價格較低的近郊，基礎設施不完善，又增加了低收入人群的生活、交通等成本。如果政府自己用財政投資建設經濟適用房，選址在距離市中心較近的地區(qū)，再低價出售給中低收入市民，既方便市民又減少開發(fā)環(huán)節(jié)，降低了成本。”單育輝告訴本刊記者。
從無錫回來后，蘇州市政府的領導就著手成立住房保障管理中心，去年10月，中心正式掛牌成立。“早在成立之前，政府就開過一次協(xié)調會，著手準備撥款建設經濟適用房。中心成立后，又連續(xù)召開4次協(xié)調會，召集國土、房管、財政等有關部門協(xié)商。”單育輝說他負責選址和規(guī)劃，他選擇了一家準備拆遷的化工廠，甚至連設計都完成了。按照單育輝最初的規(guī)劃，經濟適用房的建設可以達到56萬平方米，需要投資20億元，幾乎可以一次性解決蘇州的經濟適用房供應問題。
“2007年，蘇州土地市場空前活躍，不斷拍出‘地王’?？墒堑?008年，全市土地成交量大幅度下降，即使拍出也大多以底價成交，這對市財政是極大的影響。去年中央4萬億元投資有9000億元用于保障性住房的投資，但是主要針對經濟不太發(fā)達的地區(qū)，蘇州市則不在這個行列，因此如果住房管理中心要建設經濟適用房，資金的全部來源就是市財政。”在這樣兩個背景下，蘇州市用于經濟適用房建設的投資就顯得捉襟見肘。就在前不久，單育輝在參加政府一次會議中得到通知，由于拆遷等費用過高，暫停這次經濟適用房的建設，需要重新選址，計劃也被縮減到10萬平方米，力爭在年底開工。
“房地產市場也關系到保障性住房的落實。”單育輝告訴本刊記者，“有了房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，帶動相關產業(yè)和整體經濟形勢回暖，開發(fā)商才有信心拿地，進而拉動土地市場。有了土地市場的活躍，政府就有能力提高保障性住房，進一步規(guī)范房地產市場，進入經濟的良性循環(huán)。”
“蘇州市關于保障性住房的投入正逐年加大。”住房保障管理中心副主任龔自強告訴本刊記者。2007年，除了租賃補貼和廉租房政策之外，又增加了“購買共有產權”的補貼政策，即中低收入家庭可以申請購買房屋產權的一半，另外一半由政府出資。當年就推出200個名額，到2008年就增加到500個，同時經濟適用房名額達到1600套，廉租房名額達到400套，2008年保障性住房的投入達到1.6億元。“原計劃到2009年這一指標要降低到1.1億元。”龔自強告訴本刊記者，出于當時準備自建經濟適用房的計劃，今年的經濟適用房本來準備適量減少。不料建設經濟適用房計劃延期后，經濟適用房的供應量要與去年相同，總投資并沒有減少。
“不僅沒有減少，還增加了兩個新的補償政策，最重要的就是補貼購房政策。”龔自強說，根據這一措施，中低收入家庭準備購買商品房并符合相關標準的，就可以申請補貼。按照人均建筑面積18平方米補償，申請家庭是私房的，要扣除私房的建筑面積，之后每平方米最高補貼2000元。“這樣計算，如果是一個符合條件的三口之家，沒有自己的住房，每人補貼18平方米，每平方米最高補貼2000元，這樣的家庭最多能拿到10.08萬元的購房補貼。這一項，政府今年就計劃增加4000萬元的投入。”
房價：政府決策的平衡點
“蘇州地產出現一些回暖的跡象，我們都應該呵護它，怕它冷下去。”吳中地產的總經理張峰雨告訴本刊記者，他知道去年市場剛性需求壓抑時間過久，一旦遇到政府的優(yōu)惠政策，剛性需求就開始釋放出來，“但整個地產的回暖還需要一定時間，房地產市場不可能脫離經濟的整體形勢，還需要緩慢地回升，我們也擔心現在市場像2007年那樣過熱，所以現在沒有哪個企業(yè)敢領漲房價”。張峰雨對去年成交量大幅度下滑記憶猶新，全年只有2007年的一半，于是去年8月推出“保值計劃”，如果交款的房屋在業(yè)主拿到之后出現因市場波動而導致價格降低，公司負責退還差價。到今年，張峰雨在參加完新春購房節(jié)之后，馬上宣布接過政府優(yōu)惠的接力棒，“契稅我們來幫業(yè)主交”。如今這幾乎已經成為蘇州房地產的行業(yè)規(guī)則。
今年4月18日，吳中地產開發(fā)的一處別墅三期開盤，目前已經銷售完成80%，到5月全市有超過20個樓盤開盤，房價也有小幅上升。“這與開發(fā)商的開盤順序有關，并不能說明房價上升。”郁偉告訴本刊記者，在二三月份，開發(fā)商為了促銷，拿出一些中檔或者相對位置一般的樓盤，使整個房價下行。一旦樓市回暖，開發(fā)商的信心增加，中高檔樓盤開盤自然會帶動房價的微調。“在樓市遇冷后，所有開發(fā)商都要考慮市場的心理接受能力，成交量剛一上升就漲價，肯定會適得其反。我們曾經了解過，目前十幾家大的開發(fā)商包括很多上市公司都沒有漲價的意愿，目前維持成交量是最重要的指標。”
蘇州市房管局也在擔心市場波動：“這次購房節(jié)后的房市回暖有些意料之外，但我們希望房市能維持平穩(wěn)的狀態(tài)，不要猛上猛下。因此到5月份房價有些上漲的時候，政府出面找?guī)准掖蟮拈_發(fā)商座談，直接表明漲價是我們不愿看到的，這可能影響好不容易恢復的市場信心。”陳登火告訴本刊記者。 |