房地產(chǎn)政策短短的半年蜜月期已經(jīng)過去了，取而代之的是“胡蘿卜加大棒”。5月下旬以來，土地增值稅、研究開征物業(yè)稅、資本金下調(diào)等房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整密集出臺(tái)，在房地產(chǎn)市場掀起軒然大波。
市場一致的預(yù)期是，政府正在防控新一輪房價(jià)的上漲。如果房價(jià)按照這種勢頭發(fā)展，新的抑制措施相信很快就會(huì)出臺(tái)。
蜜月期過后嚴(yán)打房價(jià)上漲
從昨天開始，國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》生效，規(guī)程對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。
山西證券研究員平海慶認(rèn)為，國家此時(shí)出臺(tái)土地增值稅清算管理規(guī)程有以下三方面作用：進(jìn)一步完善土地增值稅收管理體制；增加稅收收入；釋放信號(hào)抑制房價(jià)上漲。在這三個(gè)作用中，平海慶認(rèn)為第三個(gè)作用更為強(qiáng)烈一些。中金公司分析員白宏煒也認(rèn)為，該政策對(duì)地產(chǎn)商是負(fù)面的，作為引導(dǎo)信號(hào)，主要為了抑制房價(jià)上漲。
這已經(jīng)不是第一個(gè)政策對(duì)房價(jià)上漲表示“不滿”了。在一個(gè)星期之前，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委意見時(shí)提到：深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。物業(yè)稅的開征被視為打擊炒房的重典。
“展望2009年下半年，我們認(rèn)為行業(yè)政策的蜜月期已經(jīng)結(jié)束。政策的另一面表現(xiàn)為，防范房價(jià)上漲過快的一致預(yù)期。”中信證券研究員陳聰在中期報(bào)告中表示。
肇始于2008年10月的房地產(chǎn)救市政策，在經(jīng)歷了年初的小陽春之后，各一線城市房屋銷售價(jià)格開始從暗漲逐漸演變?yōu)槊鳚q。陳聰認(rèn)為，為了緩解社會(huì)輿論，避免開發(fā)企業(yè)大幅提價(jià)，政府開始考慮清算土地增值稅，研究開征物業(yè)稅等。
隨著經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，政策已經(jīng)從單純的救市轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;胡蘿卜加大棒”。大棒就是上述以及未來可能出現(xiàn)的抑制房價(jià)上漲的相關(guān)政策。而為了讓房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中發(fā)揮作用，政府的“胡蘿卜”也不吝嗇。
5月27日，國務(wù)院將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)至30%。
陳聰認(rèn)為，房地產(chǎn)“加杠桿化”的政策將是實(shí)質(zhì)，同時(shí)會(huì)伴隨著平抑房價(jià)的一些輿論引導(dǎo)和政策阻嚇。
平海慶認(rèn)為，從去年12月到目前，全國房地產(chǎn)成交量回暖明顯，房地產(chǎn)企業(yè)庫存明顯改善，政府希望通過釋放一些信號(hào)和采取適當(dāng)手段保持目前房價(jià)的穩(wěn)定，并由此促使房地產(chǎn)企業(yè)加大房地產(chǎn)開發(fā)投資，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的優(yōu)勢，從而保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。
房地產(chǎn)商缺錢又缺地
目前開發(fā)商的情況似乎比半年前好很多。5月21日，富力地產(chǎn)豪擲10億拿下廣渠門外10號(hào)，樓面地價(jià)達(dá)15000元/平方米，開發(fā)商似乎不缺錢了？
現(xiàn)實(shí)的情況卻是，根據(jù)3月17日富力地產(chǎn)公布的2008年報(bào)，其資產(chǎn)負(fù)債率約為73%，凈負(fù)債率123.8%，超過了70%這一國際警戒線。此前，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長李思廉曾就負(fù)債率對(duì)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率在80%左右是合理的。據(jù)人民網(wǎng)稱，此次10億元拿地，幾乎已經(jīng)用掉了富力地產(chǎn)一季度回款的2/3。
開發(fā)商的資金鏈并沒有想象中一下子就緩解了。中國銀行董事長肖鋼表示，盡管央行將繼續(xù)實(shí)施寬松貨幣政策的承諾口頭上沒有變，但實(shí)際已經(jīng)在收縮。央行4月通過票據(jù)發(fā)行收回了一定的流動(dòng)性，這說明，雖然大政方針沒有變，但實(shí)際中的確在朝著更審慎的方向進(jìn)行操作。信貸政策的收緊讓開發(fā)商更加緊張。
政策面并沒有對(duì)房地產(chǎn)資金一味的支持。蘇雪晶表示，土地增值稅清算問題，市場明顯過低估計(jì)其執(zhí)行力度，據(jù)其了解，目前已有多個(gè)城市開始制定詳細(xì)清算計(jì)劃，未來將對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流存在一定影響。
缺錢之外，有些開發(fā)商也缺地。已經(jīng)大半年甚至一年沒有怎么“補(bǔ)倉”了，再不拿點(diǎn)地就沒有面粉做面包了。
金地集團(tuán)董事長凌克公開表示，為了2010年和2011年的開發(fā)，金地今年一定要拿地，預(yù)計(jì)拿地資金在50億至100億元之間。而在2008年，金地拿地顆粒無收，如果再不拿地，接下來將無房可賣了。萬科副總裁肖莉也表示，萬科有可能已經(jīng)錯(cuò)失了最好的拿地時(shí)機(jī)———去年的3季度。如果沒有土地補(bǔ)充，萬科的發(fā)展勢頭將放緩。
但并不是想象中的火熱，拿地有點(diǎn)火爆其實(shí)是各個(gè)城市推出的地塊減少了。大部分的城市都不愿意降價(jià)出讓土地，推地的放緩演變成看似土地拍賣人氣十足。
“你推10塊地試試，馬上就會(huì)改變開發(fā)商的預(yù)期。”作為房地產(chǎn)商，任志強(qiáng)這樣解讀富力地產(chǎn)的新地王。
5月地產(chǎn)政策頻出
5月20日 國家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上發(fā)布關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。該規(guī)程將于6月1日起開始生效。
5月25日 國務(wù)院在其網(wǎng)站上發(fā)布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》。提到：研究開征物業(yè)稅。
5月27日 國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)至30%。 |