繼一季度的“小陽春”過后，隨著夏季的來臨，杭城房市也隨日漸升高的氣溫，人氣、房價(jià)都往上躥。雖然大部分市民、專家學(xué)者以及開發(fā)商都認(rèn)為支持房價(jià)上行的條件尚未成熟，但這場“虛火”卻實(shí)實(shí)在在冒了上來，且有愈燒愈旺之勢……
開發(fā)商再露“牛臉”
近日，家住杭州城西的余小姐為給父母買套附近地段某樓盤的房子可謂費(fèi)盡了心思。樓盤還沒開盤她便去看好了其中一套，并提前交了2萬元定金。該樓盤本來原定周五開盤，但開發(fā)商說預(yù)售證沒拿到，要推遲。周六晚9點(diǎn)，她卻突然接到銷售部經(jīng)理的電話，說是明日開盤，讓她早點(diǎn)來排隊(duì)，因?yàn)槊刻追孔訋缀醵加惺嗳嗽谂抨?duì)。
第二天早上4點(diǎn)，余小姐和先生趕到銷售現(xiàn)場時(shí)，發(fā)現(xiàn)隊(duì)伍已經(jīng)排得很長了，最終她只拿到近300號！銷售人員告訴她，她們這次總共推出兩幢近300套房子，她的號這么后，肯定拿不到好的房源了。果然，300套房源幾乎一售而空，只剩下靠馬路且 戶型結(jié)構(gòu)不太好的十幾套，余小姐失望而歸。
余小姐的購房經(jīng)歷在杭州已不是個(gè)別現(xiàn)象。近日，杭州媒體上類似的報(bào)道比比皆是。
盡管開發(fā)商們慎言回暖和見底，但房價(jià)隨“暖風(fēng)”而漲已經(jīng)是不爭的事實(shí)。在杭州人居展上，優(yōu)惠的少了，打折的也少了，緊咬價(jià)格不松口甚至提價(jià)的開發(fā)商多了。
濱江房產(chǎn)營銷企劃部經(jīng)理陳國靈表示，目前市場開始企穩(wěn)是好事，但最讓人擔(dān)心的是個(gè)別開發(fā)商趁著熱度亂漲價(jià)，把已經(jīng)逐漸走好的房市給攪亂了。
近郊板塊突破萬元大關(guān)
杭州很多普通購房者將房市“虛火”歸咎于溫州炒房客。余小姐懊惱地告訴記者，她之所以沒買到中意的房子，都是溫州炒房客惹的禍。“溫州人很多都是一買三四套，而且他們很精，早早雇人排隊(duì)拿號，號子都連在一起，對銷售情況了如指掌。”
一位溫州投資客表示，杭州有地鐵概念、價(jià)格又被低估的樓盤，是他們最感興趣的。
投資客哄抬起了杭州的房價(jià)是毋庸置疑的。位于杭州三墩的某樓盤邊套的房源單價(jià)高達(dá)12000元/平方米，也被一搶而空，三墩房價(jià)由此邁過每平方米萬元的大關(guān)。另一個(gè)位于杭州九堡的熱門地鐵樓盤，個(gè)別邊套的單價(jià)甚至超過了一萬元。而在杭州，這兩個(gè)都屬于近郊板塊。從購房者身份證信息看，有40%以上來自溫州，還有10%來自東陽、義烏，杭州本地的購房者不到10%。
雖然在房市不好時(shí)，杭州各樓盤都紛紛到溫州進(jìn)行力度頗大的促銷，但對重回杭州樓市的溫州投資客，不少開發(fā)商卻諱莫如深。一位業(yè)內(nèi)人士表示，杭州任何一個(gè)集中熱銷的樓盤都離不開投資客，尤其是嗅覺敏銳的溫州投資客。他認(rèn)為，剛性需求大多是根據(jù)各自的工作和生活區(qū)域就近買房的，購買區(qū)域也較分散，所以熱銷樓盤沒有投資客很難一搶而空。而溫州人看好杭州樓市的抗跌性以致蜂擁而至、再次掀起杭州樓市的搶購熱潮并不奇怪。
一位業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，目前杭州樓市大熱的原因有三:一是剛性需求；二是浙江外貿(mào)出口形勢不好，部分投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)的人就不敢把資金投入再生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)到置業(yè)層面了；三是股市回暖，讓很多套牢的股民部分解套，這些人感覺股市擔(dān)驚受怕還不如買房子。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授給開發(fā)商敲響了警鐘：一旦樓市“虛火”再次起來，支撐這波樓市回暖行情的政策因素很可能會重新掉頭，比如金融和稅收優(yōu)惠政策可能會有所調(diào)整，又如目前熱議的開征物業(yè)稅，對炒房者將起到很大的遏制作用。
隨著存量房成為交易主力，專家認(rèn)為———
房市應(yīng)在平穩(wěn)中回暖
讓人頗為“捉摸不定”的房市一直牽動著老百姓敏感的神經(jīng)，對于坊間的眾多“預(yù)言”，北京和上海的房地產(chǎn)專家在接受記者采訪時(shí)紛紛表示，今年房產(chǎn)市場回暖的趨勢已經(jīng)基本形成，隨著存量房取代增量房成為交易主力，房價(jià)將會愈加平穩(wěn)。因此，開發(fā)商們?nèi)羧匀徊扇?ldquo;捂盤”、“雇人排隊(duì)”或者“虛假交易”等伎倆，不僅無法催生“火爆”的假象，同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也將是極大的。
復(fù)旦大學(xué)住房政策中心(籌)常務(wù)副主任陳杰就房市回暖向記者解釋道，由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，許多購房者去年下半年起選擇觀望態(tài)度，這一剛性需求的累積一定程度上奠定了房市迎來“小陽春”的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，今年年初開始的一系列金融政策的放寬也使得市場上資金鏈相對寬裕；再加上有關(guān)政策的扶持，今年以來房產(chǎn)成交量的上升就不足為奇了。
其實(shí)，在房產(chǎn)專家業(yè)內(nèi)，對于今后市場的走向有著三種判斷：第一種是“U”字形發(fā)展，即房市將在觸底后穩(wěn)步回升。據(jù)了解，該趨勢得到專家們的最大認(rèn)可；第二種預(yù)測是“L”形走向，認(rèn)為可能各方還將處于一種博弈狀態(tài)，市場在一段時(shí)間內(nèi)處于平穩(wěn)態(tài)勢；最后一種預(yù)測則是“W”形，其間有漲有跌。然而無論哪種趨勢，都毫無例外地將目前市場情況視作轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，有專家給出保守估計(jì)：“至少就今年看來，房地產(chǎn)市場回暖已經(jīng)成為大家基本的共識。”
不過，陳杰在接受采訪時(shí)也表示，并不是說房產(chǎn)市場回暖了，開發(fā)商們就又可以人為制造“哄搶”的局面，使其利潤最大化。陳杰說，且不論是否會再次出現(xiàn)類似次貸危機(jī)的不可控事件，單就目前政府的相關(guān)措施來看，也不可能在短時(shí)間內(nèi)再次出現(xiàn)“房價(jià)飛漲”的現(xiàn)象。
他解釋說，“V”字形的發(fā)展趨勢是大家最為害怕的，因此最近政府試探性地發(fā)布物業(yè)稅研究開征的消息。
而另一位來自上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的專家更是一針見血地指出：“目前，上海、北京等地已經(jīng)進(jìn)入存量房成為樓市主要力量的局面，而且這一局面在越來越多的城市中出現(xiàn)，這讓開發(fā)商壟斷操控房價(jià)的時(shí)代成為歷史。”他解釋說，增量房的波動比較大，畢竟是開發(fā)商和購房者形成了一對多的局面，開發(fā)商在自己的樓盤上沒有競爭對手。而存量房則不同，“二手房的交易很多時(shí)候，是多人對多人的形式，因此眾人的博弈將互相牽制。”目前大量存量房進(jìn)入市場，對于房價(jià)的平穩(wěn)將起到至關(guān)重要的作用。這位專家認(rèn)為，目前態(tài)勢下的價(jià)格不會快速下降，也不可能飛速上升。
而中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員、社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》主編牛鳳瑞則認(rèn)為，看房地產(chǎn)市場的走勢，應(yīng)該看一個(gè)周期的完整過程，而不是一個(gè)斷面。某個(gè)時(shí)段不能說明問題。杭州房市5月成交火爆，從長期看或許只是個(gè)小插曲，也許并不能代表6月、7月、8月的走勢。房市的恢復(fù)需要一個(gè)過程，有可能經(jīng)歷進(jìn)兩步然后再退一步的過程，如果房地產(chǎn)商提價(jià)過多、過快，成交量就可能會降。每個(gè)買房者根據(jù)不同的參照系都會有自己的判斷，有人買漲不買跌，也有人買跌不買漲。
牛鳳瑞認(rèn)為，“溫州炒房團(tuán)”的“重出江湖”應(yīng)該說給了房地產(chǎn)開發(fā)商一個(gè)很強(qiáng)的市場信號———現(xiàn)在可以增加開發(fā)了。當(dāng)然對于“炒房”，國家也有各種限制政策，包括現(xiàn)在正廣泛討論的“物業(yè)稅”，都對炒房行為有所限制。 |