我想和大家交流的是兩句話，對(duì)08年怎么看，雖然08年已經(jīng)翻過(guò)去了，冬去春來(lái)，最難的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，我們?cè)儆^察有許多這樣的必要，我想完全有必要。為什么？只有真正客觀的去判斷了過(guò)去，昨天，才能夠更好的理解我們當(dāng)下，理解我們今天的市場(chǎng)，同時(shí)更好的去把握明天，把握未來(lái)市場(chǎng)的走向。這個(gè)是一句話，第二句話，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)回暖我個(gè)人是要保持一份冷靜，圍繞這兩句話跟大家作一個(gè)交流。
08年的市場(chǎng)狀況前兩位都說(shuō)了很多，很簡(jiǎn)要的作一點(diǎn)回顧。從房?jī)r(jià)的角度，08年全國(guó)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況是08年全國(guó)均錢情況是同比增長(zhǎng)了6.5%，掩蓋了不同市場(chǎng)不同區(qū)域的差異性，對(duì)我們廈門市場(chǎng)，集美市場(chǎng)可能會(huì)有一些出入。有些資料簡(jiǎn)單的過(guò)一些，就不展開(kāi)說(shuō)了。成交量看，全年成交量無(wú)論是成交的面積還是成交的金額都下滑了近20%，不同的區(qū)域特別是東部沿海區(qū)域降的幅度更大，我們廈門從資料上了解到，廈門的市場(chǎng)整體上下降了40%，住宅市場(chǎng)下滑的幅度更大接近60%，可以說(shuō)08年是低靡期不為過(guò)。這張表(結(jié)合PPT)，反應(yīng)的是全國(guó)的成交量變化。這張表格里看，反應(yīng)的是不同區(qū)域，中西部地區(qū)去年一年這個(gè)市場(chǎng)成交量的增減情況，不同的區(qū)域這里面有很大的差異。從新增投資和新開(kāi)工面積，土地開(kāi)發(fā)面積這些指標(biāo)來(lái)看都出現(xiàn)了復(fù)增長(zhǎng)的情況，這張圖是反應(yīng)了從07年多08年下半年投資增長(zhǎng)的變動(dòng)情況，這里可以很清晰的看到，08年全年和07年相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)出現(xiàn)了比較下滑的通道。這個(gè)是全國(guó)不同地區(qū)的開(kāi)發(fā)投資情況。從表上可以看到，東部地區(qū)在投資增長(zhǎng)的幅度上比西部地區(qū)有明顯的差距。我想不同的城市，不同的區(qū)域這方面的表現(xiàn)有比較大的差異。這張圖可以看到一線市場(chǎng)，北京上海、深圳在去年上半年成交率，大家看到最后一列是所有一線城市遞交的比例都在70%，同時(shí)最低的北京，實(shí)際上08年一年，上海市場(chǎng)的土地收益和07年最高峰相比下滑了6%，特別是住宅用地完成情況完成了50%，廈門土地出讓比例下滑了70%到80%。像08年全年的金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款增幅和07年相比萎縮了60%，背后可能有一些變化。
前面簡(jiǎn)單的過(guò)一下，對(duì)08年的市場(chǎng)我們?nèi)绾蝸?lái)看待這個(gè)市場(chǎng)？我們關(guān)注焦點(diǎn)是08年和07年相比。說(shuō)到07年我們基本都有一個(gè)印象，07年市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是多方面一個(gè)透支的市場(chǎng)，首先是成交量，其次是 房?jī)r(jià)，07年新房的交易量比06年相比同比增長(zhǎng)了25%，全國(guó)房?jī)r(jià)在0405年都過(guò)14%的增長(zhǎng)，但是07年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度反彈到15.4%，達(dá)到了這幾年的最高水平，這種房?jī)r(jià)的透支和成交量的透支，必然會(huì)帶來(lái)調(diào)整。幅度也好，力度也好，出現(xiàn)的低靡更大一些。也就是說(shuō)如果我們把觀察的時(shí)間段拉長(zhǎng)，把視野放寬一些，從數(shù)據(jù)可以看到，2008年中國(guó)樓市并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的下滑，只是回到了正常的水性水平。換句話說(shuō)，樓市并沒(méi)有大家想象的那么糟糕。
我們可以看到一個(gè)基本的狀況，08年他只是回到了一個(gè)相對(duì)理性的水平，也就是說(shuō)，08年樓市并沒(méi)有像我們一些人想象的，一些人認(rèn)為的一個(gè)嚴(yán)冬。08年我們可以看到，全國(guó)房地產(chǎn)投資的總額達(dá)到了3.06萬(wàn)億，這個(gè)數(shù)字跟06年相比同比增幅是20.9%。而且08年的投資總額他是05年投資總額的兩倍，可以說(shuō)是歷來(lái)來(lái)最高，08年商品房的平均售價(jià)，和06年，之前的幾個(gè)年份高速增長(zhǎng)的確出現(xiàn)了增幅回落的一個(gè)現(xiàn)象，但很難有6.5%的增長(zhǎng)，他的絕對(duì)值，房地產(chǎn)的平均銷售均價(jià)和03年相比也高處了66%，盡管從土地的面積完成土地開(kāi)發(fā)面積以及房屋竣工面積，剛才說(shuō)了，住房的成交量方面的確是出現(xiàn)了大幅度的下滑，如果由這些指標(biāo)就可以得出一個(gè)08年樓市出現(xiàn)了嚴(yán)冬，這個(gè)還有點(diǎn)勉強(qiáng)。我們?nèi)绻殉山涣康臄?shù)字，成交套數(shù)的數(shù)字和之前的幾個(gè)年份比較，就可以得出一個(gè)結(jié)論，這張表可以看出，全國(guó)住宅日均銷售套數(shù)的情況，大家可以看到，06年住宅的銷售面積前11個(gè)月，全年的住宅銷售面積，06年07年08年，相應(yīng)的數(shù)字和成交的套數(shù)面積可以看出，08年的銷售，市場(chǎng)的成交量雖然出現(xiàn)了比較大幅度的下滑，但和06年相比依然有增長(zhǎng)。08年全國(guó)商品住宅銷售面積他很難起到一個(gè)上升的趨勢(shì)當(dāng)中，如果從土地開(kāi)發(fā)面積的指標(biāo)來(lái)看，08年全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積是2.6億平方米，06年這個(gè)數(shù)字是2.66平方米，08年這個(gè)指標(biāo)和06年是持平的狀態(tài)。這個(gè)表格里可以看到，從每天銷售套數(shù)這個(gè)數(shù)字來(lái)看，08年前11個(gè)月這個(gè)數(shù)據(jù)的確比07年有所下滑，但是，06年相比，同比增長(zhǎng)的數(shù)字是15.8%，08年有一個(gè)特殊的情況，套數(shù)的面積在08年出現(xiàn)了和07年，06年相比有比較明顯的狀況。在套數(shù)上，同樣的銷售面積，但他對(duì)應(yīng)的銷售套數(shù)有變化。這個(gè)是我們觀察判斷08年市場(chǎng)比較基本的一個(gè)依據(jù)。我們不難看到，銷售面積的下滑，但其他的指標(biāo)，或者換一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)間段，更寬的視角，可以得出，我們08年的市場(chǎng)并不是大家所認(rèn)為的嚴(yán)冬。
我們判斷市場(chǎng)的重要依據(jù)是樓市供求關(guān)系，從這個(gè)角度來(lái)觀察當(dāng)前的樓市，應(yīng)該說(shuō)一個(gè)非常重要的視角。說(shuō)到07年的市場(chǎng)，我想大家都有一個(gè)基本的感覺(jué)，07年的市場(chǎng)是一個(gè)非常典型的賣方市場(chǎng)，08年是買方市場(chǎng)的狀況。有什么特征，我想在座的有共同的判斷，09年的市場(chǎng)，供大于求的狀態(tài)，我想是沒(méi)有懸念。有人提出，當(dāng)前樓市最困難的問(wèn)題是消化存量，就是如何去庫(kù)存的問(wèn)題。王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)針對(duì)這個(gè)問(wèn)題有一個(gè)說(shuō)法，庫(kù)存是一個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過(guò)程。由于過(guò)去一段時(shí)間市場(chǎng)的低靡，由于市場(chǎng)觀望，全國(guó)商品房市場(chǎng)的空置率是有所上升，同比增長(zhǎng)21.8%，這個(gè)是全國(guó)整體的一個(gè)情況，也就是說(shuō)，在08年市場(chǎng)低靡之后，住宅的存量成為當(dāng)前市場(chǎng)證實(shí)的一個(gè)基本事實(shí)。我們可以看到開(kāi)工面積是9.18億平方米，比去年增長(zhǎng)了2.3%，也就意味著08年新增的數(shù)據(jù)是非?？捎^的，到08年底，在施工的商品房數(shù)字是24億平方米，這個(gè)數(shù)字也相當(dāng)于過(guò)去三年平均銷售面積的4倍，大家都知道，07年08年商品房的銷售面積在6億上下，相當(dāng)于去年在施工的四分之一，我們?nèi)绻麖木唧w的市場(chǎng)來(lái)看，拿北京上海比較有代表性，相對(duì)于北京去年實(shí)際成交的住宅他們面積來(lái)看都是非?？捎^的數(shù)字，截止到去年年底，我們從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的交易數(shù)據(jù)，從官方網(wǎng)站來(lái)看到，積壓的或者已經(jīng)形成的住宅總套數(shù)是15萬(wàn)套。
雖然今年09年進(jìn)入北京成交量有明顯的上漲，上一周我看到，仍然還有13萬(wàn)的住宅在售，這個(gè)數(shù)字表明什么情況，就是北京市場(chǎng)供大于求這樣一個(gè)基本的格局沒(méi)有變化，比較供求關(guān)系對(duì)賣方市場(chǎng)存在比較大的壓力，我們對(duì)照08年去年一年，北京實(shí)際成交的商品住宅，這個(gè)數(shù)據(jù)是7.5萬(wàn)套，我們可以作一個(gè)基本的判斷，如果按照目前的市場(chǎng)消化速度要消化已經(jīng)供應(yīng)的房源恐怕需要很長(zhǎng)的時(shí)間。這個(gè)是北京市場(chǎng)。我們還可以拿上海的情況來(lái)對(duì)照，根據(jù)提供的數(shù)據(jù)，09年即將上市的新建項(xiàng)目有160多個(gè)，總的建筑面積是2200多萬(wàn)，08年全年上市的量實(shí)際上上海08年實(shí)際成交的商品住宅這個(gè)數(shù)據(jù)是900多一點(diǎn)，09年上年即將新上市的這樣一個(gè)提量相當(dāng)于08年實(shí)際成交的0.5倍，按照這樣一個(gè)數(shù)字，我們來(lái)對(duì)照，如果08年的銷售行情，08年的市場(chǎng)數(shù)字，上海市場(chǎng)要消化已經(jīng)形成供應(yīng)的市場(chǎng)存量也需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。上海區(qū)域性不均衡性，在這上面存在很大的差異，總體來(lái)看，全國(guó)總體情況來(lái)看，供大于求對(duì)賣方來(lái)說(shuō)存在比較大的壓力，這個(gè)是基本的判斷。
按照有關(guān)專家的說(shuō)法，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)09年全國(guó)商品房的空置方去從去年年底的0.36億上升到2億平方米，這個(gè)數(shù)字會(huì)上升，全國(guó)每年房屋銷售量的三分之一會(huì)有庫(kù)存，會(huì)使開(kāi)發(fā)企業(yè)很多的精力放在現(xiàn)有的庫(kù)存方面，那么對(duì)未來(lái)市場(chǎng)新的投資特別是在增加新的土地儲(chǔ)備都會(huì)受到影響，所以，去如何銷售庫(kù)存的問(wèn)題是我們企業(yè)當(dāng)前需要面對(duì)的一個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)。
接下來(lái)對(duì)市場(chǎng)回暖的問(wèn)題作一個(gè)判斷，我個(gè)人基本同意易教授的意見(jiàn)，我們介紹幾個(gè)最重要的市場(chǎng)新房成交的情況，北京市場(chǎng)一到三月份實(shí)際成交新房成交的數(shù)據(jù)超過(guò)了去年全年成交量的一半，上海同樣，一季度的表現(xiàn)也非常亮麗，成果去年成交量的一半。深圳增度幅度更大，同比增長(zhǎng)是239%，廈門當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)從資料上了解到，我們一季度的成交數(shù)據(jù)是1萬(wàn)套，08年全年是7000多套，一季度的成交量超越了去年08年全年的數(shù)據(jù)，當(dāng)然是一個(gè)非常值得高興，非常樂(lè)觀的一個(gè)信息。3月份全國(guó)數(shù)字還沒(méi)有發(fā)布，住建部官員的說(shuō)法，一個(gè)具有廣泛代表性的數(shù)字是，群眾的住房成交量在今年前2個(gè)月同比增長(zhǎng)6.1%，這個(gè)數(shù)字盡管抹煞了地域間的差異，但依然能大體反映出成交量回暖在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延，一些正式，包括部分知名開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至還出現(xiàn)了樓盤提價(jià)的做法。我個(gè)人是同意易教授的意見(jiàn)，我這里舉幾個(gè)例子，北京有幾個(gè)特殊的因素，也就是保障性住房上市對(duì)市場(chǎng)回暖有很好的促進(jìn)作用。北京他有它的特殊性，北京市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大副上升的一個(gè)特殊原因。我們?cè)趺纯创?dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的一些小陽(yáng)春也好，回暖也好，我個(gè)人在這方面有幾個(gè)判斷，首先一個(gè)，當(dāng)前的這個(gè)市場(chǎng)回暖我想是帶有區(qū)域性和局部性的特征，并沒(méi)有出現(xiàn)普遍和全部回暖。北京市場(chǎng)最近幾個(gè)月的確出現(xiàn)了不少的熱銷樓盤，但是我們同時(shí)也看到，還有大量的項(xiàng)目仍然處于低靡的情況，三月份，成交量上升，數(shù)據(jù)增加最多的，有很多樓盤單月成交100多套，但也有很多項(xiàng)目是0成交，也就是說(shuō)市場(chǎng)上冷熱不均的現(xiàn)象已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)了。另外我們看到市場(chǎng)上的熱銷樓盤都有一個(gè)基本的特點(diǎn)都是“以價(jià)帶量”，也就是通過(guò)低價(jià)開(kāi)盤或者降價(jià)來(lái)?yè)Q取成交量。第三個(gè)方面是目前市場(chǎng)回暖主要由自主型需求支撐，屬結(jié)構(gòu)性的回暖，投資型和改善型需求沒(méi)有釋放出來(lái)。另外一個(gè)市場(chǎng)回暖我們更多的看到的是成交量數(shù)據(jù)的變化，但我們觀察和判斷市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)回暖，是否出現(xiàn)回暖的跡象，我想更多的需要觀察房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況，房地產(chǎn)增長(zhǎng)投資情況，土地市場(chǎng)的情況以及我們開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿與信心等情況。
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