我想和大家交流的是兩句話，對08年怎么看，雖然08年已經(jīng)翻過去了，冬去春來，最難的時間已經(jīng)過去了，我們再觀察有許多這樣的必要，我想完全有必要。為什么？只有真正客觀的去判斷了過去，昨天，才能夠更好的理解我們當下，理解我們今天的市場，同時更好的去把握明天，把握未來市場的走向。這個是一句話，第二句話，對當前市場回暖我個人是要保持一份冷靜，圍繞這兩句話跟大家作一個交流。
08年的市場狀況前兩位都說了很多，很簡要的作一點回顧。從房價的角度，08年全國市場，房價的變動情況是08年全國均錢情況是同比增長了6.5%，掩蓋了不同市場不同區(qū)域的差異性，對我們廈門市場，集美市場可能會有一些出入。有些資料簡單的過一些，就不展開說了。成交量看，全年成交量無論是成交的面積還是成交的金額都下滑了近20%，不同的區(qū)域特別是東部沿海區(qū)域降的幅度更大，我們廈門從資料上了解到，廈門的市場整體上下降了40%，住宅市場下滑的幅度更大接近60%，可以說08年是低靡期不為過。這張表(結(jié)合PPT)，反應(yīng)的是全國的成交量變化。這張表格里看，反應(yīng)的是不同區(qū)域，中西部地區(qū)去年一年這個市場成交量的增減情況，不同的區(qū)域這里面有很大的差異。從新增投資和新開工面積，土地開發(fā)面積這些指標來看都出現(xiàn)了復(fù)增長的情況，這張圖是反應(yīng)了從07年多08年下半年投資增長的變動情況，這里可以很清晰的看到，08年全年和07年相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長出現(xiàn)了比較下滑的通道。這個是全國不同地區(qū)的開發(fā)投資情況。從表上可以看到，東部地區(qū)在投資增長的幅度上比西部地區(qū)有明顯的差距。我想不同的城市，不同的區(qū)域這方面的表現(xiàn)有比較大的差異。這張圖可以看到一線市場，北京上海、深圳在去年上半年成交率，大家看到最后一列是所有一線城市遞交的比例都在70%，同時最低的北京，實際上08年一年，上海市場的土地收益和07年最高峰相比下滑了6%，特別是住宅用地完成情況完成了50%，廈門土地出讓比例下滑了70%到80%。像08年全年的金融機構(gòu)個人住房按揭貸款增幅和07年相比萎縮了60%，背后可能有一些變化。
前面簡單的過一下，對08年的市場我們?nèi)绾蝸砜创@個市場？我們關(guān)注焦點是08年和07年相比。說到07年我們基本都有一個印象，07年市場應(yīng)該說是多方面一個透支的市場，首先是成交量，其次是 房價，07年新房的交易量比06年相比同比增長了25%，全國房價在0405年都過14%的增長，但是07年房價的增長速度反彈到15.4%，達到了這幾年的最高水平，這種房價的透支和成交量的透支，必然會帶來調(diào)整。幅度也好，力度也好，出現(xiàn)的低靡更大一些。也就是說如果我們把觀察的時間段拉長，把視野放寬一些，從數(shù)據(jù)可以看到，2008年中國樓市并沒有出現(xiàn)大幅度的下滑，只是回到了正常的水性水平。換句話說，樓市并沒有大家想象的那么糟糕。
我們可以看到一個基本的狀況，08年他只是回到了一個相對理性的水平，也就是說，08年樓市并沒有像我們一些人想象的，一些人認為的一個嚴冬。08年我們可以看到，全國房地產(chǎn)投資的總額達到了3.06萬億，這個數(shù)字跟06年相比同比增幅是20.9%。而且08年的投資總額他是05年投資總額的兩倍，可以說是歷來來最高，08年商品房的平均售價，和06年，之前的幾個年份高速增長的確出現(xiàn)了增幅回落的一個現(xiàn)象，但很難有6.5%的增長，他的絕對值，房地產(chǎn)的平均銷售均價和03年相比也高處了66%，盡管從土地的面積完成土地開發(fā)面積以及房屋竣工面積，剛才說了，住房的成交量方面的確是出現(xiàn)了大幅度的下滑，如果由這些指標就可以得出一個08年樓市出現(xiàn)了嚴冬，這個還有點勉強。我們?nèi)绻殉山涣康臄?shù)字，成交套數(shù)的數(shù)字和之前的幾個年份比較，就可以得出一個結(jié)論，這張表可以看出，全國住宅日均銷售套數(shù)的情況，大家可以看到，06年住宅的銷售面積前11個月，全年的住宅銷售面積，06年07年08年，相應(yīng)的數(shù)字和成交的套數(shù)面積可以看出，08年的銷售，市場的成交量雖然出現(xiàn)了比較大幅度的下滑，但和06年相比依然有增長。08年全國商品住宅銷售面積他很難起到一個上升的趨勢當中，如果從土地開發(fā)面積的指標來看，08年全國土地開發(fā)面積是2.6億平方米，06年這個數(shù)字是2.66平方米，08年這個指標和06年是持平的狀態(tài)。這個表格里可以看到，從每天銷售套數(shù)這個數(shù)字來看，08年前11個月這個數(shù)據(jù)的確比07年有所下滑，但是，06年相比，同比增長的數(shù)字是15.8%，08年有一個特殊的情況，套數(shù)的面積在08年出現(xiàn)了和07年，06年相比有比較明顯的狀況。在套數(shù)上，同樣的銷售面積，但他對應(yīng)的銷售套數(shù)有變化。這個是我們觀察判斷08年市場比較基本的一個依據(jù)。我們不難看到，銷售面積的下滑，但其他的指標，或者換一個更長的時間段，更寬的視角，可以得出，我們08年的市場并不是大家所認為的嚴冬。
我們判斷市場的重要依據(jù)是樓市供求關(guān)系，從這個角度來觀察當前的樓市，應(yīng)該說一個非常重要的視角。說到07年的市場，我想大家都有一個基本的感覺，07年的市場是一個非常典型的賣方市場，08年是買方市場的狀況。有什么特征，我想在座的有共同的判斷，09年的市場，供大于求的狀態(tài)，我想是沒有懸念。有人提出，當前樓市最困難的問題是消化存量，就是如何去庫存的問題。王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)針對這個問題有一個說法，庫存是一個漫長而痛苦的過程。由于過去一段時間市場的低靡，由于市場觀望，全國商品房市場的空置率是有所上升，同比增長21.8%，這個是全國整體的一個情況，也就是說，在08年市場低靡之后，住宅的存量成為當前市場證實的一個基本事實。我們可以看到開工面積是9.18億平方米，比去年增長了2.3%，也就意味著08年新增的數(shù)據(jù)是非?？捎^的，到08年底，在施工的商品房數(shù)字是24億平方米，這個數(shù)字也相當于過去三年平均銷售面積的4倍，大家都知道，07年08年商品房的銷售面積在6億上下，相當于去年在施工的四分之一，我們?nèi)绻麖木唧w的市場來看，拿北京上海比較有代表性，相對于北京去年實際成交的住宅他們面積來看都是非?？捎^的數(shù)字，截止到去年年底，我們從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的交易數(shù)據(jù)，從官方網(wǎng)站來看到，積壓的或者已經(jīng)形成的住宅總套數(shù)是15萬套。
雖然今年09年進入北京成交量有明顯的上漲，上一周我看到，仍然還有13萬的住宅在售，這個數(shù)字表明什么情況，就是北京市場供大于求這樣一個基本的格局沒有變化，比較供求關(guān)系對賣方市場存在比較大的壓力，我們對照08年去年一年，北京實際成交的商品住宅，這個數(shù)據(jù)是7.5萬套，我們可以作一個基本的判斷，如果按照目前的市場消化速度要消化已經(jīng)供應(yīng)的房源恐怕需要很長的時間。這個是北京市場。我們還可以拿上海的情況來對照，根據(jù)提供的數(shù)據(jù)，09年即將上市的新建項目有160多個，總的建筑面積是2200多萬，08年全年上市的量實際上上海08年實際成交的商品住宅這個數(shù)據(jù)是900多一點，09年上年即將新上市的這樣一個提量相當于08年實際成交的0.5倍，按照這樣一個數(shù)字，我們來對照，如果08年的銷售行情，08年的市場數(shù)字，上海市場要消化已經(jīng)形成供應(yīng)的市場存量也需要相當長的一段時間。上海區(qū)域性不均衡性，在這上面存在很大的差異，總體來看，全國總體情況來看，供大于求對賣方來說存在比較大的壓力，這個是基本的判斷。
按照有關(guān)專家的說法，北京華遠地產(chǎn)，預(yù)計09年全國商品房的空置方去從去年年底的0.36億上升到2億平方米，這個數(shù)字會上升，全國每年房屋銷售量的三分之一會有庫存，會使開發(fā)企業(yè)很多的精力放在現(xiàn)有的庫存方面，那么對未來市場新的投資特別是在增加新的土地儲備都會受到影響，所以，去如何銷售庫存的問題是我們企業(yè)當前需要面對的一個客觀現(xiàn)實。
接下來對市場回暖的問題作一個判斷，我個人基本同意易教授的意見，我們介紹幾個最重要的市場新房成交的情況，北京市場一到三月份實際成交新房成交的數(shù)據(jù)超過了去年全年成交量的一半，上海同樣，一季度的表現(xiàn)也非常亮麗，成果去年成交量的一半。深圳增度幅度更大，同比增長是239%，廈門當?shù)厥袌鰪馁Y料上了解到，我們一季度的成交數(shù)據(jù)是1萬套，08年全年是7000多套，一季度的成交量超越了去年08年全年的數(shù)據(jù)，當然是一個非常值得高興，非常樂觀的一個信息。3月份全國數(shù)字還沒有發(fā)布，住建部官員的說法，一個具有廣泛代表性的數(shù)字是，群眾的住房成交量在今年前2個月同比增長6.1%，這個數(shù)字盡管抹煞了地域間的差異，但依然能大體反映出成交量回暖在全國范圍內(nèi)蔓延，一些正式，包括部分知名開發(fā)企業(yè)甚至還出現(xiàn)了樓盤提價的做法。我個人是同意易教授的意見，我這里舉幾個例子，北京有幾個特殊的因素，也就是保障性住房上市對市場回暖有很好的促進作用。北京他有它的特殊性，北京市場出現(xiàn)成交量大副上升的一個特殊原因。我們怎么看待當前市場出現(xiàn)的一些小陽春也好，回暖也好，我個人在這方面有幾個判斷，首先一個，當前的這個市場回暖我想是帶有區(qū)域性和局部性的特征，并沒有出現(xiàn)普遍和全部回暖。北京市場最近幾個月的確出現(xiàn)了不少的熱銷樓盤，但是我們同時也看到，還有大量的項目仍然處于低靡的情況，三月份，成交量上升，數(shù)據(jù)增加最多的，有很多樓盤單月成交100多套，但也有很多項目是0成交，也就是說市場上冷熱不均的現(xiàn)象已經(jīng)呈現(xiàn)出來了。另外我們看到市場上的熱銷樓盤都有一個基本的特點都是“以價帶量”，也就是通過低價開盤或者降價來換取成交量。第三個方面是目前市場回暖主要由自主型需求支撐，屬結(jié)構(gòu)性的回暖，投資型和改善型需求沒有釋放出來。另外一個市場回暖我們更多的看到的是成交量數(shù)據(jù)的變化，但我們觀察和判斷市場是否已經(jīng)出現(xiàn)回暖，是否出現(xiàn)回暖的跡象，我想更多的需要觀察房價的變動情況，房地產(chǎn)增長投資情況，土地市場的情況以及我們開發(fā)企業(yè)投資意愿與信心等情況。
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