關(guān)于房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，是每一個(gè)地產(chǎn)商都避不開(kāi)的話題，尤其是春節(jié)后的“小陽(yáng)春”之象，令房?jī)r(jià)走勢(shì)再度成為熱辯話題。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇有賴(lài)于房地產(chǎn)，而僵局的打破則需房?jī)r(jià)的理性回歸；還有習(xí)慣了依賴(lài)高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的地方政府與行業(yè)，降價(jià)與僵持，構(gòu)成一副絕妙的眾生相。
這是一個(gè)微妙的兩難格局，源自美國(guó)的這場(chǎng)危機(jī)正將所有人推向復(fù)雜的利益博弈之中，刺激消費(fèi)、保增長(zhǎng)又不得不再次抓起房地產(chǎn)這根救命稻草。2009年，房?jī)r(jià)走向何方？“小陽(yáng)春”真的意味著樓市春天嗎？看不懂的房地產(chǎn)走勢(shì)背后，房地產(chǎn)專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者及利益相關(guān)方分別有著自己的判斷。
多方因素成就“小陽(yáng)春”難阻房?jī)r(jià)下跌預(yù)期
一年之際在于春，而正處于金融危機(jī)寒流漩渦之中的房地產(chǎn)商，也正欲利用這個(gè)大好季節(jié)為自己贏個(gè)好彩頭。
進(jìn)入2009年春天，鄭州已舉辦了不下三次聲勢(shì)浩大的房展會(huì)，似乎讓人看到了樓市回暖的跡象。但是記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，盡管房地產(chǎn)商使盡渾身解數(shù)，但還是咨詢(xún)的人多，實(shí)際訂單的人少——“只開(kāi)花不結(jié)果”情況居多。
“小陽(yáng)春”真相
記者在3月底舉辦的一次鄭州房展會(huì)上了解到，雖然各家房地產(chǎn)商在促銷(xiāo)宣傳上重在價(jià)格上造勢(shì)，但總價(jià)款仍未像消費(fèi)者預(yù)想的下降。鄭州市三環(huán)以?xún)?nèi)的樓盤(pán)，每平方米均價(jià)仍在4000元以上，并未有真實(shí)意義上的降價(jià)。
但是縱觀全國(guó)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)，又似乎讓人看到了一些回暖氣息。
來(lái)自北京房產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)是，1月份新房交易套數(shù)達(dá)到了10511套。2月份，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了19366套，環(huán)比1月份增長(zhǎng)84.2%。3月份，北京新房交易數(shù)據(jù)達(dá)到了高峰值，為36774套，環(huán)比增長(zhǎng)82%，同比增長(zhǎng)94%，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)交易量逐月快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
同樣，深圳的1~3月新房交易量也呈現(xiàn)逐月上升趨勢(shì)。1月份為4448套，2月份為5429套，3月份為8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76萬(wàn)平方米，同比去年增加了239.42%。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一方面原因是各級(jí)政府救市的結(jié)果，但更重要的則是部分自住性購(gòu)房需求的釋放。除上述原因外，上述數(shù)據(jù)的真實(shí)性也值得懷疑。
建設(shè)部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林也認(rèn)為，這兩個(gè)月出現(xiàn)的市場(chǎng)回暖并不能代表整體市場(chǎng)走向，這是因?yàn)閲?guó)家宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了一定效果，加上去年較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的部分需求被釋放，但這可能是短暫的。
針對(duì)這種成交量上升的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這很大程度上可以稱(chēng)為反彈，很難說(shuō)是市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的信號(hào)。
從目前全國(guó)房地產(chǎn)的庫(kù)存量來(lái)看，形勢(shì)仍不容樂(lè)觀，這也成為目前“小陽(yáng)春”不和諧的音符。
據(jù)了解，目前全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量高達(dá)2.5億平方米。這意味著全國(guó)每年房屋銷(xiāo)量的1/3房屋處于庫(kù)存狀態(tài)，而這種高庫(kù)存狀態(tài)也使開(kāi)發(fā)商將主要精力放在庫(kù)存消化上，對(duì)開(kāi)發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。
而據(jù)國(guó)泰君安日前給上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》上顯示，上海2009年可售樓盤(pán)為165個(gè)，共計(jì)2237萬(wàn)平方米。到2009年年底，上海有4288萬(wàn)平方米庫(kù)存商品房待消化，按照2008年月均130萬(wàn)平方米的消化速度，上海一個(gè)城市的庫(kù)存量消化就需要33個(gè)月。
據(jù)北京社科院統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬(wàn)平方米，閑置率達(dá)34.04%，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)將真正下跌。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，目前仍不有少房地產(chǎn)企業(yè)在減少開(kāi)工量，沒(méi)有看到企業(yè)信心復(fù)蘇的信號(hào)。
專(zhuān)家判斷，如果房?jī)r(jià)沒(méi)有降至消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力范圍之內(nèi)，真正意義上的購(gòu)買(mǎi)力將不會(huì)出現(xiàn)，而小陽(yáng)春式的回暖將很難得到持續(xù)。
救市“策”
作為拉動(dòng)內(nèi)需的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)“落選”國(guó)家的十大行業(yè)振興規(guī)劃，從這方面也可以看出，中央政府對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎與重視。但這并沒(méi)有阻止地方政府與一些業(yè)界專(zhuān)家對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘虚_(kāi)展各種救市措施的積極性。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也曾上書(shū)國(guó)務(wù)院要求調(diào)整政策，建議將樓市調(diào)控主調(diào)由此前的“嚴(yán)厲”調(diào)控政策，改為“適度控制”，具體政策包括允許地方政府自行救市、降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率、加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)功能等。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)寒流影響下，全國(guó)已有17個(gè)地方政府紛紛以減稅、推行貨幣補(bǔ)貼及降低準(zhǔn)入門(mén)檻等一系列積極的利好政策，以期市場(chǎng)重回健康的軌道。廣州、深圳雖沒(méi)有正式出臺(tái)文件，但在土地供應(yīng)規(guī)模、限價(jià)房上市等方面明顯加強(qiáng)了政府調(diào)控力度。
鄭州市政府于去年年底發(fā)布了旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的17條措施，從土地、住房結(jié)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房稅費(fèi)、公積金貸款等方面，給予地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房屋買(mǎi)賣(mài)優(yōu)惠政策。
而河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京在一次座談會(huì)上曾這樣表示，房地產(chǎn)是國(guó)家機(jī)器的主要發(fā)動(dòng)機(jī)，國(guó)家肯定不會(huì)讓發(fā)動(dòng)機(jī)出現(xiàn)問(wèn)題，所以會(huì)采取一系列措施保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保證經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
而房地產(chǎn)商自身同時(shí)也在積極開(kāi)展自救。南京有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至打出了“3年無(wú)條件退房”的另類(lèi)促銷(xiāo)旗號(hào)。
而北京也有八成樓盤(pán)在打折促銷(xiāo)，折扣力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，從去年的9.9折、9.8折逐漸變成直接降價(jià)。
難掩下跌
房?jī)r(jià)到底了嗎？至少現(xiàn)在看來(lái)還沒(méi)有明確答案。但不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)仍是消費(fèi)主導(dǎo)因素。
“預(yù)計(jì)自住型需求還將持續(xù)1~2個(gè)月，樓市真正的分水嶺會(huì)在6月份前后出現(xiàn)。”易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭日前表示，屆時(shí)，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù)，則下半年樓市可能會(huì)重新低迷。
而房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回暖，關(guān)鍵還是要看房?jī)r(jià)究竟還有多少水分可擠，還有多少探底空間。
王玨林也指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房?jī)r(jià)還是過(guò)高，在現(xiàn)在的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)還將下降。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海甚至預(yù)測(cè)，未來(lái)2~3年內(nèi)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將回落40%~50%。
“如果考慮到2008年的未完成項(xiàng)目以及2009年的新開(kāi)工項(xiàng)目，可以認(rèn)定我國(guó)城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過(guò)剩局面。這需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。”曹建海認(rèn)為，加上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲，居民收入水平和收入增長(zhǎng)也不支持房?jī)r(jià)上漲，谷底可能存在于兩年之后。
看來(lái)，在金融危機(jī)之下，如果房地產(chǎn)商再抱著原來(lái)的“暴利心理”不放，那吃不飽甚至餓死的首先是自己。而眼下，房地產(chǎn)商如何降低利潤(rùn)空間，自己先求得生存不僅僅是考驗(yàn)房地商智慧的問(wèn)題，更重要的是，這才是房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的根本。
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