根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的信息，今年2月份，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，有24個(gè)城市的住宅成交面積呈環(huán)比上升，其中10個(gè)環(huán)比增幅超過(guò)50%。據(jù)此，一部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的"小陽(yáng)春"已經(jīng)來(lái)了。但上月在北京舉行的"第六屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)"上，來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管及一些專家學(xué)者則普遍認(rèn)為所謂樓市"回暖"并沒(méi)到來(lái)，樓市仍處蕭條期。兩種截然不同的判斷，讓市場(chǎng)信心再次躊躇起來(lái)，人們持幣觀望的情況再度抬頭。
回暖與否誰(shuí)說(shuō)了算
樓市真的“回暖”了嗎？前不久，有媒體曾組織了專門的調(diào)查。調(diào)查顯示八成網(wǎng)民認(rèn)為樓市未全面回暖，成交量上升現(xiàn)象只是曇花一現(xiàn)。有關(guān)專家認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)觸底回暖，不應(yīng)僅僅依據(jù)“價(jià)”、“量”的短期回升，更應(yīng)分析回升的原因。
有研究人士分析指出，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”并非是這些地方樓市降價(jià)促銷做得好，而是去年第四季度以來(lái)國(guó)家和地方相繼出臺(tái)減免稅費(fèi)等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使 二手房交易迅速地活躍起來(lái)，同時(shí)帶動(dòng)了一手房的交易上升。而部分開(kāi)發(fā)商借機(jī)漲價(jià)，也表面上助長(zhǎng)了“小陽(yáng)春”的“暖”意。
陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖表示，今年2月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象主要是以剛性需求為主，包括婚房和改善型住房需求。同時(shí)由于政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)行業(yè)利好政策，使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本一再降低， 房?jī)r(jià)也日趨接近購(gòu)房者心理預(yù)期，目前成交量反彈現(xiàn)象是去年到今年儲(chǔ)蓄購(gòu)買力的集中釋放。但是這種情況并不是市場(chǎng)的一種常態(tài)，接下來(lái)成交量將會(huì)逐步放緩，并日趨穩(wěn)定。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，今年二三月份市場(chǎng)成交量有所回升是個(gè)好現(xiàn)象，但在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不能確定的前提下，并不能盲目樂(lè)觀。一方面宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境未來(lái)的發(fā)展仍然存在著比較大的不確定性，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，失業(yè)率顯著上升，這是當(dāng)前我國(guó)面臨的很迫切的問(wèn)題。另一方面國(guó)家的房地產(chǎn)政策和金融機(jī)構(gòu)本身行為之間還存在著不確定性，資本市場(chǎng)融資功能尚未恢復(fù)，消費(fèi)者的信心還在恢復(fù)的過(guò)程中，還存在著一定等待觀望的情緒。
在“小陽(yáng)春”行情的推動(dòng)之下，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始漲價(jià)。從一百、兩百到五百、六百，一點(diǎn)點(diǎn)地探測(cè)購(gòu)買者的心理底線。無(wú)疑，這些開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是想利用購(gòu)房者買漲不買跌的心理，既借此提高價(jià)格，更主要是增加購(gòu)房人的購(gòu)買動(dòng)力和心理壓力。在上面提到的調(diào)查中，就有67%的網(wǎng)民表示，目前交投活躍度提升的樓市表現(xiàn)，是開(kāi)發(fā)商惡意“炒量”制造的“小陽(yáng)春”假象。
六大壓力難消退
雖然，至2008年四季度以來(lái)，中央和地方政府不斷推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，許多開(kāi)發(fā)商也主動(dòng)降價(jià)促銷，在這兩方面的共同作用下，購(gòu)房者信心有所增強(qiáng)，特別是剛性需求浮出水面，今年來(lái)樓市才會(huì)呈現(xiàn)階段性回暖。但種種跡象表明，樓市的“春天”不會(huì)如開(kāi)發(fā)商設(shè)想的那么早的到來(lái)，也許他們心底是最為清楚不過(guò)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)人士就總結(jié)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的壓力已經(jīng)突出飛表現(xiàn)在六個(gè)方面：
一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。受全球金融危機(jī)的影響，自2008年開(kāi)始中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)開(kāi)始放緩。雖然在去年底以來(lái)各級(jí)政府出臺(tái)了較強(qiáng)的刺激經(jīng)濟(jì)的政策，但政策效果的顯現(xiàn)仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，目前的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和狀況仍不容樂(lè)觀；
二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于低潮。整體經(jīng)濟(jì)的不振，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情大減。在2008年各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增速均較緩的情況下，2009年1至2月全國(guó)土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積同比也均出現(xiàn)大幅下降，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積及開(kāi)發(fā)投資同比增速亦快速回落?？梢?jiàn)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍將處于低潮階段；
三是市場(chǎng)庫(kù)存依然嚴(yán)重?？傮w而言，2008年度的庫(kù)存與2007年相比，約有4至5成的增長(zhǎng)。這反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交遇冷的萎靡現(xiàn)狀，即庫(kù)存不斷積壓，無(wú)法按正常速度消化。雖然截至2月份的存量與2008年底相比，各城市都有相應(yīng)減少，并未出現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)存量已過(guò)了最高峰，正穩(wěn)步削減，但是存量依然不容樂(lè)觀；
四是新增供應(yīng)持續(xù)增加。2008年因市場(chǎng)銷售不暢，市場(chǎng)大量存量積壓，致使很多在建項(xiàng)目紛紛放緩施工速度，新盤延期上市。但受到公司業(yè)績(jī)及項(xiàng)目施工周期的影響，2009年這些樓盤將會(huì)重新上市。數(shù)據(jù)顯示，2009年1至2月商品房的竣工面積大幅增加，這將直接影響未來(lái)2至3個(gè)月的新增供應(yīng)也將出現(xiàn)相應(yīng)增長(zhǎng)。
五是后繼需求增長(zhǎng)放緩。在目前的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境下，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步將由內(nèi)需而主導(dǎo)，即當(dāng)?shù)氐淖宰『透纳菩缘膭傂孕枨笳诔蔀橹问袌?chǎng)的中堅(jiān)力量。投機(jī)性泡沫已經(jīng)逐步被擠出，來(lái)自國(guó)內(nèi)外的投資性需求在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩或不確定的多重因素影響下，將會(huì)更加審慎，短期內(nèi)將暫時(shí)偃旗息鼓，很難興風(fēng)作浪。因此，在買方市場(chǎng)的格局下，在與賣方市場(chǎng)的不斷角力中，理性的內(nèi)需將緩慢釋放。
六是政府前期推出的保障性住房也將大面積上市，這對(duì)價(jià)格過(guò)高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用。以北京為例，到2009年底北京可以竣工200萬(wàn)平方米、配售5萬(wàn)套保障房；2010年以后，保障性住房上市面積和套數(shù)預(yù)計(jì)將更多，屆時(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的影響是整體性的。北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建據(jù)此預(yù)測(cè)說(shuō)“屆時(shí)北京的房?jī)r(jià)會(huì)真正下降”。
所以，大多數(shù)專家認(rèn)為，總體而言，當(dāng)前樓市“回暖”缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，這只是市場(chǎng)調(diào)整階段的一個(gè)正常波動(dòng)，“回暖”極大可能是短期的、局部的和階段性的。值得慶幸的是，在近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的大起大落逐漸讓購(gòu)房者在“出手與堅(jiān)守”之間的抉擇更趨理性，樓市在進(jìn)一步的調(diào)整過(guò)程中，買賣雙方的博弈較勁將更趨激烈。 |