1997年-2003年深跌之痛猶在眼前，作為香港經(jīng)濟(jì)主要引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)又一次陷入困境，香港經(jīng)濟(jì)也從去年第三季度開(kāi)始陷入衰退。
地少人多的香港一直以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱。1997年樓市泡沫破裂，一度使香港市民對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的信心崩潰，連累百業(yè)受損。自1997年市場(chǎng)泡沫破裂后，香港
房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)下行將近6年，至2003年“非典”時(shí)期才達(dá)到谷底，之后受惠于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)開(kāi)始逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)和成交量節(jié)節(jié)攀升，到2007年第四季度，香港樓市的成交量及價(jià)格已基本恢復(fù)至1997年樓市泡沫破滅前的水平。
不過(guò)，好景不長(zhǎng)，伴隨著2008年下半年歐美金融危機(jī)的漸次波及，香港金融業(yè)大量裁員，剛剛恢復(fù)元?dú)獾南愀鄣禺a(chǎn)也因此受到嚴(yán)重打擊。自2008年第三季度開(kāi)始，香港地產(chǎn)再遇拐點(diǎn)，陷入量?jī)r(jià)齊跌的漩渦中，尤其是2007年價(jià)格上漲過(guò)快的高端物業(yè)減值幅度和風(fēng)險(xiǎn)更為突出。
譬如，香港最高檔地區(qū)之一的太平山頂?shù)?span id="8mdauhp" class="yqlink"> 房?jī)r(jià)，在2008年最后一個(gè)季度環(huán)比下跌30.5%，同比下跌40.4%，創(chuàng)下了歷史最大季度跌幅；其年度同比數(shù)據(jù)的跌幅，僅略低于1998年亞洲金融危機(jī)期間第三季度的45%。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于香港的宏觀經(jīng)濟(jì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一個(gè)投資市場(chǎng)的作用，而成為香港的經(jīng)濟(jì)命脈。地產(chǎn)價(jià)格快速下跌，帶給人們一種極度苦澀的“泡沫破滅”感。
實(shí)際上，由于自由貿(mào)易是香港經(jīng)濟(jì)的基石，貨物的進(jìn)口及出口皆為零關(guān)稅，因此房地產(chǎn)業(yè)客觀上起到了將外部資金截留在香港本地的作用。而香港政府，則通過(guò)高價(jià)賣(mài)地，向所有的私人住宅、建筑物征收“差餉”，“地租”，并從房地產(chǎn)企業(yè)身上獲得利得稅，間接地收取利益。這樣一來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)就變成了香港政府的“征稅代理人”。土地，更是香港政府的首要收入來(lái)源。
就像海水退卻之后露出海底的礁石，香港社會(huì)一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題——財(cái)政赤字、負(fù)資產(chǎn)、通縮、失業(yè)率等，幾乎都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破滅有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。而現(xiàn)實(shí)的情況是，香港另外兩大經(jīng)濟(jì)引擎——金融和國(guó)際貿(mào)易，也是岌岌可危。
繼去年第四季度香港本地生產(chǎn)總值下降2.5%之后，2009年香港經(jīng)濟(jì)前景更加堪憂(yōu)。香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華也警告說(shuō)，無(wú)論對(duì)外貿(mào)易還是內(nèi)部需求，預(yù)料都會(huì)表現(xiàn)呆滯，預(yù)測(cè)香港2009年全年本地生產(chǎn)總值會(huì)有2%到3%的收縮。這也是自1998年亞洲金融風(fēng)暴以來(lái)經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)年度負(fù)增長(zhǎng)。
目前香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已大幅降價(jià)，且貸款利率目前處于2004年以來(lái)的最低水平。但分析人士指出，這對(duì)于香港地產(chǎn)功效甚微。在經(jīng)濟(jì)下行周期中，失業(yè)和降薪風(fēng)險(xiǎn)以及通貨緊縮預(yù)期，會(huì)勝過(guò)地產(chǎn)供應(yīng)量減少與低利率等積極因素，也將導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期回調(diào)。
不過(guò)，分析也指出，由于香港各銀行具有很高的流動(dòng)性，目前貸款額僅略高于存款總額的一半，相對(duì)于1997年的樓市泡沫，當(dāng)前香港地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)并不太高。 |