三月,經歷了持續(xù)寒冬的中國房地產市場,呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復蘇氣息,全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時,一些城市的房價開始觸底彈升,一些樓盤也開始故伎重演,采取“少量多批”推出房源的手法,通過“多次開盤、逐步提價”制造熱銷甚至搶購氣氛。樓市真的“春暖花開”了？又或者,這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫“春色”？
中國房地產市場在成交層面上演了一波逆市高漲的行情。年初至今,北京、上海、廣州等一線城市連續(xù)報出亮麗的成交量。上周,上海一手房成交量更是攀上70周新高,達到32.38萬平方米,環(huán)比增38.3%。北京三月的前兩周二手房成交量環(huán)比翻倍,達到8173套。廣州深圳則在廣東“十五條”新政的帶動下一路熱銷。
昨天,上海網上房地產數據顯示,上海一手房成交量達到1073套,其中住宅成交907套,普通商品房723套。按上月11385套住宅成交量計算,昨天的日成交量遠遠超過上月均值。“這種情況已經很長時間未見。1000套作為一個信號,希望市場不要夸大它,因為有可能是個別樓盤集中成交造成。但也要重視它,畢竟這一信號代表客觀的樓市現(xiàn)狀。”一位房地產專家稱。
樓市“小陽春”令市場為之驚呼。“開發(fā)商在2008年底時完全沒有預測到今年前三個月樓市會有如此走勢。他們紛紛感嘆,中國消費者對政府與經濟的信心恢復速度遠超過其他國家。”一位房地產開發(fā)商稱。
價格出現(xiàn)小幅上漲
交易量回暖給了開發(fā)商春天般的感覺,而一旦回款速度增加,在2008年曾經一度絕跡的漲價、捂盤等營銷伎倆在開發(fā)商中再次上演。
CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)的數據顯示,上周,上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園都有5%-6%的小幅提價。廣州和深圳也都有樓盤出現(xiàn)漲價情況,深圳的3個樓盤的提價幅度都較小,和上海2個樓盤一樣基本在5%,廣州的4個樓盤則漲幅較為驚人,均在8%以上,嶺南新世界(600628,股吧)家園甚至回升了20%。
一向有樓市老大哥之稱的萬科也卷入“漲價門”。有媒體報道,萬科在上海三林地區(qū)的金色里程項目,由去年底的每平方米13000-14000元,上調為目前的均價15000-17000元。
然而,一位接近萬科的人士告訴記者,萬科大幅漲價之說不實,價格調整的樓盤在方位和房型上更優(yōu),而加上售樓處其他促銷優(yōu)惠,實際價格變化不大。一位曾經在大華集團工作的營銷高層則認為,小幅漲價的個案行為在技術上沒有問題,畢竟現(xiàn)在剛性需求的釋放已經是事實。但從整體形勢上看,開發(fā)商沒有全面漲價的基礎。
“小陽春”成因多
接受上海證券報采訪的數位業(yè)內人士總結,成交量大幅回升有政策顯效、剛性需求堆積、前一輪降價等各種因素推動。專家判斷,如果剛性需求旺盛,新的供給又持續(xù)緊張,不排除未來三個月內都可能持續(xù)成交火熱的局面。而三個月以后,隨著保障類住房的大量入市,在經濟基本面沒有實質的回暖跡象時,樓市成交將再次受到考驗。
“房地產市場能不能回暖最重要是取決于中國的經濟能不能回暖,如果有中國經濟回暖的前提,房地產的回暖就是可以持續(xù)下去的。”SOHO中國董事長潘石屹稱。
另有業(yè)內人士透露,目前的熱銷存在大量人為因素,開發(fā)商通過多積累客源少放房源的方式反復炒作熱銷,這種做法誤導了消費者的購買心理。一旦惡意炒房跡象回生,不排除地方政府出臺新一輪嚴控措施。
易居中國薛建雄表示,就上海來說,一些此前未啟動的大型動拆遷項目開始啟動,這為上海釋放了大量剛性需求。據了解,2005年和2006年,上海每年動拆遷規(guī)模在800萬平方米,到2007年縮減至300萬平方米。但專家預測,2009年的上海動拆遷面積可能重新達到800萬平方米,這直接帶來500萬平方米的動拆遷安置的需求。
“這種做法本質上是政府的調控手段之一。2007年市場異常火爆時,為了防止動拆遷項目帶來大量剛性需求從而拉高 房價,政府的做法是延緩動拆遷項目開工。而今年開始,包括大華清水灣二期等項目開始啟動,一些剛需開始釋放出來。”薛建雄稱。
和上海相比,北京、廣州、深圳等地的成交回暖更多源于此前價格調整到位。“廣州去年部分房價跌了一半,再加上稅費和利息等鼓勵購房的政策,一些剛性需求集中入市。”中原地產廣州區(qū)黃韜表示。上海證券報作者：于兵兵李和裕 |