新年伊始，多家房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)重組以及重整投資，均取得了新進(jìn)展。
近日以來(lái)，龍光、融創(chuàng)、融信等房企相繼公布了其債務(wù)重組的最新情況，金科股份也公布了其重整投資協(xié)議的進(jìn)展。
克而瑞分析師表示，房企融資支持政策2024年雖然出現(xiàn)邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。
從債務(wù)到期情況來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模4828億元，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億元，這中間存在不小的缺口，不少房企無(wú)法通過(guò)借新還舊覆蓋到期債務(wù)。
對(duì)出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，在化債之路上，未來(lái)仍然需要面對(duì)不少現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
多家房企披露重整投資、債務(wù)重組進(jìn)展
金科股份重整投資又獲新進(jìn)展。
金科1月6日披露，其已與深圳久銀投資、天津啟重圣源、武漢寒樹(shù)等16家財(cái)務(wù)投資人分別簽署了重整投資協(xié)議，累計(jì)投資近10.68億元，合計(jì)受讓標(biāo)的股份約10.27億股。
至此，金科已先后與20余家財(cái)務(wù)投資人簽約，累計(jì)簽約財(cái)務(wù)投資部分的募集資金達(dá)18.72億元。
金科成功引入16家財(cái)務(wù)投資人之際，龍光集團(tuán)也于1月6日發(fā)布公告，其推出境外債務(wù)整體重組方案，已與若干境外債權(quán)人達(dá)成一致。
在本次公布的重組方案中，龍光提供了現(xiàn)金收購(gòu)、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、長(zhǎng)期票據(jù)共四個(gè)選項(xiàng)，讓各債權(quán)人根據(jù)各自偏好及需求做出選擇。
據(jù)龍光公布的數(shù)據(jù)，其境外債務(wù)總額的未償還本金總額約80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務(wù)未償還本金總額約75.62億美元，包括現(xiàn)有票據(jù)、股本掛鉤證券（ELS）、現(xiàn)有貸款、結(jié)構(gòu)性融資及擔(dān)保債務(wù)、股東貸款。
對(duì)于進(jìn)行債務(wù)重組的原因，龍光集團(tuán)方面表示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨持續(xù)嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，銷售低迷，資產(chǎn)價(jià)值較大幅度貶值，進(jìn)一步加重了公司營(yíng)運(yùn)成本、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)及償債壓力。
而融創(chuàng)旗下“H1融創(chuàng)03”重組方案于近日獲得表決通過(guò)，該筆債券余額為19.26億元。這意味著，融創(chuàng)自公布境內(nèi)債券整體重組方案以來(lái)，一個(gè)多月已有八筆債券爭(zhēng)取到持有人支持重組。
此外，融信中國(guó)也在推動(dòng)境內(nèi)債務(wù)重組。據(jù)媒體報(bào)道，融信的重組范圍并不局限于六只公募債券，還包括四只私募債券，融信的削債方案將會(huì)參考融創(chuàng)等公司境內(nèi)債務(wù)重組的方案。
化債步入深水區(qū)
就部分房企近期重整投資及債務(wù)重組取得進(jìn)展，分析師指出，由于不少房企近年來(lái)選擇將債務(wù)展期或置換，但這些房企債務(wù)總量并未隨著時(shí)間順延，而得到有效削減。
“在市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷背景下，房企2025年的債務(wù)壓力仍然較大。”克而瑞分析師表示，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。
上述分析師認(rèn)為，若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。如近期較早完成債務(wù)重組的融創(chuàng)、富力等房企，仍在尋求多只債券的再度展期。
例如，融創(chuàng)境內(nèi)債二度重組已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵階段，11月27日融創(chuàng)方面再次公布154億元境內(nèi)債債務(wù)重組方案，分為現(xiàn)金要約收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、以資抵債、留債展期四種方式，目前，融創(chuàng)中國(guó)旗下已有八筆債券爭(zhēng)取到持有人支持重組，剩余兩筆債券仍有待與債權(quán)人展開(kāi)進(jìn)一步溝通。
還有市場(chǎng)消息稱，融創(chuàng)將無(wú)法按時(shí)兌付2025年9月到期的美元債，公司正在研究可替代的方案，可選擇延期一年兌付，但目前還未形成方案。
不過(guò)，不少房企仍在當(dāng)前的深度調(diào)整中積極自救，部分房企在債務(wù)重組方面已取得重要進(jìn)展。
目前，富力地產(chǎn)、華夏幸福、花樣年、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園等企業(yè)，基本完成境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組或展期；龍光集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)以及碧桂園等基本完成境內(nèi)債券的展期；而禹洲集團(tuán)、中梁控股、當(dāng)代置業(yè)、綠地控股，也已完成境外債的重組或展期。
此外，還有部分企業(yè)遭清盤呈請(qǐng)，化債之路阻且長(zhǎng)。如時(shí)代中國(guó)的清盤呈請(qǐng)被延后至2025年1月27日；弘陽(yáng)地產(chǎn)的清盤呈請(qǐng)聆訊被延期至2025年3月31日等。
一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，2024年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量仍然會(huì)是2025年的一個(gè)工作重點(diǎn)。預(yù)期2025年中央和地方仍將會(huì)從以下兩方面發(fā)力，一方面是繼續(xù)落地實(shí)施收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房；另一方面則充分用好地方專項(xiàng)債和央行專項(xiàng)再貸款收回收購(gòu)企業(yè)閑置存量土地，短期減少無(wú)效新增商品房供應(yīng)穩(wěn)定庫(kù)存預(yù)期。
“預(yù)計(jì)隨著上述重磅政策的推進(jìn)落地，會(huì)有更多低成本增量資金進(jìn)入市場(chǎng)，這將有助于房企出售存量土地、緩解資金壓力，并改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，地方政府通過(guò)專項(xiàng)債券收購(gòu)存量土地，也能增強(qiáng)房企資金流動(dòng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”上述分析師稱。
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