以“幸福之城 樂居吳江”為主題的2010吳江市首屆住宅博覽會將于4月10日至12日在吳江體育館舉行。本屆展會云集了當前松陵城區(qū)在售和在開發(fā)的10多個樓盤，房源類型包括大中小套住宅、商鋪、公寓、辦公樓等，可謂應(yīng)有盡有，幾乎覆蓋了吳江當前所有地產(chǎn)物業(yè)類型。在進行樓盤展示的同時，住博會上還將舉行售樓寶貝評選、家居文化節(jié)等一系列活動，能全面滿足開發(fā)商和置業(yè)者在住宅品質(zhì)、住宅環(huán)境、投資類型、金融服務(wù)等各方面的需求，從而打造房地產(chǎn)業(yè)最直接的合作溝通平臺。
隨著首屆住博會舉辦日期的臨近，組委會陸續(xù)接到讀者來電咨詢諸多問題，這些問題涉及當前蘇州、吳江的房地產(chǎn)總體形勢，吳江未來的房價走勢，當前是否有必要買房等。記者為此專訪了吳江市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長聶亞軍，請他就讀者關(guān)心的問題談?wù)勛约旱目捶ā?/span>
看好自己的“錢袋子”
這里所說的看好自己的“錢袋子”絕不牽涉到吳江的社會治安問題，而是說在當前的經(jīng)濟形勢下如何實現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值。
聶亞軍首先分析了全球和中國的整體經(jīng)濟形勢。目前，全球經(jīng)濟已經(jīng)進入后危機時代，而中國已經(jīng)擺脫了金融危機的影響，去年GDP實現(xiàn)了８.７％的增長。這預示著經(jīng)濟將由萎靡向復蘇轉(zhuǎn)型，中國經(jīng)濟也由此再度進入負利率時代。在經(jīng)濟開始復蘇時的爬坡階段，投資沖動會不可避免地到來。
聶亞軍認為，眼下民間流傳的讓收入增速趕上GDP增速步伐的說法其實根本不能成立。聶亞軍進一步分析，以吳江為例，收入占GDP的比例為8%，儲蓄存款余額占GDP的比重為49%左右，即使每年的動態(tài)收入趕上了9%以上的GDP增速，儲蓄存款卻只能享受著2%左右的利率，遠遠低于GDP增速。從這個角度上來說，居民口袋里的現(xiàn)金在不斷貶值，即減少。因此，將口袋里的錢拿出來消費、投資是必然選擇。
根據(jù)2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，吳江居民儲蓄余額為365億元左右，按80萬吳江常住人口計算，人均儲蓄4.6萬元左右。吳江目前的人均GDP為1.4萬美元，已經(jīng)達到了中等發(fā)達國家水平，吳江人已經(jīng)具備了相當?shù)南M能力，在大多數(shù)人衣食無憂，連奢侈品消費都不在話下的情況下，消費結(jié)構(gòu)必將發(fā)生轉(zhuǎn)型。具有投資價值和升值潛力的房地產(chǎn)必然伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展而成為百姓實現(xiàn)自身資產(chǎn)保值增值的一個重要投資渠道。
今年房地產(chǎn)將是“慢牛”行情
今年以來，國家連續(xù)出臺政策力求調(diào)控房地產(chǎn)市場。那么，吳江的房地產(chǎn)市場是否會受到影響呢？
聶亞軍認為，從我國的房地產(chǎn)政策來看，屬于“筑壩型”，即以抑制消費為導向，而不是以疏導消費為導向，這樣，房地產(chǎn)市場就始終呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。不過，國家出臺的調(diào)控政策只是針對一、二線城市房地產(chǎn)市場的，處于三線城市的吳江沒有受到影響。在2009年銷售井噴、開工不足的情況下，吳江地區(qū)的存量房源已經(jīng)相當有限。在需求一直保持較為旺盛的情況下，開發(fā)商們都在積極做開工準備，爭取滿足百姓的購房需求。因此，吳江今年的房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的“慢牛”行情。
吳江房價進入“6”時代
談到當前的房地產(chǎn)市場，聶亞軍首先簡要回顧了蘇州地區(qū)2009年房地產(chǎn)市場的走勢。
自2008年下半年開始，國家相繼出臺了一系列刺激樓市的稅收、營業(yè)稅優(yōu)惠措施，此前壓抑了一年多的剛性需求急劇釋放，2009年蘇州全年商品住宅成交77729套，成交面積940.44萬平方米，同比分別上漲124.72%和143.69%，超過了火爆的2007年。
伴隨著成交放量，蘇州商品房成交價格也出現(xiàn)井噴。2009年1至12月，蘇州商品住宅成交均價為7340.32元/平方米，同比上漲8.75%，單月達到8701.03元/平方米的高峰。
購房需求經(jīng)過一年來的集中釋放，市場存量被大幅消化，供銷關(guān)系再度緊張。去年12月底的數(shù)據(jù)表明，蘇州全市住宅市場的去化周期降至3個月，達到全年最低。也就是說，現(xiàn)有的存量房產(chǎn)只夠賣3個月，市場嚴重供不應(yīng)求，后續(xù)價格將進一步提升。
看完了蘇州的房地產(chǎn)市場，再來看看吳江的房地產(chǎn)市場。聶亞軍首先以吳江市場辦公樓租金的現(xiàn)狀為切入口，分析了當前吳江房價的合理區(qū)間。目前，吳江辦公樓日租金的價格為1元/平方米·天，如果按6%的年投資回報率計算，對應(yīng)的房價為6100元/平方米，如果按8%的年投資回報率計算，對應(yīng)的房價為4600元/平方米。也就是說，如果投資者在吳江買房的房價在4600元～6100元/平方米之間，就是無風險投資，超出這一區(qū)間的住宅價格則暫時沒有投資價值。
為什么要以辦公樓租金而不是以住宅價格或街鋪市場來判斷吳江市場的房價合理區(qū)間呢？聶亞軍表示，歐美國家的CPI數(shù)據(jù)包含了房屋價格，而我國CPI數(shù)據(jù)里只包含房屋租金價格，房地產(chǎn)價格則列入投資領(lǐng)域統(tǒng)計范疇，房地產(chǎn)被定性為帶有很強消費色彩的投資品，因此，只有以辦公樓租金來判斷一個地區(qū)的房產(chǎn)合理價格。
目前，吳江部分樓盤售價已經(jīng)超過了6000元/平方米，伴隨著價格的上漲，吳江地產(chǎn)的品質(zhì)也開始逐步上升。在高價格時代，樓盤的地段、品牌、經(jīng)營理念將決定消費者的認可度。
什么是好品質(zhì)的樓盤呢？聶亞軍認為，樓盤首先應(yīng)位于核心地段，換言之，就是在區(qū)位地段中具有核心優(yōu)勢；其次，在同一地段中品牌影響力應(yīng)最強，品牌是樓盤品質(zhì)的保證；最后，在銷售過程中，要看價格是否與消費者消費水平有效對接。
吳江未來的房價走勢如何？聶亞軍分析，以蘇州觀前街為圓心，30公里為半徑來看當前的房價，相城區(qū)平均房價目前已達到8000元/平方米，而與蘇州同城化趨勢日益明顯、交通便利的吳江目前的售價最高僅為6000元出頭，其升值空間毋庸置疑，第一目標位首先看到8000元/平方米。
住博會占據(jù)天時地利人和
談到即將舉辦的住博會，聶亞軍認為從時間節(jié)點上來說，無疑是一次天時、地利、人和的好策劃，也注定將取得圓滿成功。
首先，住博會對于吳江百姓來說，是一次難得的看房、選房機會。在4月10日至12日期間，只需要抽出一天時間，就可以將松陵城區(qū)幾乎所有樓盤全部“一站式”、零距離盡收眼底，省去了花費時間“踩盤”的時間，且可以當場進行比較，選出自己最喜歡的樓盤并進行預約。
其次，松陵地區(qū)前所未有的聚集效應(yīng)使本屆住博會必然會受到強烈而廣泛的關(guān)注。聶亞軍說，我國的城市化率目前約為48%左右，與發(fā)達國家的70%～80%還有相當大的差距，城市化進程還有30年甚至更長的路要走。從吳江范圍來看，北靠蘇州、南接浙江、東鄰上海、20%水域面積等特殊的地理位置構(gòu)成了天然難得的人居樂土。隨著松陵鎮(zhèn)與蘇州城區(qū)更加緊密的接壤、吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開始申報國家級、蘇州與松陵接軌的交通線路日益增多、吳江境內(nèi)南北快速干線和230省道等重要干道的正常通行，松陵的地理優(yōu)勢日益凸顯，各鎮(zhèn)（區(qū)）居民到中心城區(qū)購房的意愿將進一步提升。為滿足周邊市民的選房、購房需求，住博會組委會開行的免費看房班車無疑是一個創(chuàng)舉。
聶亞軍最后表示，從長遠來看，吳江的樓市無疑處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，住博會的舉辦將在全方位滿足市民購房需求的同時，也將引領(lǐng)下一階段吳江房產(chǎn)市場的走向?？梢赃@樣說，投資吳江房產(chǎn)正當其時，參觀住博會正當其時。
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