隨著一線城市土地價(jià)格進(jìn)定步上漲，二三線城市對(duì)部分地產(chǎn)商吸引力增加，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為其風(fēng)險(xiǎn)較一線城市相對(duì)可控，并將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至此，珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海城市成為開(kāi)發(fā)商的首選。
“相對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，目前二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康。除去杭州等投資投機(jī)需求較為旺盛的城市外，二三線城市的房地產(chǎn)有著巨大的增長(zhǎng)空間。” 花樣年控股集團(tuán)有限公司(01777.HK)總裁潘軍3月16日接受財(cái)新網(wǎng)記者專訪時(shí)說(shuō)。
以萬(wàn)科(000002.SZ)為例，2月其新增房地產(chǎn)項(xiàng)目11個(gè)，分布于沈陽(yáng)、上海、昆明、無(wú)錫、西安、福州、武漢、長(zhǎng)沙等地，凈占地面積達(dá)到155.5萬(wàn)平方米，二三線城市項(xiàng)目?jī)粼黾?20.8萬(wàn)平方米，占比約78%。
3月3日，花樣年出資約8.12億元，受讓中信深圳(集團(tuán))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于蘇州太湖旅游度假區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)約1700元/平方米，周邊樓面地價(jià)已達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米。
潘軍透露，這一地塊未來(lái)將開(kāi)發(fā)建設(shè)酒店和高端住宅，未來(lái)還會(huì)加大在長(zhǎng)三角和珠三角的土地儲(chǔ)備。不過(guò)，他表示不會(huì)在近期啟動(dòng)規(guī)模較大的發(fā)債、增發(fā)等融資計(jì)劃，亦無(wú)意參與此輪狂熱的搶地風(fēng)潮。
除購(gòu)地成本較為低廉外，潘軍認(rèn)為開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移拿地重點(diǎn)的原因與新一輪的城市建設(shè)啟動(dòng)有關(guān)。“相對(duì)于一線城市，二三線城市過(guò)去在城市建設(shè)方面的投入不夠，這輪啟動(dòng)了城市建設(shè)后，蘊(yùn)含的消費(fèi)能量十分巨大，住房需求也會(huì)十分強(qiáng)勁。” 潘軍說(shuō)。
2008年開(kāi)始，中國(guó)大多數(shù)城市均不同程度地啟動(dòng)了新城建設(shè)，如天津?yàn)I海新區(qū)、石家莊濱河新城、昆明舊城區(qū)改造、廈門(mén)島外新城、杭州沿江十座新城等。
面對(duì)眾多房地產(chǎn)的進(jìn)入，潘軍坦言競(jìng)爭(zhēng)比以前嚴(yán)峻，但是，因二三線城市的土地供應(yīng)較為充足，還很少出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)壘飚價(jià)的場(chǎng)面。他表示，花樣年將通過(guò)促銷售的方法快速回流資金，同時(shí)利用信托等多種融資渠道謹(jǐn)慎擴(kuò)張。
延伸閱讀》》》楊瀾支招：女性“蟻?zhàn)?rdquo;可去二三線城市發(fā)展
3月8日，全國(guó)政協(xié)委員楊瀾在接受中國(guó)廣播網(wǎng)采訪時(shí)表示，中國(guó)二三線城市發(fā)展快，房?jī)r(jià)低，工資水平也不錯(cuò)，建議女性“蟻?zhàn)?rdquo;到那里去發(fā)展。
主持人問(wèn)：“在女大學(xué)生就業(yè)這一塊存在的問(wèn)題反而是比較大的，就您自己身邊的觀察有沒(méi)有這方面的直接感受？”
楊瀾回答說(shuō)：“前不久我制作了一個(gè)關(guān)于‘蟻?zhàn)?rsquo;生存近況(的欄目)，我們采訪了很多大學(xué)生，發(fā)現(xiàn)這些從外地來(lái)到北京生存的女大學(xué)生條件非常艱苦，來(lái)到我們節(jié)目組的四個(gè)女孩都是從外地來(lái)的，本身自己家境比較困難，不愿意再問(wèn)父母要錢(qián)，就帶著一兩千塊錢(qián)來(lái)到北京，住在非常擁擠的場(chǎng)地，每天早晨天不亮就出去找工作，晚上天黑了才能夠回來(lái)。但讓我非常感動(dòng)的是，第一，她們有非常刻苦的精神。第二，她們又有一種樂(lè)觀的情緒，相信憑自己的努力是可以找到自己的立足之地的。還有讓我特別感動(dòng)的是，她們之間有一種團(tuán)隊(duì)精神。”
“當(dāng)然我也想說(shuō)，隨著中國(guó)城市建設(shè)越來(lái)越向二三線城市擴(kuò)展，其實(shí)現(xiàn)在很多二三線城市發(fā)展得非常好，發(fā)展速度非?？欤共灰欢ǚ且獢D到北京、上海來(lái)。我去的江陰、宜興等很多二三線城市，他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及工資水平都相當(dāng)不錯(cuò)，而且房?jī)r(jià)又低，同樣的工資，你住的房子可以更寬裕一點(diǎn)，為什么不考慮呢？”
蟻?zhàn)宀皇巧底?/p>
哪里好活他們知道
網(wǎng)易山東濟(jì)南網(wǎng)友：其實(shí)蟻?zhàn)逡膊皇巧底?，他們知道去哪里?huì)活得容易些，關(guān)鍵是在北京或是上海的戶口意味著很多很多，他們?cè)挤e累了，可以蔭蔽子孫后代。
網(wǎng)易遼寧大連網(wǎng)友：工蟻都走了，就靠你一個(gè)蟻后自己蓋房子自己搬磚頭？試問(wèn)哪個(gè)蟻穴的工蟻連個(gè)住的地方都沒(méi)有？答：這兒。
網(wǎng)易遼寧大連網(wǎng)友：你還不如說(shuō)，讓我們回家種地算了，那樣絕對(duì)餓不死。寒窗苦、獨(dú)木橋都挺過(guò)來(lái)了，苦心智、餓體膚又能算得了什么。我們不敢回家，不敢面對(duì)那一雙雙期盼的眼，誰(shuí)讓我們?cè)鴥?yōu)秀過(guò)，誰(shuí)讓我們?cè)^(guò)，哪怕注定就是那橋下的枯骨……
2010年樓市發(fā)展三個(gè)大方向 可投資二三線城市
中國(guó)的樓市一直以來(lái)都是以政府的宏觀調(diào)控為發(fā)展基礎(chǔ)的，宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)性是決定性的。2007年的國(guó)家宏觀調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了前所未有的打壓，尤其是貨幣緊縮政策使開(kāi)發(fā)商賴以生存的生命線“資金”受到了強(qiáng)烈的考驗(yàn)，許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的下滑。
賈臥龍：2010年樓市發(fā)展三個(gè)大方向
中國(guó)的樓市一直以來(lái)都是以政府的宏觀調(diào)控為發(fā)展基礎(chǔ)的，宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)性是決定性的。2007年的國(guó)家宏觀調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了前所未有的打壓，尤其是貨幣緊縮政策使開(kāi)發(fā)商賴以生存的生命線“資金”受到了強(qiáng)烈的考驗(yàn)，許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的下滑。
于是，08年開(kāi)始國(guó)家的宏觀調(diào)控從打壓轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖。但是，政策出現(xiàn)的部分副作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，如流動(dòng)性增加過(guò)快，通脹預(yù)期明顯，資產(chǎn)泡沫加大等等。為了控制泡沫的擴(kuò)大，國(guó)家再次出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市。但此次出臺(tái)政策的背景與以往有著很多不同，畢竟我們剛剛經(jīng)歷了國(guó)際金融風(fēng)暴的襲擊，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)剛剛趨穩(wěn)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析，2010年的樓市將向以下三個(gè)大方向發(fā)展：
短期壓力明顯成交量下滑成必然
國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策，在短期內(nèi)，市場(chǎng)必然會(huì)受到一定的沖擊。這主要是由于政策的效應(yīng)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心理預(yù)期，轉(zhuǎn)入觀望；并且，很多政策是在2010年1月1日才開(kāi)始執(zhí)行的，購(gòu)房者會(huì)在2009年底能享受的政策優(yōu)惠期內(nèi)集中將手續(xù)辦完；另外，新舊年交替的這個(gè)階段，許多房源已經(jīng)售罄，新的房源還未推出。所以，該買(mǎi)的房已經(jīng)買(mǎi)了，成交量會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)期的斷檔期，成交量下滑是必然的。如果不出意外，待四月、五月的黃金銷售旺季來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商推出大量房源，政策預(yù)期的壓力也逐漸得以釋放，百姓的觀望氛圍減少，成交量自然會(huì)有所回溫。
鼓勵(lì)自住需求投資需求有所減少
中央決定1月18日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，主旨在于“緊信貸”，這也是配合新政而來(lái)的金融手段，其根本意義在于控制投資需求的擴(kuò)大。之所以會(huì)“寬貨幣緊信貸”是因?yàn)榈习莸陌咐约昂Ｄ鲜袌?chǎng)曾經(jīng)的泡沫破裂帶給我們的啟示，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、信貸發(fā)放過(guò)猛，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)而言都是很大的隱患。
并且，國(guó)家將從物業(yè)稅的開(kāi)征、二套房貸的縮緊、外資進(jìn)入樓市的限制等多個(gè)方面來(lái)進(jìn)行對(duì)投資型和投機(jī)行為的遏制。這對(duì)于中國(guó)樓市以及普通購(gòu)房者而言是個(gè)非常利好的消息。所以，部分投資型需求會(huì)逐漸的退出市場(chǎng)，而自住型需求將逐步放量。但是，如果房?jī)r(jià)依舊增幅過(guò)快，投資、投機(jī)的行為依然很難得以控制。尤其是在一些典型的一線城市，房子的價(jià)格大大超過(guò)了其基本價(jià)值，遏制投資需求，國(guó)家的力度或許還會(huì)加大。
樓市回歸理性房?jī)r(jià)不會(huì)快速瘋漲
從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)的需求量依然很大，觀望期畢竟是短暫的，自住型需求和改善型需求依舊會(huì)在2010年逐步放量。而且，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整只是“緊信貸”，并非要“緊貨幣”，開(kāi)發(fā)商降價(jià)的壓力并不明顯。待第二季度傳統(tǒng)旺季來(lái)臨，房?jī)r(jià)仍有可能繼續(xù)小幅上漲。并且，保障性住房的供應(yīng)量一直是其軟肋，很難滿足中低收入者的需求，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的遏制力并不明顯。所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不能發(fā)生轉(zhuǎn)變的條件下，房?jī)r(jià)很難有下降的可能。
綜合來(lái)看，政策的基調(diào)是明顯的，鼓勵(lì)自住型需求，控制投資型需求，增加普通商品房及保障性住房供給，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從而保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。所以，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是在一定范圍內(nèi)控制的，穩(wěn)定市場(chǎng)才是其核心目的。
地產(chǎn)行業(yè)：2010年關(guān)注三大焦點(diǎn)
辭去跌宕起伏的2009年，迎來(lái)了展新的2010年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了諸多起起伏伏，逐漸形成一些具有普遍意義或者啟示意義的現(xiàn)象。回望2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)大好，在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天的同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇相對(duì)緩慢，并且仍存有不確定性，這使得下半年以來(lái)，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資性需求入場(chǎng)，引爆了豪宅市場(chǎng)，推動(dòng)了整體房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)突破了07年的高值，創(chuàng)下了新高。
那么，隨著房?jī)r(jià)的高漲，投資回報(bào)也漸漸隨之湮滅，2010年投資型需求又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的一個(gè)態(tài)勢(shì)？顯然，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的上升空間，不會(huì)無(wú)路可走。這一點(diǎn)可以從二三線城市2010年走勢(shì)趨于平緩和中高端、改善型熱仍將延續(xù)以及商辦物業(yè)投資機(jī)會(huì)凸顯等方面顯見(jiàn)。
第一，從二三線城市看，2009年走勢(shì)平緩，有一定投資機(jī)會(huì)。從各城市來(lái)看，2010年市場(chǎng)走勢(shì)將有所分化，一線城市走勢(shì)趨穩(wěn)，而二三線城市投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)有可能迎來(lái)較大漲幅。一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的剛性需求和改善性需求為主，并且二三線城市的漲價(jià)主要是受供不應(yīng)求的影響推動(dòng)，投資對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)較小，因此2009年二三線城市的房?jī)r(jià)漲幅也相對(duì)較小，基本集中在10-30%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一線城市的30-70%的漲幅。價(jià)差的擴(kuò)大，將引導(dǎo)大量客戶流入二三線城市，帶動(dòng)成交放量，房?jī)r(jià)將逐步上揚(yáng)。
另一方面，一線城市經(jīng)過(guò)這一輪的價(jià)格暴漲，投資收益進(jìn)一步壓縮，因此不少投資者開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向到二三線城市中來(lái)，引發(fā)了年末二三線城市中高檔住宅的熱銷。由此帶來(lái)的傳導(dǎo)效應(yīng)還將延續(xù)，2010年在投資需求的帶動(dòng)下，必將拉動(dòng)二三線城市的房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)然也有個(gè)別小城市投資已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，這些城市主要有三種表現(xiàn)。一是資金驅(qū)動(dòng)型城市，例如溫州、寧波；二是資源驅(qū)動(dòng)型城市，例如呼和浩特、鄂爾多斯(12.28,0.00,0.00%)；三是政策驅(qū)動(dòng)型城市，例如南寧、南通。這類二三線城市未來(lái)有可能引發(fā)一輪小調(diào)整。
第二，從中高端、改善型看，中高端、改善型仍是熱點(diǎn)。由于通貨膨脹預(yù)期不斷增強(qiáng)，明年投資需求將持續(xù)旺盛，尤其是在一線城市以及發(fā)達(dá)二三線城市，大量資金缺乏良好的投資渠道將繼續(xù)涌入中高端物業(yè)市場(chǎng)。年底政治局經(jīng)濟(jì)會(huì)議表示將保持政策的延續(xù)性，改善型項(xiàng)目是國(guó)家政策扶持的產(chǎn)品之一，并且兼具自住與投資的功能。因此在良好的政策環(huán)境下，改善型項(xiàng)目明年將繼續(xù)保持旺銷態(tài)勢(shì)。
第三，從商辦物業(yè)的投資機(jī)會(huì)看，商辦物業(yè)投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。在商品住宅市場(chǎng)走好的推動(dòng)下，商辦物業(yè)也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)，繼商品住宅市場(chǎng)后，商辦物業(yè)明年將迎來(lái)較好的投資機(jī)會(huì)，主要有以下三個(gè)方面的推動(dòng)。首先是新保險(xiǎn)法的出臺(tái)，提高了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例，而正值上升勢(shì)頭的商辦物業(yè)將會(huì)是良好的投資對(duì)象；其次是人民幣升值壓力不斷增強(qiáng)，在此情況下，國(guó)際熱錢(qián)將不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是商辦物業(yè)；最后是通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)，投資需求不斷上升，除了中高檔住宅項(xiàng)目外，商辦物業(yè)也是一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。
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