2010年的全國兩會(huì)即將落下帷幕，在這十?dāng)?shù)天的會(huì)議中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向與房價(jià)始終是今年兩會(huì)的熱點(diǎn)話題。
歸結(jié)起來，今年兩會(huì)上對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的判斷，從總理的表態(tài)，包括整個(gè)各方面的跡象也表明，現(xiàn)在不是到了完全復(fù)蘇金融危機(jī)造成后果的時(shí)候，包括目前的一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、包括我們的赤字都能夠看出來。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)而言，它對(duì)于國家保增長還是有很大的作用的。另一方面，在大家都非常關(guān)注的、呼聲很多的高房價(jià)的情況，國家也在今年會(huì)持續(xù)的出保障房、經(jīng)適房，以滿足大家的需求。這就是2010年兩會(huì)帶給大家的信心。
搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)特邀兩會(huì)記者、中國經(jīng)營報(bào)資深記者李樂和著名的地產(chǎn)人，中建國際發(fā)展有限公司運(yùn)營副總裁雷越姝做客訪談，就即將結(jié)束的2010年兩會(huì)進(jìn)行一個(gè)簡要的回顧與盤點(diǎn)，就在兩會(huì)中有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種問題進(jìn)行解讀。
【主持人】：我們請(qǐng)到了兩位嘉賓共同來盤點(diǎn)2010年兩會(huì)，關(guān)于房地產(chǎn)上面的保證民生問題的一個(gè)小論壇。介紹一下，這位是老朋友了，兩會(huì)記者李樂。中間這位是雷越姝，著名的地產(chǎn)人，中建國際發(fā)展有限公司運(yùn)營副總裁。兩會(huì)到現(xiàn)在為止房地產(chǎn)和房價(jià)的問題占了很大的眼球。昨天在搜狐視頻上點(diǎn)擊率最高的是一個(gè)兩會(huì)的代表談?wù)摰姆績r(jià)問題?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中明確的把房價(jià)的問題提出來。在過去幾年中沒有這樣的狀況發(fā)生。從制度層面來講，卻沒有其他的什么新意。所以我們今天就想來聊一聊，兩會(huì)過后大家比較關(guān)注的，一個(gè)是保障房的情況，另外一個(gè)是經(jīng)濟(jì)政策、各個(gè)房地產(chǎn)政策的情況，包括房價(jià)在2010年會(huì)怎么走。這都是大家很關(guān)注的。
【李樂】：今年的兩會(huì)特別大一個(gè)直觀的感受就是話題非常集中。我從2005年開始報(bào)道兩會(huì)，沒有發(fā)現(xiàn)任何一次的兩會(huì)像這次一樣話題集中在少數(shù)的幾個(gè)重要的議題上，第一就是房價(jià)，第二是收入分配，第三是國進(jìn)民退。從頭到尾，尤其是政協(xié)在整個(gè)兩會(huì)的進(jìn)程過程中，始終委員的討論都圍繞著這三個(gè)話題在進(jìn)行。而房價(jià)這一塊又是委員和人大代表共同關(guān)注的話題焦點(diǎn)。所以這次兩會(huì)，給我的直觀感覺，話題非常的集中。而幾乎所有和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的、和民生有關(guān)的議案和提案中，幾乎都涉及到了房價(jià)和住房保障的問題。這樣的問題在之前幾年兩會(huì)上還沒有如此的集中現(xiàn)象出現(xiàn)。這是我非常直觀的一個(gè)感受。
【主持人】：有沒有一些比較，因?yàn)槲覀冎耙苍诟M(jìn)行連線，包括另外幾名大報(bào)的記者，和大家共同分享兩會(huì)的情況。最近黃孟復(fù)委員的言論，在代表委員中有什么樣的反響？
【李樂】：黃孟復(fù)的言論非?；?。但是在兩會(huì)的會(huì)場(chǎng)上其實(shí)也分成了兩派，支持的和反對(duì)的。我們看到工商聯(lián)這邊支持的聲音會(huì)多一些，企業(yè)界的人士支持得多一些。但是在人大這邊，遠(yuǎn)沒有在政協(xié)那邊反映支持得那么強(qiáng)烈。黃孟復(fù)委員在接受中央電視臺(tái)采訪，包括在一些場(chǎng)合，對(duì)于房價(jià)、對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)和分析實(shí)際上和企業(yè)利益的趨向是非常契合的。所以我們也可以換一個(gè)角度來看這個(gè)問題。當(dāng)我們?nèi)タ慈舜蠛驼f(xié)，每年兩會(huì)的制度，如果從西方先進(jìn)的民主政治的角度來看，他應(yīng)該是一個(gè)議事的機(jī)制，是不同的利益集團(tuán)談判的機(jī)制。所以我覺得黃孟復(fù)委員的觀點(diǎn)引發(fā)的因?yàn)榧瘓F(tuán)利益而不同的爭議和對(duì)立，其實(shí)是一種進(jìn)步。因?yàn)殚_發(fā)商和即得利益群體應(yīng)該是一個(gè)利益群體，而沒有房子的人，不希望房價(jià)上漲的普通公眾應(yīng)該也是一個(gè)利益團(tuán)體，這兩個(gè)利益團(tuán)體之間應(yīng)該有一個(gè)談判機(jī)制。兩會(huì)應(yīng)該給他們提供談判的平臺(tái)。
【主持人】：你剛才講的也是我們關(guān)注的這幾年變化的情況。從制度層面來講，他還是有很多進(jìn)步的地方。比如說很多觀點(diǎn)明確的把自己的利益抒發(fā)出來，比如說焦點(diǎn)網(wǎng)上登了幾個(gè)相關(guān)的房地產(chǎn)的提案。比如說胡葆森的四個(gè)提案，都是和他自身工作有很緊密的聯(lián)系。比如說有代表提出商用地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從50年改到70年，也是從代表自己的利益出發(fā)。雷總您覺得這次兩會(huì)給你的最深的感受是什么？
【雷越姝】：印象最深刻的就是溫總理對(duì)房價(jià)的表態(tài)，另外，大家對(duì)蟻?zhàn)逦伨蝇F(xiàn)象的關(guān)注，把它提到日程中來解決。其他的，房價(jià)矛盾一直都是存在的，只是在這次兩會(huì)上激烈程度更甚一點(diǎn)。另外，各派的觀點(diǎn)也沒有什么新的東西。但是我個(gè)人覺得，穩(wěn)定房價(jià)是一個(gè)特別艱巨的任務(wù)。
【主持人】：你認(rèn)為房價(jià)夠高嗎？或者你覺得現(xiàn)在的主流理論和現(xiàn)在的精英認(rèn)識(shí)？
【李樂】：我始終覺得房價(jià)不是價(jià)格本身的問題，是收入增長的問題。中國現(xiàn)在出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)怨聲載道，原因是因?yàn)槭杖氲脑鲩L和收入的分配沒有辦法跟上房價(jià)上漲的速度所導(dǎo)致的。所以房地產(chǎn)的價(jià)格不單單是一個(gè)價(jià)格問題，這種矛盾和沖突主要是人們收入增長的速度跟不上。
【主持人】：這次提案的觀點(diǎn)是直接針對(duì)結(jié)果，而沒有針對(duì)過程。
【雷越姝】：有一個(gè)數(shù)據(jù)大家爭論很大，就是09年房價(jià)上漲1.5%的速度。這個(gè)數(shù)字跟大家的直觀感受是沒有辦法吻合的。這里面可能反映一個(gè)問題，因?yàn)槲覀儧]有辦法去驗(yàn)證，統(tǒng)計(jì)局也沒有站出來去解釋，為什么會(huì)這樣。但是我感覺統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)字也不是拍腦門出來的。他可能有一個(gè)渠道，只是這個(gè)渠道和我們從市面上看到的是有一定的不同。這里面最大的不同是市場(chǎng)化的住房和非市場(chǎng)化的住房已經(jīng)被算出平均了，一算出平均了，就1.5%。市場(chǎng)住房直觀的感受，09年30%起步，這是起碼的。有一些三線城市可能房價(jià)漲得不是那么厲害，但是如果平均的話，也應(yīng)該是百分之二三十。如果你要加入一部分，而且比例還不知道，非市場(chǎng)化部分的住房，我們就不知道。我對(duì)這1.5%的推測(cè)是說，我們現(xiàn)在討論房價(jià)是雞同鴨講的問題，因?yàn)楸尘安唤y(tǒng)一、口徑不統(tǒng)一、出發(fā)點(diǎn)也不統(tǒng)一。沒有辦法去講這個(gè)事情。而且大家一講到房價(jià)的時(shí)候，習(xí)慣性的講，房價(jià)漲沒有關(guān)系，你做好住房保障體系就OK了。但是假定我剛才對(duì)這1.5%的推測(cè)是存在的話，有很多的隱性的，他沒有說保障性住房，或者也許他叫保障性住房，我們不得而知。但是他實(shí)際上是非市場(chǎng)化的一批住房。這個(gè)事實(shí)是存在的。
【主持人】：前天的時(shí)候，這個(gè)數(shù)據(jù)的事情，當(dāng)時(shí)新京報(bào)的也出來了。我看媒體報(bào)道的時(shí)候，馬建唐承認(rèn)是有統(tǒng)計(jì)失誤在里面？
【李樂】：不是失誤，我通過這個(gè)問題也跟前任國家統(tǒng)計(jì)局局長有過溝通，他不是統(tǒng)計(jì)失誤，而是統(tǒng)計(jì)原來的抽樣、選取、加權(quán)的方式，最后導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)出來房價(jià)的增幅是1.5%。因?yàn)樗闃拥臉颖具x取，保障性住房用的是加權(quán)的方式，算法不一樣，1.5%是純統(tǒng)計(jì)意義上的增幅數(shù)據(jù)，不是民眾直觀感受的數(shù)據(jù)。因?yàn)槊癖姼庇^感受的是一個(gè)個(gè)案，或者是他知道周邊幾個(gè)樓盤的漲幅，但是統(tǒng)計(jì)局是都統(tǒng)計(jì)在一起，他加權(quán)方式還是沿用舊加權(quán)的方式。
【主持人】：當(dāng)時(shí)網(wǎng)友都認(rèn)為是不是他的小數(shù)點(diǎn)放錯(cuò)了。數(shù)據(jù)出來以后，統(tǒng)計(jì)局馬上出了一份大概30頁的解釋說我們這個(gè)統(tǒng)計(jì)沒有問題的，數(shù)據(jù)方面沒有問題。結(jié)果接下來的故事是，葉檀。中國的第一人，他說我們先不從改觀方面來判斷你這個(gè)有錯(cuò)。我們先從專業(yè)角度看是怎么回事。一二三，就寫了很長的一篇博客。接下來是北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心的黃教授又出來說你這個(gè)統(tǒng)計(jì)有問題。所以才會(huì)出現(xiàn)這種情況。
【雷越姝】：他再怎么有問題，一定是這個(gè)市場(chǎng)上客觀存在一些非市場(chǎng)化的價(jià)格。而且他的權(quán)重計(jì)算的時(shí)候，肯定沒有完全按照比例，或者是算權(quán)重的時(shí)候。
【李樂】：他用的是原來前幾年的權(quán)重。但是關(guān)鍵是他現(xiàn)在保障房的任務(wù)量加了很大，加了很大之后，保障性住房和限價(jià)商品房普通商品房的供應(yīng)量變得非常大，但是他加權(quán)的比重又沒有變。所以把這個(gè)東西平均下來了。而且他是全國抽取，包括西部城市和三四線城市的樣本量也沒有加權(quán)上面，那個(gè)加權(quán)的取值還是有一些問題。最后導(dǎo)致他算了全國的平均數(shù)是1.5%。所以爭議一直存在，你用抽樣的手法還是用普查的手法。北京房地產(chǎn)交易管理法信息很全。但是他們的解釋就是說我里面存在政策性住房，我要用加權(quán)的方式把政策性住房平均掉，這是統(tǒng)計(jì)的一個(gè)學(xué)術(shù)和方法上的爭論。各有各的。
【主持人】：這次兩會(huì)上至少我們的統(tǒng)計(jì)局的高層解釋清楚了。
【李樂】：統(tǒng)計(jì)局有經(jīng)驗(yàn)了，他已經(jīng)被增長了一次。
【主持人】：他們說接下來我們不會(huì)出現(xiàn)這方面的失誤了，這是很大的進(jìn)步。接下來是蟻?zhàn)宓膯栴}，評(píng)價(jià)蟻?zhàn)迨窃u(píng)價(jià)這些畢業(yè)之后的大學(xué)生沒有房子住。
【雷越姝】：我的理解，你可能講的是一個(gè)客觀的狀態(tài)。但是我的理解是，市場(chǎng)房也買不起，保障房管不了，夾心層偏低的階層，把他們給忘記了。
【主持人】：前天北京市的領(lǐng)導(dǎo)在接受北京市官方的媒體，他們講到了在唐家?guī)X這樣的地方會(huì)建一些公租房。經(jīng)濟(jì)適用房、民租房、兩限房。公租房現(xiàn)在還不是特別熱。但是這個(gè)思路出來以后，應(yīng)該會(huì)受到廣大民眾的贊同。因?yàn)槿∠?jīng)濟(jì)適用房的呼聲已經(jīng)很高了。
【雷越姝】：大家理解公租房，它不是廉租房，它可能是一定程度上也還是拿暫住證那種。我理解是這樣的，但是我很懷疑這件事情是不是能夠做成。大家感覺可能會(huì)怎么操作呢？比如說把唐家?guī)X這一塊拆了，蓋集體宿舍。你原來可能也住十平米或者八平米，你沒有辦法洗澡，沒有單獨(dú)的衛(wèi)生間。我現(xiàn)在蓋很小的房子給你，集體宿舍，你可以洗澡，衛(wèi)生條件也改善了。價(jià)錢，可能你原來是一百塊錢、兩百塊錢，加一點(diǎn)點(diǎn)錢租給你。我認(rèn)為這是一個(gè)比較理想化的構(gòu)想，而且是我們推測(cè)的，我們作為一個(gè)行業(yè)人士和兩會(huì)的觀眾所推測(cè)的。但是我個(gè)人覺得這個(gè)事情不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樗耐度牒艽螅度氘a(chǎn)出也很少。去執(zhí)行這件事情的動(dòng)力何在？就算是政府從城市管理的角度要去做這件事情，馬上問題就來了，因?yàn)樗麑?shí)際上是要貼錢的。貼的是誰的錢？是北京市民的錢。北京市民就該說了，我有戶口的還沒有解決，你先去解決沒有戶口的人。所以這里面還是有矛盾的，想象是很美好的，但是感覺這是有客觀困難。
【主持人】：雖然現(xiàn)在把蟻?zhàn)宓膯栴}提出來了，但是在執(zhí)行上面會(huì)怎么樣，相信是接下來兩三年關(guān)注的熱點(diǎn)。
【李樂】：今年建設(shè)部就要發(fā)一個(gè)城市公共租賃房管理辦法。據(jù)我所知已經(jīng)起草了。它叫一法三規(guī)章?；咀》勘Ｕ?、保障性住房質(zhì)量管理?xiàng)l例、保障性住房考核辦法、城市公共租賃房管理辦法。今年肯定會(huì)下發(fā)一個(gè)文件。
【雷越姝】：我很擔(dān)心的問題，文件很好，我一點(diǎn)不懷疑文件。但是我擔(dān)心的是這個(gè)文件出來了，比如說北京市能干了，但是按照我們以前的經(jīng)驗(yàn)，他一上來干的時(shí)候，一定會(huì)哪根繩沒給系好，一定會(huì)出點(diǎn)岔子。最大的岔子會(huì)出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)帳上面，他會(huì)算不過來，我這個(gè)事也干了，但是這個(gè)價(jià)格便宜不了，因?yàn)樗皇橇夥?。那他的價(jià)格就有應(yīng)該怎么定的問題。
【李樂】：應(yīng)該聽政。
【主持人】：下面一個(gè)話題是國進(jìn)民退。
【李樂】：國進(jìn)民退和房價(jià)1.5的那個(gè)東西是非常像的。它是一個(gè)微觀的感受和宏觀總體情況之間發(fā)生了沖突。每個(gè)人都覺得，民營企業(yè)家開發(fā)商都覺得這一年的環(huán)境不好，拿不到貸款、拿不到地，那邊我看到國企在大規(guī)模的吃地、保地、速度非?？?、非常兇猛。這是一個(gè)直觀的感受。但是，比如說趙啟正，他拿出宏觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來的時(shí)候，你就看到他那個(gè)數(shù)據(jù)并不支持這樣的說法。包括他用了一個(gè)很有說服力的，叫利潤增長力，民營企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過國有企業(yè)的。但是你為什么不看總額，你看增長率呢？民營企業(yè)的生存周期是多少？他二十年不到，基數(shù)本來很低，增長率自然很高。國有企業(yè)本來的利潤總額又非常之大。就像中國和美國的GDP一樣，美國每年增長百分之零點(diǎn)幾，相當(dāng)于中國GDP增長10%的總量都有。你為什么只用增長率不用利潤總額呢？
【主持人】：你是說在這次的兩會(huì)上，大家對(duì)這個(gè)也是有爭議的？
【李樂】：對(duì)。而且我覺得，我跑工商聯(lián)和經(jīng)濟(jì)界別的比較多。非常有意思的，工商聯(lián)是民營經(jīng)濟(jì)的組織，但是最不承認(rèn)國進(jìn)民退的首先是工商聯(lián)的人。特別是包括王飆，工商聯(lián)副主席，包括地方工商聯(lián)的副主席，都在講，民營企業(yè)首先要考慮的問題是你自己能不能不被別人吃掉。
【主持人】：你這是比較務(wù)實(shí)的一種想法，很多東西你呼吁可能覺得不解決問題。還不如我把自己的內(nèi)功修煉好了。
【李樂】：國進(jìn)還是民進(jìn)，我自己思想以后是這樣的，國進(jìn)民退還是民進(jìn)國退，這不關(guān)鍵，關(guān)鍵的是誰導(dǎo)致的進(jìn)或者是退。如果是市場(chǎng)規(guī)律，國進(jìn)了。
【雷越姝】：我們這個(gè)企業(yè)一直存在，它就是一個(gè)大國企，但是現(xiàn)在通過好幾萬員工的努力，我們能夠讓它的利潤增長了，讓它的業(yè)務(wù)變大了，那是好事。
【主持人】：爭議的焦點(diǎn)不是國企和民企，是需要相對(duì)公平的環(huán)境。
【雷越姝】：國進(jìn)民退為什么有爭議，可能是在某些行業(yè)可能存在著一些政策性的引導(dǎo)，要求國有企業(yè)去控制這個(gè)行業(yè)。我覺得如果是從國家戰(zhàn)略需要的角度來考慮，那就沒有什么問題。但是從房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來說，還是相對(duì)公平的環(huán)境，并沒有一個(gè)傾斜性的政策。
【李樂】：3月4號(hào)溫家寶總理到政協(xié)經(jīng)濟(jì)組和農(nóng)業(yè)組會(huì)議上聽取這兩個(gè)組的代表發(fā)言。第一個(gè)發(fā)言的是厲以寧，他談經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，從中央到地方特別熱的，他其中提到要?jiǎng)澐謬匈Y本投入的界限，哪些地方你可以做，哪些地方你不能做。比如說充分競爭的領(lǐng)域，國有資產(chǎn)是不是可以平等的進(jìn)入。溫總理在匯映厲以寧發(fā)言的時(shí)候，他講的話挺關(guān)鍵。他提出三個(gè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，避免投資過熱和陷入投資怪圈。第三個(gè)就是回應(yīng)厲以寧講的。他說確實(shí)存在在民營經(jīng)濟(jì)、在一些行業(yè)領(lǐng)域準(zhǔn)入的問題上，存在玻璃門和彈簧門的問題。玻璃門就是看得見、進(jìn)不去，彈簧門就是你進(jìn)得去，但是再把你推出來。這樣的現(xiàn)象肯定是存在的。但是我們最后你來看誰退誰進(jìn)了的時(shí)候，你還要看這是誰導(dǎo)致的，如果是在公平的條件下導(dǎo)致的，這沒有說的。但是如果是一些行業(yè)壁壘、比如說信貸不公平，你信貸向這個(gè)方向傾斜，不向那個(gè)方向傾斜。這是不公平的。
【主持人】：這是大家討論國進(jìn)民退最核心的內(nèi)容，到底是什么導(dǎo)致的。下一個(gè)話題是關(guān)于兩會(huì)過后市場(chǎng)走勢(shì)的情況。有沒有一些跡象表明兩會(huì)過后經(jīng)濟(jì)的微調(diào)，或者是在宏觀環(huán)境下會(huì)有一些什么新的舉措呢？
【李樂】：我記得我們私下交流，在有一些場(chǎng)合，預(yù)算報(bào)告兩個(gè)關(guān)鍵的數(shù)字。
【主持人】：現(xiàn)在大家傾向第一就是兩會(huì)過后肯定要加息。
【李樂】：加息不太可能，但是準(zhǔn)備金率會(huì)提高。但是上半年是不是中國政府敢于使用加息這樣比較強(qiáng)烈的收緊信號(hào)，我覺得還要觀察觀察。他增收的指標(biāo)，8%沒有增長，10500億的赤字還是比去年增長。他對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)還是難的。赤字兩個(gè)指標(biāo)，地方財(cái)政系統(tǒng)很關(guān)心的，或者說能夠看經(jīng)濟(jì)宏觀走勢(shì)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是赤字，一個(gè)是財(cái)政征收幅度。赤字去年是9500億，中央加地方兩千億的地方債。今年還是增長，變成了10500億。第二個(gè)是財(cái)政增收，現(xiàn)在預(yù)算的任務(wù)是8%，去年還是8%。這個(gè)任務(wù)是沒有增長的。可以從這里面窺探?jīng)Q策層對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體的判斷，他對(duì)于未來沒有一個(gè)非常穩(wěn)定、非?？隙ǖ恼f未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是向好的。因?yàn)槿ツ?009年完成的財(cái)政收入增收是9.5%。這個(gè)9.5%里面?zhèn)鹘y(tǒng)的企業(yè)增值稅、進(jìn)口關(guān)稅全都是下降的。維持了9.5%的增長任務(wù)，主要是靠消費(fèi)稅和房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，包括土地增值稅，那占到了40%幾。
【主持人】：前幾天我看到一個(gè)直轄市的報(bào)表，跟你說的數(shù)據(jù)比例是幾乎一致的。包括稅收對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)的情況。
【李樂】：這就是看未來，政府對(duì)于未來不確定性。而且還有一個(gè)很關(guān)鍵的佐證，還是說3月4號(hào)聯(lián)組會(huì)，溫家寶總理在回應(yīng)委員發(fā)言的時(shí)候還說，現(xiàn)在還沒有到后金融危機(jī)時(shí)代。這是他的原話。當(dāng)然這在報(bào)紙上不方便公開，因?yàn)槟鞘且粋€(gè)比們會(huì)議。溫家寶說這不是后金融危機(jī)時(shí)代，還沒有到那個(gè)程度，金融危機(jī)還沒有過去。因?yàn)橹袊ツ杲?jīng)濟(jì)的增長未必是復(fù)蘇的，可以是反彈是大量政府投資導(dǎo)致的。
【雷越姝】：因?yàn)閷?shí)質(zhì)上今年春節(jié)前后的時(shí)候，已經(jīng)出臺(tái)了一些政策，實(shí)際上他已經(jīng)做出了一些試探性的嘗試。我覺得他也需要有一個(gè)觀察期和市場(chǎng)的反映期。他能夠配合宏觀調(diào)控、整體宏觀經(jīng)濟(jì)的政策，比如說如果你看到加息了，肯定是對(duì)房地產(chǎn)影響比較明確的一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)。所以我感覺今年上半年不太可能說有太多政策性的措施出來。即使是有，我覺得也可能是一小步的微調(diào)，很難再拿出一個(gè)比07、08年力度更大的政策。市場(chǎng)對(duì)這個(gè)政策是有抗性，就像吃藥一樣，藥吃過了就有一個(gè)抗性，你再吃，肯定沒有第一次吃的時(shí)候那么管用。所以我感覺，今年上半年形勢(shì)可能會(huì)相對(duì)穩(wěn)定一點(diǎn)。對(duì)于下半年來說，他肯定有幾個(gè)不確定因素。一個(gè)是宏觀經(jīng)濟(jì)政策是不是有調(diào)整。第二，土地市場(chǎng)和保障性住房的一些相應(yīng)的措施可能會(huì)影響到整個(gè)行業(yè)。
【主持人】：你說的影響主要是價(jià)格？
【雷越姝】：主要是心理預(yù)期，對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期。他有兩種。有一種觀點(diǎn)會(huì)認(rèn)為今年上半年土地供應(yīng)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，以北京為例，土地可能集中在市場(chǎng)化的開發(fā)用地集中在上半年推出。上半年可能會(huì)有大量的土地用于保障性住房。這樣的話，市場(chǎng)住房土地供應(yīng)量就更少了。所以有可能到下半年的時(shí)候，市場(chǎng)性的土地供應(yīng)價(jià)格有一個(gè)急劇的飆升。同時(shí)，保障性住房的信號(hào)出來，這兩種力量是相仿的，這兩種力量焦灼的情況下，哪一種力量會(huì)上升，我覺得是很微妙的事情。
【主持人】：目前從我們研究中心的信心指數(shù)來看，我們預(yù)測(cè)假定沒有突發(fā)情況的時(shí)候，根據(jù)過去的情況預(yù)測(cè)將來的情況。我們的結(jié)果，大概在下個(gè)星期或者下下個(gè)星期，在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候，我們會(huì)有一個(gè)結(jié)論，我們的結(jié)論，從去年11月份和12月份的數(shù)據(jù)，我們來預(yù)測(cè)下個(gè)六月，今年6月份、7月份。應(yīng)該是從他整個(gè)的周期來講，3、4、5月份都不是很好的狀況，持續(xù)下降。這個(gè)數(shù)據(jù)不是簡單說成交量，是投資、成交量、價(jià)格各方面綜合在一塊，包括市場(chǎng)預(yù)期。
【雷越姝】：我覺得今年的成交量肯定是遠(yuǎn)低于09年，這不用說了，就說是少30%還是少35%。30起步。成交量掉下去是肯定的，30%起步。但是我覺得價(jià)格，我個(gè)人我太相信，或者我個(gè)人不是特別看重某一個(gè)月房價(jià)的波動(dòng)。我覺得這種不確定因素會(huì)特別多，比如說某一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)樗幸粋€(gè)特別的需要，他放量了，一下子成交了幾百套，可能他就上千套之類。這一個(gè)項(xiàng)目，或者多幾個(gè)這樣的項(xiàng)目，市場(chǎng)的數(shù)馬上就發(fā)生很大的變化。但是今年下半年，因?yàn)樵陂_發(fā)商和市場(chǎng)的心理較量過程中。開發(fā)商的心理優(yōu)勢(shì)還是能夠勉強(qiáng)保持的。從這個(gè)角度來說，大部分的開發(fā)商會(huì)選擇按照去年下半年到目前為止這樣一個(gè)價(jià)格標(biāo)桿來確定他的心理價(jià)位，或者略有下調(diào)，但是下調(diào)幅度不會(huì)特別大。他不會(huì)是明顯的掉下去的感覺。即使是下調(diào)也是為了獲取競爭優(yōu)勢(shì)和未來更靈活機(jī)制的可能性。我認(rèn)為今年上半年的心理承受力還是可以。市場(chǎng)有時(shí)候價(jià)格的走勢(shì)，成交量我認(rèn)為是必掉無疑，但是價(jià)格走勢(shì)，真的是一個(gè)心理承受的過程。
【主持人】：今天我們請(qǐng)來了跑兩會(huì)的記者給我們帶來了一些在報(bào)紙上看不到的最新的信息和言論。我們請(qǐng)來了我們的專家給我們談兩會(huì)之后市場(chǎng)將會(huì)怎么走。歸結(jié)起來，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的判斷，從總理的表態(tài)，包括整個(gè)各方面的跡象也表明，現(xiàn)在不是到了完全復(fù)蘇金融危機(jī)造成后果的時(shí)候，包括目前的一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、包括我們的赤字都能夠看出來。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)而言，它對(duì)于國家保增長還是有很大的作用的。另一方面，在大家都非常關(guān)注的、呼聲很多的高房價(jià)的情況，國家也在今年會(huì)持續(xù)的出保障房、經(jīng)適房，以滿足大家的需求。這就是2010年兩會(huì)帶給大家的信心。感謝兩位嘉賓，也感謝各位網(wǎng)友，我們今年的兩會(huì)系列報(bào)道也到此結(jié)束，謝謝！
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