從各城市來看，2010年市場走勢將有所分化，一線城市走勢趨穩(wěn)，而二三線城市投資機會顯現(xiàn)，房價有可能迎來較大漲幅。而個別城市由于投資過熱，可能引發(fā)一輪小調(diào)整。
1、09年二三線城市房價漲幅較小，仍有較大投資空間
一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的剛性需求和改善性需求為主，并且二三線城市的漲價主要是受供不應求的影響推動，投資對市場的影響相對較小，因此2009年二三線城市的房價漲幅也相對較小，基本集中在10-30%之間，遠遠小于一線城市的30-70%的漲幅。價差的擴大，將引導大量客戶流入二三線城市，帶動成交放量，房價將逐步上揚。
另一方面，一線城市經(jīng)過這一輪的價格暴漲，投資收益進一步壓縮，因此不少投資者開始將目光轉(zhuǎn)向到二三線城市中來，引發(fā)了年末二三線城市中高檔住宅的熱銷。由此帶來的傳導效應還將延續(xù)，2010年在投資需求的帶動下，必將拉動二三線城市的房價上漲。
2、個別小城市投資過熱，或?qū)⒁l(fā)一輪調(diào)整
二三線城市總體走勢良好，但也有個別小城市投資已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，未來有可能引發(fā)一輪小調(diào)整。這些城市主要有三種表現(xiàn)。
一是資金驅(qū)動型城市，例如溫州、寧波，這兩個城市經(jīng)濟較為發(fā)達，民間資金較為活躍，在經(jīng)濟復蘇緩慢的情況下，民間資金紛紛流入房地產(chǎn)市場，形成市場過熱。其中寧波從年初到年底，房價漲幅已經(jīng)超過了50%，房價漲勢過快，必將影響市場成交的穩(wěn)定。
二是資源驅(qū)動型城市，例如呼和浩特、鄂爾多斯，憑借其自然資源優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場也得到較大發(fā)展，但若無其他可持續(xù)產(chǎn)業(yè)的推動，未來房地產(chǎn)市場的持續(xù)性或存隱憂。
三是政策驅(qū)動型城市，例如南寧、南通，這兩個城市從09年以來，地方政府出臺了大量的救市政策，例如南寧2009年2月份，發(fā)布的“南寧十五條”，放寬了購房條件，新增入戶政策，這對于整體市場成交有較大的刺激作用。但若年底政策到期，明年的樓市推動作用將減弱，市場可能會有小幅調(diào)整。 |