二套房貸會否“一刀切”改善型住宅貸款是否優(yōu)惠———
從本周一起銀行存款準備金率開始正式上調(diào)。在此之前幾天，國務院出臺的《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對二套房貸政策做出明確規(guī)定：“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”而對于“改善型住宅”的貸款問題只字未提。以上一系列針對房貸的宏觀調(diào)控政策似乎已向市場透露出收緊的信號。對于普通買房人來說，這是否意味著今后貸款的難度將加大，得到的優(yōu)惠利率將減少或很難再得到優(yōu)惠的貸款利率呢？
焦點一：央行收縮信貸波及樓市？
央行1月12日決定上調(diào)存款準備金率0.5個百分點出乎大多數(shù)人的意料，卻是情理之中。雖然它也將樓市調(diào)控推進了一步，但貨幣政策的調(diào)整并非單獨針對房地產(chǎn)業(yè)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年1月第一周，日均信貸發(fā)放額近千億元，周增約6000億元。如果按照這個速度增長，1月份新增信貸規(guī)?？蛇_1萬多億元。21世紀不動產(chǎn)市場分析師認為，雖然決策層確定今年信貸指標為7.5萬億至8.5萬億，且一季度是傳統(tǒng)的放貸高峰，但在流動性已經(jīng)非常寬松的情況下，天量信貸的流入，顯然給高漲的通脹預期加了一大把火。在保持貨幣政策相對寬松的政策基調(diào)下，適當收縮流動性成為央行的必然選擇，只是時間比大家預料的提前而已。
21世紀不動產(chǎn)市場分析師表示，上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，相當于緊縮了2900億元信貸，但它并不像少數(shù)專家所說的那樣，是主要針對房地產(chǎn)業(yè)，而是出于控制整個信貸規(guī)模的增長。不過，很顯然，房地產(chǎn)信貸也在收緊之列。正如多數(shù)專家所分析的，2009年地王頻出， 房價暴漲，與泛濫的貨幣流入房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。在未來兩個季度內(nèi)，不排除央行繼續(xù)上調(diào)存款準備金率的可能，但加息可能會在下半年。
21世紀不動產(chǎn)市場分析師認為，收縮流動性，控制信貸過快增長，房地產(chǎn)信貸將趨于嚴格，客觀上對近年拿地較多的開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)。雖然去年銷售形勢的火爆，讓開發(fā)商回籠了大量資金，可以過一段輕松的日子，但囤地數(shù)量巨大的開發(fā)商，隨著時間的推移，將不得不面對銷售相對平淡的形勢。在資金鏈的壓力下，他們最有可能降價銷售。而這也是決策層所樂意看到的。因為，控制房價過快上漲或略有下跌，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標。
焦點二：房貸將趨于嚴格？
對于買房人來說，貸款的難度是否會加大呢？得到的優(yōu)惠利率是否會減少呢？
1月10日，國務院出臺了《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對二套房貸政策做出明確規(guī)定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”而在此之前政策對二套房中的改善型住宅進行了明確規(guī)定。早在2007年，銀監(jiān)會與央行就曾明確，“二套房”是指借款人家庭(含借款人、配偶及未成年子女)再次向商業(yè)銀行申請貸款的住房。其中，改善型二套房的標準有兩種：90㎡以下；低于當?shù)厝司》棵娣e(北京27㎡、深圳32㎡、廣州19.9㎡)，即原有一套房子，由于面積小等原因想再買一套建筑面積140㎡以下的普通住房都稱為改善型住房。在此之前，只要是改善型住房都可以按首套房貸款，首付兩成，利率打七折。今年出臺的政策除明確要求銀行嚴格管理二套房貸、首付比例不得低于40%、利率嚴格按風險定價外，對“改善型住房”沒有提及。于是市場開始擔心，銀行是否會對二套房貸采取“一刀切”，即首付不低于四成，利率提高到基準利率的1.1倍。
為此，記者采訪了專業(yè)的貸款服務機構(gòu)偉嘉安捷。相關(guān)負責人表示，目前來看貸款情況還比較平穩(wěn)，各家銀行也在等待央行的進一步細化政策，在沒有新政出來之前一切都按照舊政策執(zhí)行。審批難度未見加大。但是從大方向上來看，房貸政策將會向收縮的方向發(fā)展。
焦點三：利率打折難度加大？
除了對首付提出要求，此次國務院的新政對二套房的貸款利率也提出要“嚴格按照風險定價”。業(yè)內(nèi)人士指出，在銀監(jiān)會未出臺細則之前，各家商業(yè)銀行或根據(jù)市場情況和自身條件對利率實行自我調(diào)節(jié)。
此前，銀監(jiān)會明確要求二套房貸利率必須嚴格執(zhí)行基準利率的1.1倍，而此次“風險定價”的表述明顯更加模糊。因此，有一位商業(yè)銀行信貸部門人士表示，一般國有商業(yè)銀行對此把握會更加嚴厲，但也要根據(jù)客戶的資質(zhì)和銀行本年度的信貸情況來分析。“或許因為各分支行客戶群體不同，也會出現(xiàn)利率高低不一的情況，而主要還是看各家銀行指標的完成情況。目前估計各家銀行都還在靜觀其變。”
此前，對于優(yōu)質(zhì)客戶，很多銀行都以打改善型住房“擦邊球”的形式來調(diào)低貸款利率，即使被認定為二套房，優(yōu)質(zhì)客戶也普遍能拿到7.1折至8折的優(yōu)惠利率。目前的情況如何呢？記者以買房人的身份向幾家銀行房貸部門進行了電話咨詢。得到的答案基本上都是：“對于二套房貸，我們還沒有接到總行的通知，但優(yōu)質(zhì)客戶肯定可以得到一定優(yōu)惠，但具體多少還要看情況而定。”
文/本報記者 周宏
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