看一個(gè)城市房價(jià)的高低，除了房價(jià)收入比、住房空置率以外，還有一個(gè)很重要的指標(biāo)，那就是租金收益率。在美國，利率為1.5%，正常經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下CPI為1%，住房的租金率一般為7%，投資回報(bào)率一般可以達(dá)到4.5%，除掉契稅大約有3%以上的凈收益。也就是說，在正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，只有達(dá)到7%的租金收益率，這個(gè)房價(jià)才是比較合理的，否則，就沒有投資的價(jià)值，房價(jià)就存在泡沫。對中國一線城市來說，100萬的房子，一年的正常租金應(yīng)該達(dá)到7萬。
但是，中國一線城市的住房租金率能夠達(dá)到7%的，幾乎沒有。開發(fā)商說的投資型購房完全的是一種欺詐行為，因?yàn)闆]有誰買房出租是為了虧損。中國的利率是5.7%，假定正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下CPI是2%，也就是說，如果用住房是作為投資，正常的租金收益率應(yīng)該達(dá)到9.7%，否則就是虧損和處在長期貶值狀態(tài)，是毫無價(jià)值的。所以，現(xiàn)在的買房投資只是一個(gè)幌子，大家都是為了投機(jī)，博短期差價(jià)。
最近，《福布斯》公布了亞洲最貴房租榜，該榜單是依據(jù)各地生活成本數(shù)據(jù)計(jì)算的租用高端兩居室的價(jià)格排名，東京以月租3.2萬元位居榜首，香港以2.6萬元位居第二，北京則以平均月租金2.5萬元名列“探花”。福布斯的這種以純粹單月租金作為考量指標(biāo)是不合適的，這種平均月租金的概念比較模糊，沒有面積的大小，沒有總價(jià)的高低，籠統(tǒng)的冠以月租金不太科學(xué)，也沒有價(jià)值。
住房租金是衡量一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入狀況的主要指標(biāo)。2007年，美國金融海嘯爆發(fā)前，上海金茂大廈的寫字樓是98美元每平方米，2008年跌至38美元每平方米，現(xiàn)在略有回升，大約為48美元每平方米。從標(biāo)志性寫字樓的租金變化可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的變化情況，是租金比較真實(shí)的價(jià)值反應(yīng)。2004年之前，在北京上海深圳廣州四個(gè)一線城市，同等地區(qū)同等品質(zhì)寫字樓的售價(jià)是住宅的一倍；2006年，一線城市同等地區(qū)同等品質(zhì)的住宅和寫字樓價(jià)格相等；2009年，一線城市同等地段同等品質(zhì)住宅和寫字樓的價(jià)格已經(jīng)倒掛，住宅的價(jià)格變成了寫字樓的一倍。
同時(shí)位于陸家嘴的湯臣一品，均價(jià)早已高達(dá)12萬每平方米，是金茂大廈均價(jià)的整整一倍，但是，湯臣一品的租金是多少呢？現(xiàn)在才36美元每平方米，比金茂大廈現(xiàn)在的租金低30%左右。這種現(xiàn)象說穿了，是經(jīng)濟(jì)沒有發(fā)展，而住宅價(jià)格出現(xiàn)大量泡沫。從本質(zhì)上看，整體住宅價(jià)格的非理性上揚(yáng)，既沒有經(jīng)濟(jì)增長作支撐，更沒有居民收入增加來保證，無論是社會(huì)財(cái)富還是個(gè)人收入都沒有增加，那么，房價(jià)為什么飆升呢？這就是我們常說的流動(dòng)性泛濫，貨幣狂賭中國的老百姓是無論如何一定要買房子，價(jià)格再高也必須買。
老百姓買不起房子怎么辦呢？空置。北京上海深圳廣州空置率已經(jīng)高達(dá)40%，繼續(xù)造房子繼續(xù)有人買繼續(xù)空置。再請看一組北京公寓的實(shí)際數(shù)據(jù)：
高檔酒店式公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金（元/月）
國貿(mào)公寓 朝陽區(qū)建國門外大街1號 2室2廳132平米 25000
東方廣場 東長安街1號 2室2廳120平米 25000
嘉里公寓 光華路1號 2室2廳160平米 28000
高檔公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金（元/月）
銀泰中心柏悅居 朝陽區(qū)建外大街2號 2室2廳132平米 18000
金地國際花園 建國路郎家園15號 2室2廳140平米 15000
棕櫚泉花園 朝陽公園南門 2室2廳140平米 13000
CBD公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金（元/月）
建外SOHO 光華路甲8號 2室2廳146平米 10000
財(cái)富中心 東三環(huán)中路7號 2室2廳137平米 11000
溫莎大道 光華路西里乙2號 2室2廳120平米 9000
泛CBD公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金（元/月）
觀湖國際 朝陽公園橋東北角 2室2廳118平米 7000
遠(yuǎn)洋天地 慈云寺橋東南角 2室2廳120平米 5000
蘋果社區(qū) 百子灣南2路 2室2廳110平米 5500
舉一個(gè)例子，銀泰中心現(xiàn)在售價(jià)10萬一平方米，132平米是1320萬元，年租金合理狀況應(yīng)該為90萬，平均每月不低于7.5萬，但實(shí)際的租金僅為1.8萬。換一個(gè)角度來說，如果以租金為正常估值標(biāo)準(zhǔn)，銀泰中心的房價(jià)只能賣260萬，也就是說，房價(jià)泡沫如果破滅，銀泰中心的房價(jià)要跌去80%。其他一線城市住宅價(jià)格基本類似，只要房價(jià)回歸理性，都要跌去80%。這一天會(huì)很快到來。 |