去年年底以來，中央以及地方政府針對樓市推出了一系列優(yōu)惠政策，如首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營業(yè)稅減免等等，這些政策對活躍市場，繁榮樓市起到了很大的作用，達到了預期效果。這些優(yōu)惠政策大多將于今年年底到期，業(yè)內(nèi)人士認為，針對當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變化以及隱含的泡沫風險，相關(guān)優(yōu)惠政策不應再繼續(xù)下去。
投資客紛紛“出貨”
久涉房產(chǎn)的投資客王燕(化名)打算要“出貨”了。
從幾年前開始，手頭有一些儲蓄的王燕就尋機會投資房產(chǎn)，主要是小戶型。幾年下來，精于算計的她已經(jīng)小有收獲。
“應該說，去年年底的時候，樓市比較低迷，但隨著國家一些優(yōu)惠政策的出臺，今年的樓市成交量很大，市場也很繁榮。”王燕對記者說。
今年年初，王燕幾乎是以“抄底”的價格在西二環(huán)外投資了兩套小戶型，當時價格是每平方米均價1.5萬元，而今已經(jīng)達到了每平方米1.7萬元左右。
“在樓市的優(yōu)惠政策下，房子貸款很方便，貸款利率達到7折，這樣的好機遇為什么不抓住呢？”王燕說。
“大不了多‘轉(zhuǎn)手’幾次，反正不會賠。”說這話的時候，她對記者得意地一笑。
她的“得意”是有依據(jù)的。樓市優(yōu)惠政策中，“契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%”的規(guī)定，導致了不少投機型的炒房需求。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市場二手房交易量僅有6萬套，而在優(yōu)惠政策的刺激下，2009年前10個月即超過20萬套。業(yè)內(nèi)人士不由得感嘆“這是近年來，中國房地產(chǎn)市場最火爆的一年”。
但是，最近市場上有關(guān)樓市優(yōu)惠政策將終結(jié)的“風聲”，讓精于算計的王燕感覺到樓市的變化。最終，王燕以每平方米1.75萬元的價格將她的兩套房子出售了。
“現(xiàn)在房價已經(jīng)很高了，已經(jīng)掙得不少了，見好就收吧。”用王燕的行話說，這叫“高位套現(xiàn)”。“以后看準時機，還可以再‘出手’，再‘轉(zhuǎn)手’。”王燕說。
讓王燕下定決心“出手套現(xiàn)”的原因，一是接近年底，樓市政策或?qū)⒚媾R變化；二是如果優(yōu)惠政策叫停，她投資的二手房交易的成本支出可能多出數(shù)萬元。
記者了解到，以一套總價200萬元的普通商品房計，按優(yōu)惠期間政策，其出售可以免交營業(yè)稅。但一旦優(yōu)惠結(jié)束，將按差額的5.5%繳納營業(yè)稅。
去年年底，以國辦131號文件《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》為標志，中央和地方政府出臺了一系列“救市”政策，主要包括首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營業(yè)稅減免等。而其中部分優(yōu)惠政策的時間節(jié)點是2009年12月31日。也就是說，時至今日，國辦131號文件中部分優(yōu)惠政策即將到期。
在此背景下，為了在樓市“變臉”前及早收割豐厚的投資回報，一些投資客開始追趕政策優(yōu)惠的“末班車”，掛牌高位套現(xiàn)出售。王燕不過是其中之一。
優(yōu)惠政策推高房價？
相比于投資客王燕的慶幸以及好運氣，購房者張偉(化名)則有了幾多的沮喪。
“我并沒有感到優(yōu)惠政策給我?guī)砗锰?。相反，我覺得是優(yōu)惠政策的出臺進一步推高了房價。”張偉對記者說。
張偉在一家出版社工作，是一個典型的工薪階層，從2007年開始，工作兩年的他計劃買房子，像很多的購房者一樣，張偉也渴望著房價有一天能降下來，于是他在選擇中等待，在等待中選擇。
在張偉的印象里，在2008年底的時候，房地產(chǎn)市場異常低迷，“樓市量價齊跌，市場少人問津，除了觀望還是觀望。”
“那個時候，我覺得房地產(chǎn)市場快撐不住了，接下來房價的下降是必然的事情，當時也的確有一些樓盤開始降價銷售。”張偉回憶說。
然而接下來，張偉還是失望了。“從今年4月份開始，在優(yōu)惠政策的刺激下，樓市又陡然進入‘繁榮’階段，標志就是房價又開始漲了。”張偉無奈地苦笑。
在張偉看來，優(yōu)惠政策在某種程度上方便了那些炒房的投資客，延續(xù)優(yōu)惠政策只會加速炒房行為。
根據(jù)記者調(diào)查，2008年底，北京市西二環(huán)馬連道附近某小區(qū)60平方米住宅售價在80萬元左右，而到2009年10月，同戶型同面積的住宅則達到110萬元左右。
而在北京的其他區(qū)域，這樣的漲價情況同樣存在。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年10月北京樓市的成交均價已經(jīng)達到15891元/平米，為兩年以來的最高值，而2008年北京樓市成交均價最高的8月份，也僅為13814元/平米。
對開發(fā)商而言，樓市優(yōu)惠政策無疑是一顆“救命稻草”。
“樓市在2008年跌入低谷，卻沒有想到在2009年迎來巨大反彈。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商對記者說。
該開發(fā)商透露，去年年底，由于“銀根”緊縮，整個資金鏈越繃越緊，隨時可能斷裂，整個企業(yè)異常困窘。
“如果沒有樓市優(yōu)惠政策，所謂開發(fā)商大部分面臨‘倒閉’和‘洗牌’的說法并不是危言聳聽，是優(yōu)惠政策救了危機中的開發(fā)商。”該開發(fā)商表示。
在他看來，正是在優(yōu)惠政策的刺激下，今年的北京樓市才一改去年的萎靡姿態(tài)，從4月份開始步入快速上升軌道，房價節(jié)節(jié)攀升。
“而今，大部分開發(fā)商獲得了豐厚的回報，有些房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年就完成了全年的銷售計劃，房價水漲船高直線上漲也就毫無疑問了。”該開發(fā)商說。
而對是否該取消優(yōu)惠政策，該開發(fā)商則開始“躲貓貓”。“最好不要做這方面的誤導。誰不希望有一個繁榮穩(wěn)定的市場呢？”該開發(fā)商反問記者。
應適當“收兵”
在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市優(yōu)惠政策使得今年的房地產(chǎn)行業(yè)在各項經(jīng)濟指標都不明朗的情況下，獨樹一幟，并呈現(xiàn)急速發(fā)展，但同時也隱含了泡沫風險，樓市優(yōu)惠政策應當“功成身退”。
“去年國家救樓市，既是為了經(jīng)濟保增長，又不想樓市沉湎于低迷。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
在楊紅旭看來，現(xiàn)在“保八”無憂，目標初步達到，況且樓市繁榮程度遠超政策制定者當時的預料，政策當然應該適當“收兵”。
“尤其是二套房貸政策和營業(yè)稅減免政策，這兩條是“131號文”中標注了截止時間的。”楊紅旭說。
“購房優(yōu)惠政策，對今年房價大漲起到了推波助瀾的作用。”南京大學商學院經(jīng)濟學系副主任葛揚教授說。
在葛揚看來，正是購房優(yōu)惠導致了房價的快速增長，而在樓市剛性需求和改善性需求大量釋放之后，也帶動了投資型需求，投資型需求則帶來了房地產(chǎn)市場的泡沫，所以購房優(yōu)惠應該取消。
而在廣西防城港市扶隆開發(fā)總公司的黃云香經(jīng)理看來，所謂的“房市優(yōu)惠政策”，當初就是為了救市而出臺，僅僅是一種權(quán)宜之計罷了。
“房市優(yōu)惠政策是解救危機的政策，這些政策在解救危機的那個階段是對的，但不能總是用針對危機的政策來處理動態(tài)的房市。”黃云香說。
在黃云香看來，過于依賴救市，房地產(chǎn)業(yè)難有大作為。況且，大環(huán)境的日趨好轉(zhuǎn)，房市優(yōu)惠政策或?qū)⒔K止，這是遲早的事。政策要應時而變，故步自封只會加劇房市的畸形走向。
記者了解到，對于優(yōu)惠政策是否將延期的問題，主管部門從未公開表態(tài)。“穩(wěn)定”二字，卻多次被提及。如住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹在接受媒體采訪時就表達了“維穩(wěn)”的心聲。她稱中國樓市政策正在悄然轉(zhuǎn)向，樓市下一步政策將以保穩(wěn)定為主。 (牛建宏)
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