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【取消之影響】
加大升級置業(yè)者的購房壓力
由于當前對于第一套房產的人均面積很難審核和界定，二套房貸執(zhí)行又在逐漸縮緊，因此貸款購買第二套房實際上基本都按1.1倍利率執(zhí)行。“鏈家地產”市場研究部認為，改善型二套房利率執(zhí)行的相對嚴苛以及四成首付的較高要求，讓升級置業(yè)者的購房壓力加大，這直接體現在交易市場，就是90—120平米升級置業(yè)群體較為集中選擇的中檔戶型成交格局縮小。
政策 4
契稅等稅費稅率下調或減免
出臺時間：2008年10月22日
期限：無明確限定
解讀：根據財稅〔2008〕137號，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。優(yōu)惠之前，140平米以下普通住宅契稅為1.5%，140平米以上非普通住宅契稅為3%，優(yōu)惠出臺后，90平米以下可以只交1%。優(yōu)惠前印花稅買賣雙方要各付0.05%，政策出臺后若買賣雙方都為個人，可以免印花稅。
關注度：★★★☆
【算賬】
百萬房產僅省6000元
如果是首次置業(yè)，購買一套總價100萬的房子，在優(yōu)惠政策出臺前，需要交納1.5%的契稅，即1.5萬元，還需0.1%的印花稅即1000元，而在優(yōu)惠期內，需要繳納1%的契稅即1萬元，無需繳納印花稅和土地增值稅。
【影響】
影響心理而非實際交易
“雖說契稅優(yōu)惠到期將增加購房者成本，但鑒于首次置業(yè)者多為自住型，增加0.5%的契稅對其不會產生較重負擔”，麥田房產營銷總監(jiān)吳存勝認為，契稅優(yōu)惠政策動向對于未來市場影響不大，更多可能在心理效應，若取消此優(yōu)惠，可能令購房者從心理上產生對于未來政策層面的猜測，從而影響到購房信心。
政策 5
賣 經濟適用房再買房契稅按差額
出臺時間：2009年1月23日
期限：無明確限定
解讀：居民將經適房，危改回遷房、集資建房等上市出售后1年內，如果按市場價購買住房，或者此類住房出售前1年內已按市場價購買住房的，參照“公有住房上市出售實施辦法”繳納契稅。經適房家庭如果出售自己的經適房，1年內再購買商品房，將按新購商品房與出售經適房成交價的差額繳納契稅。
關注度：★★☆
【算賬】
按差價的1.5%交契稅
如果按照50萬賣掉經濟適用房一年內再買價值150萬商品房的，就按差價100萬元來繳納契稅1.5%，合計1.5萬，而如果沒有這個優(yōu)惠政策則需要繳納2.25萬，這一政策優(yōu)惠了7500元。
【影響】
涉及范圍小影響有限
美聯(lián)物業(yè)研究部總監(jiān)張大偉認為，這一政策延期與否對市場的影響有限。首先，契稅按照成交價的1.5%計稅，即使按照商品房標準納稅，一套房產交稅也在2萬以內。其次，在經濟適用房交易中因為需要繳納成交價格10%的綜合地價款，所以實際納稅總額較小，對市場的影響也不會很大。
政策 6
土地出讓金延期支付
出臺時間：2009年1月22日
期限：無限制期限
解讀：對以招拍掛方式出讓的房地產開發(fā)用地，在不影響土地市場公平競爭的前提下，受讓方由于困難不能按時付款的，市國土管理部門可根據實際情況批準延期并公示，延期最長不超過6個月。
關注度：★★★
【取消之影響】
房企資金鏈或再度緊張
在北京政府推出的十五條優(yōu)惠政策中，土地出讓金可延期支付的寬松政策也對開發(fā)商形成了利好。中國不動產研究中心研究人員指出，在全球金融危機的大背景和房地產行業(yè)周期性調整的形勢下，這項政策極大地緩解了開發(fā)商的財務壓力，幫助開發(fā)商較為平穩(wěn)地度過了行業(yè)的“寒冬”。土地出讓金延期支付既可以幫助開發(fā)商暫時緩解資金壓力，降低財務風險，同時，也促進部分有實力的開發(fā)商敢于拿地，在行業(yè)調整期做好土地儲備，以待行業(yè)復蘇時更有競爭力。如果停止執(zhí)行，拿地較多的房企有可能再度面臨資金緊張的情況。
政策 7
“限外令”暫時松綁
出臺時間：2009年1月22日
期限：至2009年12月31日
解讀：暫停執(zhí)行《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中，對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規(guī)定。
關注度：★★★
【取消之影響】
高端物業(yè)可能滯銷
松綁限外令的政策，對北京高端物業(yè)有一定影響。亞豪機構副總經理王英男分析認為，雖然存量高端住宅的市場占比不高，但由于其較高的銷售價格，使得其存量銷售額較高，部分開發(fā)完成的高端住宅產品空置，不僅損傷了相關開發(fā)企業(yè)的投資收益，加大了經營風險，同時也是對城市稀缺資源的極大浪費。暫停“限外令”給高端物業(yè)的銷售打開了一條新的途徑，一旦關閉這扇大門，高端物業(yè)銷售會相對較慢一些。
- 他城動向
部分省份優(yōu)惠政策或順延
優(yōu)惠政策年底到期后是否續(xù)期至今懸而未決，盡管業(yè)內眾說紛紜，但是住建部遲遲沒有對此表態(tài)，最終結果如何，可能要等到歲末才能正式揭曉，在這之前變化猶存。
不過，盡管中央層面態(tài)度尚未明確，但是一些地方政府已經表露態(tài)度，據媒體報道，湖南、吉林等省份分別通過不同方式向開發(fā)商表示，2010年當地省級政府出臺的房地產優(yōu)惠政策不會取消。
投資增長下降是湖南省、吉林省再次提出穩(wěn)定房地產優(yōu)惠政策的主要動因。
10月中旬，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長柳青在“吉林省前三季度房地產形勢和保障型安居工程進展狀況匯報”中指出，吉林省部分地區(qū)的非住宅二手房交易量、交易價格處于同比下降階段，吉林省房地產市場還存在著開發(fā)商投資意愿不強、投資信心不足等問題。在房地產市場優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面，還需要政府給予更好的支持。
“建議將2008年底出臺的吉林省穩(wěn)定房地產市場的優(yōu)惠政策，順延到2010年底。”柳青自上述匯報材料中如是說。
此外，安徽、內蒙古等固定資產投資仍有壓力的省份，也紛紛通過各種形式給地方省級政府提出建議，希望順延2008年底出臺的地方性扶植房地產政策。
- 業(yè)內觀點
陳云峰
近兩三個月不會變化
通過對市場的觀察，中國房地產經理聯(lián)盟秘書長陳云峰發(fā)現，最近出現了恐慌性購買，買房的人多是基于對政策改變的擔心。但他預計到這個月月底，政府會明確這一條。同時他認為，購房人沒有必要這么著急，基于對宏觀經濟的判斷，短期內政府不會收回優(yōu)惠政策。房地產行業(yè)在國民經濟中的作用，就好像家庭中的長子，如果家里日子不好過了，會把所有資源都讓給老大，讓他吃飽穿暖有力氣出去干活賺錢。當然，一旦經濟企穩(wěn)了，日子好轉了，受打壓的肯定是房地產。他預測，明年5月份前后，政策調整的可能性會更大一些。
中國不動產研究中心
政府不會貿然大幅反向調整
在全球宏觀經濟并沒有表現出確定的復蘇和增長之時，為確保由于多次全球聯(lián)合救市而來之不易的企穩(wěn)局面，各國政府應當不會貿然進行政策的大幅反向調整。今年前三季度經濟增長主要還是由投資來拉動的，投資在經濟增長中起到了主要的作用。然而很多投資存在效率欠缺、就業(yè)創(chuàng)造不足的問題。因此，除了GDP外，作為宏觀經濟調控者的中央政府還要關注就業(yè)、民生、環(huán)保、效率、民間資本的活力等等問題，而這些問題在當前GDP好轉的情況下并沒有顯示出同步的好轉，甚至有些指標是反向的。因此，過早地進行大幅反向調整的風險更大。作為整個救市政策的一個重要的組成部分房地產行業(yè)的優(yōu)惠、刺激措施應不會出現大幅的反向調整，最穩(wěn)妥的是漸進性地調整。
- 購房者說
買家怕沒優(yōu)惠 賣家怕跌價
“我要在年底之前買到房。”張玲最近在很積極地找房子，9月份，她聽同事老伍說到明年很多優(yōu)惠政策有可能不再續(xù)期，就開始著急了。“去年出新政策的時候，沒太注意，現在怕趕不上末班車。”張玲說，她算了一下，買一套總價一百萬的房產，各種優(yōu)惠加起來能省十幾萬。
記者在周邊人群中小范圍調查后發(fā)現，無論是想要買房的還是想要賣房的，像張玲這樣，因擔心優(yōu)惠政策明年不再續(xù)期，而感到焦慮的人并不在少數。而一些賣家也在擔心政策變后，市場轉向，急于將房子出手。
“擔心政策有變， 房價下跌。”劉暢有兩套房子，其中一套今年7月份開始閑置起來，她沒時間管理，也不想再出租了，一直想賣而沒提上日程。9月份，她聽說關于二手房的一系列優(yōu)惠政策有可能停止，她開始擔心。“2007年房子能賣150萬，到了2008年縮水到120萬，去年政策出來后，現在又值160多萬了。”劉暢這三年的經歷，讓她認識到，政策導向對于房價影響多么大。她擔心，一旦政策轉向，她的房產就又貶值了，不如趁現在賣個好價錢。
于是，11月初，她就把房子掛到經紀公司了，周末接待了十幾組看房人，“他們大多挺急切的，也擔心政策有變。”劉暢覺得有意思的是，她擔心政策有變房產會貶值，別人卻在擔心享不到優(yōu)惠而著急買房。見這樣她將房價又提高了一點，但目前仍未成交。
“我找了一個月房，能感覺到房價在上漲。”看了一個多月房，張玲感到很疲憊，“算了，沒準政策一變又跌了呢。”她干脆放棄購買。 |