“首套房七折利率”、“改善型二套房貸放松”、“二手房交易營業(yè)稅減免”是否取消最受業(yè)內(nèi)關(guān)注
業(yè)內(nèi)認為，如果二手房營業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放松等優(yōu)惠政策到期終止，樓市剛性需求將受較大壓制。
去年年底，中央和地方政策出手救北京樓市于“低谷”，其中，被業(yè)內(nèi)稱為“猛藥”的有首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營業(yè)稅減免等。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，去年年底密集的樓市優(yōu)惠政策出臺，對于購房者來說受惠范圍已經(jīng)涵蓋了首次置業(yè)需求、改善型需求。一方面，購買首套房可享七折利率，同時營業(yè)稅征收范圍從五年以內(nèi)改為兩年以內(nèi)，征收的標準也由評估價全額的5.5%改為按買賣差價征收5.5%，這使不少剛性需求結(jié)束觀望，帶動樓市回暖。另一方面，放開了改善型二套房貸，取消了限外，這就促使了改善型需求和投資型需求積極入市。
對于開發(fā)商來說，優(yōu)惠政策也使其極大緩解了資金壓力。除了明確指出要支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求外，優(yōu)惠政策中還有條款規(guī)定，對以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在不影響土地市場公平競爭的前提下，受讓方由于困難不能按時付款的，市國土管理部門可根據(jù)實際情況批準延期并公示，延期最長不超過6個月。
在大力度優(yōu)惠政策等利好因素的刺激下，今年北京樓市一改去年的萎靡姿態(tài)，年初就開始回暖，4月份以后，北京樓市更是步入了快速上升軌道，不僅成交量大增，而且房價也節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，10月北京樓市的成交均價已經(jīng)達到15891元/平米，為兩年以來的最高值，而2008年北京樓市成交均價最高的8月份，也僅為13814元/平米。在土地市場上，去年鮮見的“天價地”現(xiàn)象，今年也卷土重來，不時有地塊刷新“地王”記錄。一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地認為，樓市已經(jīng)從去年的“過冷”轉(zhuǎn)為了今年的“發(fā)燒”。
現(xiàn)如今，營業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放開、限外等一些優(yōu)惠政策的時限將到，而首套房貸七折利率等政策是否會有變數(shù)，現(xiàn)在也受到業(yè)內(nèi)和購房者的廣泛爭議和討論。搜狐網(wǎng)正在進行的一項調(diào)查顯示，有56%的網(wǎng)友認為2008年底出臺的優(yōu)惠政策對其作出買房決策影響較大，而對于明年的政策走向，64%的網(wǎng)友認為政策的走向是逐漸收緊。
離年底僅剩一個半月時間，本報對優(yōu)惠政策中的重點條款進行分析和解讀，以期展現(xiàn)其市場影響和前景。
政策 1
首套房可享基準利率七折優(yōu)惠
出臺時間：2008年10月22日
期限：無明確限定
解讀：居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。優(yōu)惠前標準———基準利率下浮15%。
關(guān)注度：★★★★★
【算賬】
百萬房產(chǎn)可省利息近10萬
一套100萬元住房，首付款為20萬元，比優(yōu)惠政策出臺前的30萬減少了10萬元，貸款80萬元以等額本息還款法貸款20年，按七折最低利率來算，每月還款額4915.7元，利息總支出約379773.3元，按8.5折優(yōu)惠利率來算，每月還款額5301.6元，利息總支出約472381.8元。由此可見，七折最低利率比八五折優(yōu)惠利率每月還款額少385.9元，共節(jié)省利息支出約92608.5元。
【取消之影響】
抑制新增購房需求
鏈家地產(chǎn)認為，一旦最低七折的優(yōu)惠利率不再執(zhí)行，相當(dāng)于購房成本增加了一成，在當(dāng)前房價處于高位、六成以上購房者處于被迫購房的狀態(tài)下，驟然增加的較高貸款成本，將起到很強的抑制新增需求的作用，至少會影響六成以上人群推遲購房。
同時，將可能發(fā)生需求無力入市與房源拋售并舉的現(xiàn)象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整個房產(chǎn)市場來說，新增需求迫于成本壓力難以入市，發(fā)生整個交易市場跌入谷底的情況。
政策 2
兩年以上普宅轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅
出臺時間：2008年12月20日
期限：暫定執(zhí)行至2009年12月31日
解讀：根據(jù)國辦發(fā)[2008]131號，二手房交易中，營業(yè)稅征收范圍從證滿五年改至證滿兩年，對于兩年內(nèi)的次新房，營業(yè)稅征收的標準也由之前的評估價全額5.5%改為按買賣差價征收5.5%。
關(guān)注度：★★★★★
【算賬】
百萬房產(chǎn)稅費最高增5萬多
假如該政策不再續(xù)期，產(chǎn)權(quán)證未滿五年的次新房都受影響，房屋總價越高，則增加的稅費越多。我們假定的情況是原購買價為現(xiàn)在出售價的50%，而且交易是按照貸款全額納稅，那么出售價為100萬的5年內(nèi)次新房，增加營業(yè)稅為2.75萬元至5.5萬元；出售價為150萬的5年內(nèi)次新房，增加的營業(yè)稅費為4.125萬至8.25萬；出售價為200萬的5年內(nèi)次新房，增加的營業(yè)稅費更高，為5.5萬至11萬元。而五年以上的房產(chǎn)，由于交易時需要繳納的稅費中只有契稅和個人所得稅，并不涉及營業(yè)稅，所以不受影響。
【取消之影響】
初次置業(yè)者購房受限
“營業(yè)稅年底到期后可能不再續(xù)期的消息，從9月份就開始傳了”，美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉如是告訴記者，近期樓市成交量呈上漲之勢，而房源掛牌量也出現(xiàn)明顯增長。隨著接近年底，這一比例還有繼續(xù)上升的可能。目前，對于營業(yè)稅優(yōu)惠是否會續(xù)期，業(yè)內(nèi)看法不一。如果到年底該政策不再續(xù)期，那么從影響群體來看，交易成本的增加將主要影響初次置業(yè)群體為主的剛性置業(yè)群體。
政策 3
松綁改善型二套房貸
出臺時間：2008年12月20日
期限：暫定執(zhí)行至2009年12月31日
解讀：根據(jù)國辦發(fā)[2008]131號，在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降木用?，再申請貸款購買第二套普通自住房，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，即貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例為20%。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。而優(yōu)惠出臺前，所有的第二套房的首付一般為四成，利率為基準利率的1.1倍。
關(guān)注度：★★★★
【算賬】
百萬房產(chǎn)可省利息20多萬
首付方面的差別比較明顯，一套純粹用于改善居住條件的第二套普通自住房，總價100萬元，首付款最低為20萬，比優(yōu)惠政策出臺前的40萬減少了一半。
貸款情況變化也較大，假設(shè)需要貸款80萬元，以等額本息還款法貸款期限20年，如果是按七折最低利率來算的話，每月的還款額是4915.7元，而利息總支出是約379773.3元；如果是按1.1倍利率來算的話，每月還款額是5981.18元，利息總支出是約635481元。由此可見，七折最低利率比1.1倍二套房貸利率每月還款額少1065.5元，共節(jié)省利息支出約255707.7萬元。
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