全市：樣本總量735，有效樣本量646
匯總分析：
1.需求來源區(qū)域占比
分析：
在735份樣本中，有購房需求的有效樣本量達(dá)646份。從這部分需求來源區(qū)域看，工業(yè)園區(qū)占據(jù)了較大的市場(chǎng)比例(55%)；中心城區(qū)和高新區(qū)也是較大的客群來源地，中心城區(qū)以蘇州本地人為主，是改善性需求的較大支撐。
另外，今年樓市表現(xiàn)理想的，以生產(chǎn)型企業(yè)為主的高新區(qū)，也逐步成為新蘇州人群體剛性需求的主要組成部分。
2. 是否首次置業(yè)占比
分析：
在有效樣本的646個(gè)需求中，屬于首次置業(yè)的人群305人，占總?cè)藬?shù)的47%，非首次置業(yè)341人，占到總比例的53%。
這是近兩年來在蘇州同類市場(chǎng)調(diào)查中，第一次出現(xiàn)“非首次置業(yè)人群超過了首次置業(yè)人群”的結(jié)果。
核心觀點(diǎn)：這一變化說明，經(jīng)濟(jì)形式逐步好轉(zhuǎn)，而通脹預(yù)期的條件下，大量改善性需求和投資需求的入市。
3. 意向購房區(qū)域比較
分析：
對(duì)于園區(qū)的選擇依然是市場(chǎng)的主導(dǎo)，占到了調(diào)查總比例的67%，當(dāng)然不排除住博會(huì)是以園區(qū)的客群為主，但園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，眾多的項(xiàng)目，大量的外來人口，確實(shí)使選擇園區(qū)的客群穩(wěn)居市場(chǎng)首位，成為蘇州成交市場(chǎng)的主要支撐。
可預(yù)見，在住博會(huì)過后，配合新項(xiàng)目的推出，園區(qū)的整體市場(chǎng)成交量將會(huì)有一定幅度的上升。
4. 購房用途比較
分析：
從本次調(diào)查的購房用途來看，改善性需求表現(xiàn)相當(dāng)搶眼，占到了總量的60%，，相比上半年明顯增加，也印證了上面非首次置業(yè)人群的強(qiáng)大占比。
可見部分具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體，更傾向于將資金轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，再加上樓市成交的良好表現(xiàn)，使這部分客群趁機(jī)出手，從而進(jìn)一步推動(dòng)了改善性需求以及投資市場(chǎng)的購買力度。
園區(qū)下半年中高端項(xiàng)目頻有推出，土地市場(chǎng)的熱炒，房價(jià)的逐步走高，也觸動(dòng)了部分人群的買漲心理，特別是對(duì)于具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客群。在剛性群體結(jié)婚購房部分，特別是新蘇州結(jié)婚置業(yè)群體，此次比例明顯減少，一方面，上半年成交大釋放的需求透支；另一方面，房價(jià)的走高，導(dǎo)致這部分人群確實(shí)購房壓力重重。
5. 接受均價(jià)比較
分析：
最受蘇州市民歡迎的均價(jià)段是6001-7000元/平方米的，其次是5001-6000元/平方米的價(jià)位段和7001-8000元/平方米價(jià)位段。
可以看出，隨著房價(jià)的進(jìn)一步增長，購房需求群體的心理承受價(jià)位也跟著提升。相比以前的客群調(diào)查，6000元/平方米以上的價(jià)位接受度明顯增加，而要提升剛性需求的購買力，明顯目前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)不太理性。
6. 意向購房面積分析
分析：
在戶型的選擇上，91-144平方米三房左右的戶型是“金九銀十”的主要選擇范圍，占到總調(diào)查人數(shù)的58%，可見在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，改善性房源占有較大的市場(chǎng)需求。
核心觀點(diǎn)：90平方米以下小戶型的需求度，比上半年市場(chǎng)有所下滑。
7. 購房接受總價(jià)范圍比較
分析：
從此次調(diào)查來看，購房群體的接受總價(jià)，最受歡迎段在50-70萬之間，特別是在91-120平方米的客群段，能接受的與目前市場(chǎng)的實(shí)際行情有一定距離，盡管高價(jià)位段也不乏客群需求，但目前蘇州的房價(jià)整體已有所偏離市場(chǎng)的需求定位。
8. 園區(qū)三大湖景板塊認(rèn)可度比較
分析：
在住博會(huì)期間，本次調(diào)查增加了一個(gè)對(duì)園區(qū)三大環(huán)湖區(qū)域的調(diào)查，隨著綠城拍地的熱潮，以及大品牌開發(fā)商在獨(dú)墅湖、青劍湖區(qū)域的逐漸匯集，獨(dú)墅湖和青劍湖區(qū)域已越來越受市場(chǎng)矚目。
從上圖可以看出，起步最早，發(fā)展最完善的環(huán)金雞湖區(qū)域無容置疑還是占據(jù)了最高的認(rèn)可度，畢竟這個(gè)區(qū)域擁有園區(qū)最優(yōu)越的資源和最早的品牌項(xiàng)目入駐，對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用明顯。而后起之秀的環(huán)獨(dú)墅湖區(qū)域表現(xiàn)也不俗，特別是8月份保利地產(chǎn)和9月份綠城集團(tuán)的拍地，使環(huán)獨(dú)墅湖區(qū)域整體市場(chǎng)關(guān)注度有較大提升。
而起步最晚、離中心區(qū)域最遠(yuǎn)、目前項(xiàng)目最少的環(huán)青劍湖區(qū)域，也占有14%左右的市場(chǎng)認(rèn)可度?？梢娊昵鄤^(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、生態(tài)配套發(fā)展已越來越為市場(chǎng)認(rèn)可，而首開、招商、圓融等大品牌開發(fā)商的介入，使得區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
本次調(diào)查綜述：
1) 雖然蘇州樓市需求較為旺盛，但剛性需求在此慣常旺季階段則明顯不如上半年，蘇州樓市將由火爆走向啟穩(wěn)。
2) 從購房意向區(qū)域來看，園區(qū)的市場(chǎng)地位依然高居榜首；園區(qū)項(xiàng)目眾多，下半年有較多新項(xiàng)目啟動(dòng)。
3) 從購房需求的意向價(jià)格和面積來看，9、10月份間的購房需求偏重的改善性需求集中在90-144平方米的面積段，市場(chǎng)整體接受價(jià)位在60萬到100萬左右，綜合實(shí)際市場(chǎng)行情，特別是園區(qū)，均價(jià)在7000元/平方米以上的房源將會(huì)是目前市場(chǎng)的主要成交來源。
4) 09年10月住博會(huì)后期的市場(chǎng)，如果沒有大的政策調(diào)控影響，在目前運(yùn)行狀態(tài)下，特別是園區(qū)市場(chǎng)，除了極少數(shù)項(xiàng)目的帶動(dòng)，剛性購房需求的成交將進(jìn)入平淡期。
后期市場(chǎng)預(yù)測(cè)：
關(guān)于樓市成交：受宏觀經(jīng)濟(jì)回暖影響,09年下半年，蘇州樓市與全國樓市一樣,比較理想，成交情況一路飄紅。在未來兩個(gè)月內(nèi)，受通脹預(yù)期、先前出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策即將到期等諸多因數(shù)影響，蘇州樓市整體成交將不會(huì)有太大跌落。樓市的真實(shí)狀態(tài)，要看明年一季度的變化。
關(guān)于政策方面：08年年底國家及地方政府出臺(tái)的一系列暖市政策，至09年年底基本終止。我們預(yù)測(cè)，一些涉及普通商品房剛性需求的政策預(yù)計(jì)會(huì)有所變通，但是有利于投資市場(chǎng)的部分優(yōu)惠政策可能取消或先行止步。此外，公積金政策和貸款政策將會(huì)持續(xù)收緊，對(duì)樓市帶來局部不利影響。
關(guān)于樓市降價(jià)：縱觀09年樓市，大部分一線開發(fā)企業(yè)在一至三季度的銷售是相當(dāng)理想，甚至超越樓市瘋狂的2007年。按照我們的觀察，年底前大部份樓盤主動(dòng)降價(jià)可能性不大；而此時(shí)上市的新項(xiàng)目，也不會(huì)有太大的讓步。
到明年一季度，部分區(qū)域，特別是個(gè)別項(xiàng)目，價(jià)格可能會(huì)小幅下調(diào)，但是綜合目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及土地市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，價(jià)格的整體大幅下跌可能性不大。即便是價(jià)格出現(xiàn)微調(diào)，但政策稅收等優(yōu)惠政策取消后，市民的購房成本將依舊增加。
關(guān)于后期看點(diǎn)：土地市場(chǎng)的供應(yīng)，在目前的環(huán)境下，除了一線城市的發(fā)展起步較早，二三線城市整體房地產(chǎn)可開發(fā)前景還是良好的，近期土地的供應(yīng)力度，不會(huì)減弱，但供應(yīng)比例上應(yīng)該有所調(diào)整，從而達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的；另外，樓市的逐步發(fā)展，特別是中高端市場(chǎng)的一路走好，關(guān)于物業(yè)稅等的征收預(yù)計(jì)也會(huì)重新提上議事日程，以及大的宏觀調(diào)控方面，不排除健康的引導(dǎo)政策出現(xiàn)。夏瑋芬
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